Új kormány, újfajta lakáshitel?

Portfolio.hu: A bankokkal ellentétben Önök 30%-os állami támogatással gazdagíthatják ügyfeleik megtakarítási számláját. Miért nincs mégsem jóval több ügyfél a lakás-takarékpénztári rendszerben, illetve hogy maradhatott csak kétszereplős a piac?

Dr. Gergely Károly: Annak idején három szereplővel indult a lakás-takarékpénztári szektor, majd négyszereplősre bővült, végül ketten maradtunk. Azért történhetett így, mert a magyar ember mentalitása nem az öngondoskodásra, előtakarékosságra épül, sokkal inkább az azonnali megoldásokra. Németországban az emberek pénzügyi kultúrája miatt mindig is könnyebb volt megalapítani egy lakástakarékot. A mi tulajdonosaink tízmilliárdos nagyságrendű összeget fektettek ebbe a cégbe úgy, hogy kétmilliárd forintos alaptőkével indultunk. Nyilvánvaló, ha jól megy a nálunk jóval nagyobb kereskedelmi bankok szekere, nem is hasonlítható a nyereségük a miénkhez. Mivel nálunk állami támogatást is kapnak az ügyfelek, az állam beleszólása jóval nagyobb, így például díjainkat is meghatározzák. Egy ilyen befektetés 15-20 év alatt tud megtérülni, ezért sincs új belépő. Mi még csak tizenkét évesek vagyunk, eredményeink most kezdenek csak igazán javulni. Nem gondolom, hogy sok lakás-takarékpénztár fog megjelenni, nem is tudok alapítási szándékról. Azt sem mondanám, hogy kevés ügyfelünk van: a Fundamenta ügyfélszáma 650 ezer, ezzel a negyedik legnagyobb szereplő vagyunk a hitelintézetek között. Célunk, hogy a következő három évben megduplázzuk az ügyfélszámot, ehhez szerencse is kell. Jót jelentene egy ilyen fejlemény az országnak is, mert azt mutatná, hogy az emberek rádöbbentek, alkalmas az általunk kínált konstrukció arra, hogy az öngondoskodást komoly értékké tegye. Ehhez egyfajta polgári gondolkodásnak kell uralkodóvá válnia.

P.: Hogyan lehet feloldani azt az ellentmondást, hogy öngondoskodásról beszél, miközben a lakás-takarékpénztári tevékenység az állami támogatásra hagyatkozik?

GK.: Abban segít az állam ezzel a támogatással, hogy elő tudják teremteni az önrészt az állampolgárok. Az öngondoskodás komplex fogalom, beleillik a lakás-takarékpénztári termék támogatásán kívül sok minden egyéb is. Korábban biztosítónál dolgoztam: jónak tartanám például, ha visszaadná a kormány az életbiztosítások adókedvezményét, mert ez is a hosszú távú öngondoskodást erősítené. A lakás-takarékpénztárak a világon mindenütt kapnak állami támogatást, ennek célja, hogy a piaci kamatok alatti kamatot tudjanak kínálni. Németországban most egy lakástakaréknál 1.9, egy kereskedelmi banknál 3 százalék körüli kamattal lehet hitelt felvenni. Németországban 1924, Ausztriában 1925, Csehországban 1992 óta léteznek lakás-takarékpénztárak.

P.: Miközben azonban a piaci kamatok folyamatosan csökkennek, a lakástakarékok kamatai szinten maradnak, így Önök elveszthetik kamatelőnyüket.

GK.: Olyan forinthitelről van szó, melynek kamatozása jelenleg is az euróéhoz áll közel, mértéke pedig a futamidő végéig garantált. Az állami támogatás pedig kedvet csinál a megtakarításhoz, ezt közvetlenül az állampolgár kapja. Maga a lakás-takarékpénztár a betéti oldalon kisebb kamatot ad, viszont lehetővé teszi, hogy a hiteloldalon is jelentősen kevesebbet kelljen fizetni. Két éve azonnali hitelt is adunk, áthidaló kölcsönt pedig régebb óta nyújtunk. Az azonnali hitelnél mi állapíthatjuk meg, hogy mennyi legyen a kamat, itt is igyekszünk 50 bázisponttal jobbat adni, mint a mindenkori kereskedelmi piaci kamat. De az az igazság, hogy a lakás-takarékpénztári rendszert nem az azonnali hitelre találták ki, hanem arra, hogy meghatározott ideig előtakarékoskodjon valaki. Ha ezt megteszi, akkor mi garantáljuk, hogy jobb hitelhez jut, mint bárhol máshol a piacon.

P.: Nem teszi kiszolgáltatottá a lakás-takarékpénztárakat az állam felé, hogy a jogszabályok sokkal több ponton szabályozzák őket, mint a bankokat? Nyugaton is így van?

GK.: Nyugat-Európában is államilag támogatott, a piacinál kedvezőbb kamatozású hitelt adnak. A magyarországi évi 72 ezer forintos szerződéstámogatás a magasabb kategóriába tartozik. Ez azért is lehet így, mert az osztrák 45, a német 50 és a cseh 55 százalékos penetrációval szemben nálunk 10 millió lakosból csak 1.2 milliónak van lakástakarék-pénztári szerződése. Tavalyelőtt volt nálunk ÁSZ-vizsgálat, mely alapján az a vizsgálati megállapítás született, hogy Magyarországon a támogatásokat a leghatékonyabban a lakás-takarékpénztárak használják fel. Azt is hozzátették, hogy mi vagyunk azok, akik azt is megnézik, hogy ez az összeg tényleg lakáscélra lett-e felhasználva. Ez mindent elárul arról, megéri-e az államnak támogatnia ügyfeleinket.

P.: A hitelezésben mégsem játszanak olyan nagy szerepet a pénztárak az említett országokban sem.

GK.: Jellemző, hogy a pénztári megtakarítás az önrész fedezésére szolgál banki hitelhez. Hozzávetőleges számokat mondok: egy 200 ezer eurós lakás finanszírozása Németországban általában úgy történik, hogy 30-40 ezer eurót a lakás-takarékpénztári megtakarításból, a többit pedig kereskedelmi banki vagy jelzálogbanki hitelből teremti elő az ügyfél. Az önrészt az ügyfelek jelentős százaléka lakás-takarékpénztári szerződéséből hozza. Magyarországon sokszor csak azért kötnek az emberek lakás-takarékpénztári szerződést, mert az állam évi 72 ezer forinttal támogatja ezt. Ehelyett a német példát kellene követnünk: mint ahogy Ausztriában vagy Csehországban is, ha valaki tudja, hogy lesz lakáscélja, néhány évvel előregondolkodva megköti a szerződést az önerő előteremtéséhez.

P.: Magyarországnak gyors növekedésre és munkahelyteremtésre van szüksége, sokak szerint azonban a lakás-takarékpénztári rendszer nem tudja fellendíteni ilyen gyorsan a hitelezést, a szükséges előtakarékosság miatt.

GK.: Ez akkor lenne igaz, ha most indultunk volna, ezzel szemben már 1997 óta működünk. Egy törvényi korlát valóban visszafog minket: azonnali áthidaló kölcsönt csak a betétállományunk 5%-ának erejéig nyújthatunk. Javaslatunk alapján ezt a kormánynak 75%-ra kellene felvinnie. Ez azért is volna jó, mert a kereskedelmi banki hitelkamat-támogatásra nem sok költségvetési mozgástér van. Hosszú időn keresztül semmiképp sem lehet 100-150 bázispontnál nagyobb állami kamattámogatást adni. Úgy látom viszont, az új kabinet előtérbe szeretné helyezni az előtakarékosság és az önerő megteremtésének fogalmát. Mi ennek nagyon örülünk. Az országnak nagy szüksége van arra, hogy ebben a tekintetben kicsit megkomolyodjon, megtörténjen a szemléletváltás. Szerintem a következő 4-8 évben a politika legnagyobb problémája minden területen a szemléletváltással lesz. A népesedési kerekasztalban foglalkozunk a fiatal családok lakáshoz jutásával, a generációk közeli lakhatásának megoldásával, valamint a munkahelyi és lakás-mobilizációval. Magyarországon az ezer főre eső születések száma rendkívül alacsony, növelése nem kis feladat lesz. Érdemes lenne bevezetnünk a francia családtámogatási rendszerhez valami hasonlót, erre szerintem lesz is fogadókészség.

P.: Tehát a kamattámogatás helyett a lakás-takarékpénztárakon keresztül történő ösztönzést tartja megoldásnak?

GK.: Nem gondolom, hogy a kamattámogatás hirtelen felélesztése a jelenlegi gazdasági helyzetben aktuális lenne. Mindenki azt mondja, hogy a banki piacon igenis van likviditás. De ügyfél nincs! Persze lenne ügyfél, de azokat a bankok nem akarják hitelezni. Egy nagyon szűk rétegnek a bankok amúgy is adnak hitelt, de a számok árulkodóak: a szabad felhasználású és lakáscélú jelzáloghitelek kihelyezése 60-70 százalékkal esett vissza 2008-hoz képest. Most, amikor az állam szeretné az öngondoskodást szeretné előtérbe állítani, és ezért hajlandó is valamennyire a zsebébe nyúlni, érdemes az állampolgárokat az előtakarékosságra ösztönző lakás-takarékpéntári rendszer felé terelni.

P.: Nem ebbe az irányba mutat, hogy a kormány eltörölte nemrég a nyolcéves futamidejű megtakarítások szabad felhasználhatóságát. Gondolom, sok potenciális ügyfél mellett Önök sem örültek ennek...

GK.: Nem bizony, mert például a legfiatalabbak, akik 18 évesen kezdenek megtakarítani, nem biztos, hogy lakáscélra használnák fel megtakarításukat. De ezzel a szigorítással mi együtt tudunk élni, mint ahogy akkor sem kerülünk nehéz helyzetbe, ha kevesebb hitelt adunk. Ennek ellenére mi többet akarunk hitelezni. Ma egy átlagos szerződés havi 20 ezer forintos befizetés mellett 4 éves megtakarítási idővel 3.6 millió forintos szerződéses összeghez juttatja az ügyfelet. Ha 10 éves államilag támogatott megtakarítási lehetőség is lenne, az átlagos nagyságú hitelfelvevői kört teljesen le tudnánk fedni.

P.: A húszezer forintos havi befizetési maximum felemelésével nem lehet variálni?

GK.: Havi húszezer forint megtakarítás mellett egy évben 240 ezer forint jön össze, ehhez 30%-ot, 72 ezer forint támogatást ad az állam. Ez 2003 óta változatlan, és a már említett ÁSZ jelentés is javasolja az inflációkövetést. A korlát megemelésével érdemes két évet várni, és ha a gazdaság elindul felfelé, ráadásul a lakás-takarékpénztárak hitelezése is fellendül, meg lehet lépni. De van egy másik javaslatunk is, az ún. családi felhasználású szerződések bevezetése. Egy négytagú család most is köthet négy szerződést, így is el lehet érni 12-14 millió forintot. A családi felhasználású szerződésnél viszont pl. a kiskorú gyereknek nem kellene tulajdonossá válnia, így eladásnál nem gyűlne meg a család baja a gyámhatósággal. Eddig egy ilyen változtatásra nem volt fogadókészség, most viszont úgy látom, megteremtődött. A várható új irányok között meg kell említenem még az energiahatékonyságot növelő beruházásokat is, úgy tűnik, ez is az új lakáspolitika homlokterébe fog kerülni. Az ún. KÉK (komplex épületenergetikai és klímavédelmi) program finanszírozási lábának a kidolgozásában segítünk. További zöld konstrukciók is kidolgozhatók a lakás-takarékpénztáraknak együttműködésével. 150-200 ezer lakás felújítását tervezik, de már most lehet látni, hogy akkor lehet ezekhez támogatást szerezni, ha energiahatékony szigetelést, fűtést alakítanak ki, és csak minőségi anyagokat használnak. Szerintem ez a jövő útja. A magyar lakások mintegy fele rossz energiahatékonyságú. A szocializmusban sportot űztek a magyarok abból, hogyan lehet átverni az államot, ezt el kellene kerülni az új programok keretében nyerhető támogatások lehívása során.

P.: Ami az ügyfelek megbízhatóságát illeti, a Fundamentának gyakorlatilag van egy négy-nyolc éves hosszúságú pozitív adóslistája, hisz a megtakarítási periódusban végig tudja követni az ügyfelek törlesztési fegyelmét. Lecsapódik ez a hitelportfólió jobb minőségében?

GK.: 4.5 százalék körüli nálunk a nem fizető ügyfelek aránya, ez a fele a bankszektorénak. Ahogy Ön mondta, az előzményekből jobban lehet látni, hogy milyen az ügyfél. Ráadásul a bankok a jelentkező ügyfelek 40-50 százalékát elutasítják, míg nálunk az elutasítás 4.5-5 százalék. Ez is azt támasztja alá, hogy jól működik a rendszer. Minél nehezebb a hitelezés, annál jobb, ha ismerjük az ügyfél előtörténetét, jó látni, hogy az ügyfél rendszeresen megtakarítja a vállalt összegeket. Ráadásul miután nem óriási összegekről beszélünk, lakás-takarékpénztári konstrukción belül senki nem akar pénzt mosni. Jó ügyfélállományunknak szívesen adnak a bankok is hitelt.

P.: A bankokra versenytársként vagy partnerként tekintenek?

Inkább partnerséget mondanék. Kombinált hiteltermékeket alakítottunk ki a bankokkal.

P.: A hitelek hány százalékában vonnak be banki partnert?

GK.: Ezt nehéz megmondani. Ha egy bankkal megállapodást kötünk, ezt követően az ügynöki hálózatunk feltérképezi a lehetséges ügyfélbázist. Ha az ügyfélnek 10 millió forint hitelre van szüksége, köthet egy lakás-takarékpénztári szerződést, megkapja a banktól a 10 millió forintot, és amikor eltelik négy év, az ügyfélnek a megtakarítási összeggel és az állami támogatással csökken a hiteltartozása. 2008-ban az összes banki partnerünknek 65 milliárd forintnyi hitelt közvetítettünk, ez mára jelentősen visszaesett. 1400 fős értékesítési hálózatunk hiteltermékeket és bankszámlaterméket is közvetít. Biztosítási termékeket egy ideig nem közvetíthettünk, de egy jogszabályi változás alapján ismét megtehetjük, ezen túl pedig még befektetési alapok értékesítésében is szerepet szeretnénk vállalni.

P.: Mi a célkitűzésük a jövőre nézve?

GK.: Amíg lefelé mennek a kamatok, nekünk is nagyobb érdekünk a hitelezés. Azt szeretném, ha két év múlva 40-50 milliárd lenne a hitelállományunk a tavaly év végi 23 milliárd forinttal szemben. Ilyen szempontból nehezen vagyunk összehasonlíthatók egy kereskedelmi bankkal, hiszen az ő potenciáljuk sokkal nagyobb.