Mi legyen a devizahitelemmel? Átváltsam forintra, vagy hagyjam, ahogy van?

A hitelkiváltásokat nem a válság idézte elő

A hitelkiváltás a válság előtt is létező jelenség volt, az egymás után érkező, kedvezőbbnél-kedvezőbb konstrukciók sorra csábították a bankokba a korábban - jellemzően forint alapon és kettessel kezdődő kétszámjegyű THM mellett - eladósodott ügyfeleket. Ma a hitelkiváltás a svájci frankban átlagosan 155-165 forintos árfolyamszint környékén, valamint a 250 forint alatti árfolyamon eladósodott euróhitelesek égető problémája.

A válság előtti hónapokban sokan nyertek azon, hogy az árfolyamok a hitelfelvételt követően tovább csökkentek, de az elmúlt másfél évben ezt már duplán megfizették. Ha hozzáadjuk a megnövekedett forrásköltségekre és a kockázatok emelkedésére visszavezetett kamatemeléseket, akkor az induló részletekhez képest legalább 30 %-kal emelkedtek a törlesztők (extrém esetben, pl.: türelmi idő lejárta esetén nem ritka a másfélszeres ugrás sem - lásd:Törlesztőt duplázott az Erste Bank - blog), ennek ellenére még mindig kevesebbet kell törleszteni, mint az ugyanakkor azonos feltételek mellett eladósodott forinthiteleseknek.

Az árfolyam- és kamatváltozás törlesztőrészletre gyakorolt hatásairól itt tájékozódhat részletesen: Így emelkedhet újra 27%-ot a devizahitelesek havi részlete

A jelenleg érvényben lévő jogszabály rendelkezései szerint a jelzáloglevéllel finanszírozott jelzáloghiteleknél legfeljebb a tőketartozás 2,5%-át kérhetik el a pluszköltségeik fedezésére a szolgáltatók, egyéb jelzáloghiteleknél az előtörlesztési díj címén felszámított költség nem haladhatja meg a tőke 2%-át. Egyéb hiteleknél 0,5%, illetve 1% a díj a hátralévő futamidő függvényében.

A legfontosabb kérdés, hogy próbálkozhat-e egyáltalán a devizahitele kiváltásával az az adós, akinek a fennálló tartozása a fedezetként felajánlott ingatlan értékéhez viszonyítva magasabb, mint amit a márciustól hatályos kormányrendeletben rögzített hitel/fedezet arányok megengednek. Ennek tisztázását követően egy konkrét példán keresztül kérdeztük meg a bankokat a hitelkiváltási lehetőségekről.

Az alaphelyzet a következő: az adós ki szeretné váltatni a két évvel ezelőtt felvett CHF-alapú lakáshitelét, a fennálló tartozása 7 millió forint, a futamidőből 18 év van hátra, a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értéke 10 millió forint, a kérelmező jövedelme az adósminősítés szerint megfelelő.

A bankok válaszai:

Az FHB Banktól a következő választ kaptuk: feltételezve, hogy a 10 millió forintos hitelbiztosítéki értékhez körülbelül 12 millió forintos forgalmi érték tartozik, a hitelkiváltás mind forint, mind euró alapú hitellel megtörténhet, még úgy is, hogy a meglévő hitel kiváltásán felül az ügyfélnek további összegre is szüksége van.

Forint hitel esetén a forgalmi érték korlát figyelembe vételével 9 millió Ft, euró alapú hitel esetén a forgalmi érték korlát figyelembe vételével 7,2 millió Ft összegű kölcsön nyújtható, természetesen azzal, hogy az ügyfél megfelelő jövedelemmel rendelkezik és az ügylet megfelel a bank hitelbírálati feltételeinek is.

Hitelkiváltás esetén az előtörlesztés díját a fennálló hitelt nyújtó bank díjtételei alapján kell fizetni attól függően, hogy mikor kötötte az ügyfél és a bank a kölcsönszerződést. Amennyiben az ügyfél FHB által nyújtott hitellel váltja ki jelenleg fennálló hitelét most a tulajdoni lap 2 db Takarnet lekérdezés díját (2*3600 Ft) valamint a folyósítási jutalékot (1,5 %) nem kell megfizetnie. A példában szereplő 7 milliós hitelt feltételezve a megtakarítás összesen 112 200 forint.

Az ügyfélnek mindössze a fedezetül szolgáló ingatlan értékbecslésével kapcsolatos díjat kell megfizetnie, ami az FHB esetében 29 ezer forint ingatlanonként. FHB Referencia kölcsön vagy FHB Rugalmas kölcsön igénylése esetén egy ingatlan értékbecslési díját a kölcsön folyósításakor a bank az ügyfél részére visszafizet.

Az ingatlancélú, a korábbi hitel kiváltására alkalmazható 2 hitelkonstrukció (6 havi kamatperiódussal) FHB Optimum Referencia Kölcsön (HUF, kamat 7,99%, a 3. kamatperiódustól: 6 havi BUBOR +2,5%, THM 8,12%, induló havi részlet: 59 ezer forint), FHB Optimum piaci kamatozású hitel (EUR, kamat 6,04%, THM 7,50%, induló havi részlet 201,3 EUR). *A kamatok, a törlesztőrészlet és a THM értéke a mai napon érvényes kondíciókkal került kiszámításra és a lenti példában szereplő 7 millió Ft 20 éves futamidejű, jövedelem I. kategóriájú ingatlancélú hitelre vonatkozik. A feltételek módosulása esetén az értékek módosulhatnak.

Az MKB Bank képviselője kérdésünkre lemondta, hogy a 361/2009. kormányrendelet által 2010 márciusában bevezetett hitel/fedezet arányokat nem szükséges figyelembe venni fennálló hitelek más hitelnyújtónál felvett kölcsönnel történő kiváltása során, ha:
a) ezáltal a hiteltartozás összege nem növekszik, és
b) az új hitel
ba) euróhitel, euró alapú hitel vagy forinthitel, ha az eredeti hitel euró alapú hitel, euróhitel vagy más devizahitel,
bb) forinthitel, ha az eredeti hitel forinthitel.

Ha tehát a hitel/fedezet arány meghaladja a rendeletben rögzített mértéket, csak abban az esetben van lehetőség a hitelkiváltásra, ha a hiteltartozás összege nem nő, illetve ha a deviza alapon felvett hitel kiváltása EUR vagy HUF alapú hitellel, HUF alapon felvett hitel kiváltása HUF hitellel történik.

Az alaphelyzetben rögzített példára a bank képviselője elmondta, hogy jelenleg piaci kamatozású hitel esetén mind változó kamatozású, mind valamely referenciahozamhoz kötött forint hitel elérhető hitelkiváltásra (a banknál jelenleg kizárólag forint alapú hitel igényelhető hitelkiváltásra).

A kondíciós lista alapján a hitelkiváltás költségei a következők: igénylési díj 40 ezer forint, ügyintézési díj 3 ezer forint, a szerződéskötési díj pedig a szerződött összeg 1,5%-a (2010. november 30-ig befogadott és 2010. december 31-ig szerződött hitelkérelmek esetében ezeket nem számítja fel a bank, amennyiben az ügyfél a bankhoz utalja a jövedelmét). A végtörlesztés költsége egy meglévő hitel esetén 50 ezer forint, de amennyiben az előtörlesztett összeg nem éri el a zárlati költség mértékét, a díjat nem számítják fel.

A Budapest Bank válaszából kiderül, hogy mivel a törvény nem a hitelbiztosítéki, hanem az ingatlan forgalmi értékhez képest határozza meg a maximálisan felvehető hitelösszeg mértékét, így a leírt példa alapján felvehet az ügyfél annyit, amennyi a kiváltandó tartozására szükséges, akár plusz szabadon felhasználható hitelrésszel is, amennyiben (forint alapú igénylés esetén) e kettő összege nem haladja meg az ingatlan forgalmi értékének 75%-át.

A Budapest Bank Adósságrendező hitelkonstrukciója a lehetőség a hitel kiváltására, ahol az ingatlanfedezet maximum 75%-áig hitelezzük az ügyfelet. Az Adósságrendező hitel lényege, hogy az ügyfél összevonhassa meglévő hiteleit, és egyetlen hitellé alakíthassa át úgy, hogy közben akár a havi terhei is jelentősen csökkenhetnek. Mindemellett a hitelkiváltáson felül akár szabadon felhasználható hitelrészt is kérhet az ügyfél, amennyiben a fedezetül felajánlott ingatlan és az ügyfél jövedelme ezt lehetővé teszik.

Az Adósságrendező hitelt igényelheti az ügyfél standard, türelmi idős (a futamidő első 5 vagy 10 évében csak kamatfizetési kötelezettség) konstrukcióban, illetve Egyenlítő hitelkonstrukcióban is.

Ezen túl elérhető az Egyenlítő Hitel is, mely a magyar piacon elsőként kínált olyan jelzáloghitel konstrukció, amely a hitelhez kapcsolódó folyószámlán lévő összegek révén csökkenti a bank felé megfizetett kamat összegét: a rendszeres megtakarítást a kedvezményes hitel lehetőségével ötvöző Egyenlítő Hitel futamideje így jelentősen lerövidülhet.

Előre a forinttal: érdekes húzás a Budapest Banktól

Az Egyenlítő Hitel minimum összege 5 millió forint; a termék forint alapon igényelhető, így az ügyfelek elkerülhetik az árfolyam-kockázatot, és kiszámítható módon törleszthetik a havi részleteket.

Az Egyenlítő Hitellel minden, a konstrukcióhoz tartozó folyószámlán elhelyezett pénzösszeg után (a kinnlévő hitel legfeljebb 70%-áig) napi kamatkedvezményt számol el a bank, amely féléves periódusonként automatikusan - egy költség-, és díjmentesen végrehajtott részelőtörlesztés útján - csökkenti a hitelösszeget. Bármekkora összeg kerüljön a folyószámlára, az már egy nap után csökkenti a jelzáloghitellel kapcsolatban felmerülő kamat összegét. Az elszámolási periódus végén a kedvezmény jóváírása után a hitelt a bank változatlan törlesztőrészlet mellett újraütemezi, aminek következtében csökken a futamidő, így az ügyfél hamarabb visszafizetheti jelzáloghitelét, mintha ugyanazt az összeget azonos feltételek mellett normál jelzálogkölcsönként vette volna fel. További előnye a terméknek, hogy az ügyfélnek nem kell lekötnie megtakarításait: a folyószámlán elhelyezett összeg bármikor hozzáférhető, és szabadon felhasználható.

Amennyiben a hitel nem fér bele a törvényben meghatározott limitekbe, úgy a pótfedezet segíthet, illetve az, ha a különbözeti összeget önerőből rendezi az ügyfél. Az előtörlesztési díjon felül esetleges további költségként felmerülhet az igazolások kiadásának díja.
Az új hitel kapcsán felmerülhet hitelfolyósítási díj, valamint értékbecslési, és közjegyzői okiratba foglalási díj. Ez utóbbi nem banki költség, így annak mértékéről nem tudunk nyilatkozni, általában a hitelösszeg 0,5-1%-a. Az értékbecslési díjat jelenleg akció keretében május 31-ig elengedjük, a hitelfolyósítási díj az ügylet kockázati besorolásától függ, mértéke a felvett hitelösszeg 0-1%-ig terjedhet.

OTP Bank, AXA Bank, Allianz