Egyre kevesebben vesznek lakást a fővárosban: a vidéki ingatlanok profitálnak a legtöbbet belőle

A 2008-ban beütött válság után éledező hazai lakáspiacon leghamarabb a fővárosban futott fel újra a forgalom. Ott a használtpiaci tranzakciók száma már 2015-ben évtizedes csúcsra ért, míg ez csak három évvel később következett be Pesten, a Közép-Dunántúlon és a Dél-Alföldön. Az ország egyéb régióiban – Nyugat- és Dél-Dunántúlon, Észak-Magyarországon, valamint Észak-Alföldön – pedig további három évet kellett várni arra, hogy időszakos forgalmi rekordokat regisztrálhassanak.

Ezek az adatok is azokat igazolják, akik Budapestre, mint a piac „üveggömbjére” tekintenek, ahol a várható országos folyamatok a régiókat jóval megelőzve mutatkoznak meg. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője ehhez magyarázatként azt fűzi hozzá, hogy a fővárosi piacon nem csak a saját célra vásárlók számítanak fajsúlyos szereplőnek, hanem a hazai befektetők, s a külföldi vevők is, így mindhárom fő keresleti csoport mozgása gyorsan nyomot hagy a statisztikákon.

Bár a fővárosi értékesítések továbbra is vezetik a piacot, ezek súlya érzékelhetően csökkent a vizsgált évek során. Míg 2011-15-ben a használt otthonok hazai forgalmának még 27-31 százaléka kötődött Budapesthez, addig 2018-23-ban már csak 18-22 százalékuk. Van ezen belül is olyan részpiac, ahol még látványosabb a visszaszorulás: a használt családi házak adásvételénél a főváros súlya megfeleződött. A 2011-es 5,7 százalékról 2023-ra – az előzetes adatok szerint – 2,9 százalékra esett.

Jelentősebb teret tudott ugyanakkor nyerni például Észak-Magyarország, melynek piaci súlya a használt lakóingatlanok összességében e két időpont között 8,7 százalékról 12,2 százalékra nőtt. A családi házak forgalma egyébként országosan is sajátos képet mutatott ebben a periódusban. A tranzakciószám itt már 2019-re elérte a csúcspontot és az európai mezőnyből is kiemelkedő drágulás hatására kezdett is visszaesni, amikor jött a Covid-időszak és a falusi CSOK kicsit késleltetett hatása, melyek miatt még képes volt jó tíz százalékos átmeneti visszaerősödésre a piac.

A használt panelek forgalmát tekintve ugyancsak csökkent a főváros piaci súlya. Míg 2011-15-ben a részesedése 40-46% volt, addig 2020-23-ban már csak 29-35%. Ezzel párhuzamosan erősödtek az iparosodott nyugati régiók, Nyugat-Dunántúl a 2011-es 4,8 százalékról 2023-ra 7 százalékra, illetve Közép-Dunántúl ugyanekkor 8,6 százalékról 11,7 százalékra. Ahogy az elemző megjegyzi, ez a kereslet részben megfelelhet annak, amit az új munkaerő letelepedése gerjeszthet egy-egy prosperáló régióban.

Egyedül a hagyományos építésű társasházak piaca az, ahol a főváros egyelőre változatlanul őrzi a 2011-2023 közötti időszak átlagában mért mintegy 46 százalékos forgalmi részesedését. Ebben a szegmensben a többi régió teljesítménye is meglehetősen stabil volt a vizsgált periódusban, s az átlagos forgalmi súlyuk is eléggé hasonló: Nyugat-Dunántúl 10,1%, Dél-Alföld 8,7%, Közép-Dunántúl 8,6%, Észak-Alföld 8,2%, Észak-Magyarország 6,3%, Pest 6,2%, Dél-Dunántúl pedig 6,1%. Egyedül Észak-Magyarország mutatott jelentős kilengéseket. Míg 2011-ben csak 4,1% volt a részesedése a használt társasházi lakások forgalmából, ez 2019-re több mint megkétszereződött, s 2023-ban pedig 6,9 százalékon állt.

Míg a használt piacon egyértelmű a főváros súlyának csökkenése, az újépítéseknél egyelőre semmi sem fenyegeti a dominanciáját. A 2011-23-as időszakban eladott új lakóingatlanok átlagosan 39 százaléka a fővárosban talált vevőre. Budapest piaci részesedése csak 2016-2018-ban esett 30 százalék alá, míg 2022-ben már az 51 százalékot is meghaladta. A bő évtized nagy vesztese Pest vármegye lett, a korábbi piaci részesedése a húszas évekre kevesebb, mint felére zsugorodott.

Míg például 2011-2016 között az ország új családi házainak több mint felét (51-55%) itt adták el, addig 2022-23-ban már csak 30 százalék volt ez az arány. Hasonló ütemben veszített pozíciót Budapest is ezen a részpiacon, a 2011-es 12 százalékos részesedése 2023-ra 5 százalékra olvadt. Velük szemben majdnem mindegyik más régió látványosan tudta növelni a piaci súlyát, bár ehhez olykor nagyon csekély számú új otthon is elégséges volt. Így például Észak-Magyarország 2011 és 2023 között több mint ötszörösére növelhette részesedését (0,5% → 2,7%), miután a 2011-es 2 (kettő!) után 2023-ban 19 új családi ház talált ott gazdára. Az országos összesítés 2023-ban eddig mindösszesen 700 új családi ház adásvételét rögzítette, ezek közül 35-öt Budapesten és 210-et Pest vármegyében.

Az új otthonok forgalmának meghatározó többségét – 2023-ban például országosan a 88 százalékát – a többlakásos épületek adják. Ebben a szegmensben, ahol a piacot a legerősebben határozzák meg a nagy lakásépítő beruházó cégek, illetve a befektetési célú vásárlók Budapest dominanciája csak erősödött. A főváros átlagos piaci részesedése az elmúlt bő évtizedben meghaladta a 42 százalékot, de 2022-ben az 56 százalékot is elérte.

A legtöbb régió ezzel szemben hasonló mintát mutat: jellemzően 2015 és 2018 között kisebb lokális részesedési csúcsokat értek el, de a lendületük mostanra visszatért az évtizeddel korábbi szintre. Két kivétel látszik. Az egyik Pest vármegye, amely tartósan és nagyot veszített a beruházók érdeklődéséből: a forgalmi piacrésze 2011-ben még 21 százalék feletti volt, majd a Covid alatt és után tíz százalék alá is esett és 2023-ra is csak 13 százalékig kapaszkodott vissza. Ezzel szemben Nyugat-Dunántúl tartósan nyertesnek mutatkozik, az ottani, 10 évvel korábban még 10 százalék alatti piaci részesedés 2023-ban meghaladta a 12 százalékot. Ami ennél is beszédesebb: a régió piaci súlya a 2011-23-as évek átlagában 13,9 százalék volt, ami Pest vármegyéjét (13,2%) is meghaladva immár a főváros után a második legmagasabb.