Elképesztő, ami a garzonlakásokkal történt Pesten: erre kevesen számítottak, lépni kell?!

Lassan 7 éve, negyedévről-negyedévre megvizsgáljuk itt, a Pénzcentrumon a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat listázó adatsorát. Az idei első negyedéves elemzésünk fő megállapítása az volt, amelyet a második negyedéves adatok is igazoltak, hogy nem tartott sokáig a trendforduló a fővárosban, hiszen a stagnáló árszínvonal újra erőre kapott és megindultak felfele a lakásárak. Sőt, a legfrissebb 3. negyedéves statisztika sem cáfolt rá erre, így a fővárosi lakáspiac új építésű lakóingatlan-szegmensében egyre csak drágulnak a lakások.

De nézzük, honnan is indultunk, mert a covid-válság, és az azt követő gazdasági nehézségek egyértelműen hatással voltak az új lakás piacra is. Ahogy az alábbi infografikánkon látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt.

A 2023-as év első negyedéves adatai ugyan már azt sejtették, hogy megkezdődött az új építésű lakások árának konszolidációja, erre azonban rácáfolt a 3. negyedéves statisztika. Az újabb kitörés azonban már elmaradt, és némi csökkenés után 2023 év végén újra 1,5 millió forint alá esett a fajlagos fővárosi átlagár. Ezzel szemben az idei első negyedéves és a második nyegyedéves árszínvonal is azt mutatta, hogy megint beindult a drágulás, és ez a trend még inkább rákapcsolt az idei 3. negyedévben, beállítva a jelenlegi 1 millió 588 ezer forintos fajlagos átlagárat, amely történelmi csúcsot jelent Budapesten.

35 millióval drágább egy 70 m²-es lakás Budán, mint Pesten

Na, persze ezútttal is széles skálán mozog az árszínvonal, attól függően, mennyire erős nagyítóval vizsgáljuk a fővárosi lakáspiaci adatokat. A Dunára ugyanis ingatlanpiaci szempontból is fontos határoló szerep jut. Mint az az alábbi grafikánkon is látszik, a budai oldal árszínvonala például jóval erőteljesebb emelkedést mutat, miközben a pesti oldal árazása csak lassan emelkedik (még inkább stagnál), így egyértelműen távolodik egymástól a két nagy történelmi várorész átlagára.

Mint az látható, jelenleg már több mint 500 ezer forintos az árkülönbség a budai oldal javára, ami közel 7 ezer forintos növekedést jelent a legutóbb mért árdifferenciához (2024 II. negyedévben 494,5 ezer Ft volt) képest. Mindez azt is jelenti, hogy újabb történelmi rekordra ért a két nagy városrész közti árszínvonal-különbség. Ez a gyakorlatban ma azt jelenti, hogy a főváros pesti oldalán, egy hasonló adottságokkal rendelkező, 70 négyzetméter alapterületű lakás átlagosan bő 35 millió forinttal kerül kevesebbe, mint a budai oldalon.

Trendforduló a belvárosban: esnek a lakásárak az V., VI. és VII. kerületben

Na persze az igazi érdekességek akkor tárulnak elénk, ha városrészekre bontjuk a fővárosi lakásárakat összegző adatsort. Mint az az alábbi infografikánkon is látható, a budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.).

Általánosságként pedig az mondható el, hogy gyakorlatilag az összes pesti és budai városzrészben tovább emelkedtek az átlagárak, amire egyedül Pest belvárosa cáfolt rá, ahol erőteljes visszaesés tapasztalható. Az V., VI., VII., és a VIII. kerületeket magába foglaló várorész negatív trendjét az V. kerület erőteljes áresése, illetve a VI. és VII. kerületek visszafogott áresése indokolta, egyedül a VIII. kerületben emelkedtek némiképp a fajlagos átlagárak.

Méretkategóriák: egyre könnyebb hozzájutni egy garzonlakáshoz

Végezetül érdemes egy pillantást vetni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzésére is. E szerint jól látható, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint továbbra is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki méretes luxuslakást vásárolna magának. Ugyanakkor történt egy komoly trendforduló is: a legkisebb garzonlakások fajlagos árát beérte a 81-100 négyzetméteres kategória. És, ha folytatódik ez az ütem, lassan a 41-60 négyzetméteres kategória is megelőzheti a grazonok fajlagos átlaágárát, emire eddig még nem volt példa a fővárosi lakáspiacon.

Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 515 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 519 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 911 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 882 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten. A legolcsóbb méretkategóriát pedig jelenleg a 61-80 négyzetméter alapterületű otthonok jelentik Budapesten, amelyek esetében átlagosan 1 millió 435 ezer (az előző negyedévben 1 millió 412 ezer forint volt) forintot kell kicsingetnie átlagosan a vásárlóknak.