10 milliót is spórolhat, aki most jól taktikázik: itt a lakáshitelzúzó trükk, ami 2024-ben működik igazán

Tavaly nyár óta folyamatosan csökken a jelzáloghitelek átlagos hitelköltség-mutatója Magyarországon, a legfrissebb februári adatok szerint az összes lakáshitelre vetítve ez a mutató 7,85 százalékon állt - szemben a januári 8,76 százalékkal. Sőt, a jegybank adatai szerint utoljára 2022 júniusában voltak ennél alacsonyabbak a THM-ek a bankokban.

Volt is honnan visszajönni, ahogyan a lenti ábrán látható, a tavaly januári csúcson az átlagos lakáshitel-THM 11,67 százalékos volt, azaz 3,82 százalékot csökkent kicsit több mint 1 év leforgása alatt. De hol van a vége, meddig csökkenhetnek még a hitelköltségek? Ez a kérdés nem csak azoknak fontos, akik ingatlanvásárlás előtt állnak, hanem azon magyaroknak is létfontosságú, akik az elmúlt egy-másfél évben vettek fel lakáshitelt - hiszen nincs kőbe vésve, hogy a futamidő végéig ugyanazon konstrukciót kell fizetni, ha van jobb lehetőség, lehet és adott esetben ajánlott is hitelt váltani.

A szakértői vélemények megoszlanak arról, meddig mehet el az MNB a kamatvágással, legutóbb a Monetáris Tanács 75 bázisponttal, 8,25%-ra csökkentette az irányadó kamatot, összhangban az elemzői várakozásokkal. Az már más kérdés, mekkora kamatvágásokra számíthatunk a közeljövőben.

A monetáris politika új szakaszba lép, a kamatcsökkentések üteme lassul a második negyedévben. A pénzpiaci stabilitásnak a kamatpolitikában kulcsszerepe van

- magyarázta Virág Barnabás MNB-alelnök a legutóbbi kamatdöntés utáni tájékoztatón. Azt is elmondta, 6,5-7 százalékos alapkamat várható június végére. Viszont a várakozások szerint itt megáll a jegybank, legalábbis a Morgan Stanley korábbi prognózisa szerint a jegybanki alapkamat júniusban eléri a 6,25%-ot, amelyet az MNB tartani is fog az év hátralévő részében. Ez a hazai elemzők szerint túlzottan bizakodó jóslat, ők is inkább a 6,5-7 százalék közötti alapkamatot tartják reálisnak. Ennek kapcsán Trippon Mariann, a CIB Bank vezető elemzője korábban aról beszélt lapunknak, hogy

a 6,25 százalékos nyári alapkamatszint bejöhet ugyan, de ahhoz az összes csillag egyszerre történő, rendkívül kedvező együttállásának kellene bekövetkeznie. El kell kerülni a forintárfolyam durva ingadozását, nem szabad komoly sokknak történnie a világpiacon, valamint az EU-s pénzek esetén sem megengedhető semmilyen blokkolás, de még ennek az elméleti lehetősége sem. 

Ennél még pesszimistább forgatókönyvet vázolt a múlt héten Zsiday Viktor, aki szerint az MNB-nek már most sincsen túlzottan nagy tere a kamatcsökkentésre, mert bőven kétszámjegyű lesz idén a bérek növekedése, így az inflációs nyomás belföldi komponense erős maradhat. Így pedig az importált inflációnak rendkívül alacsonynak, sőt, inkább negatívnak kellene lennie, ami azt jelenti, hogy a forint gyengülése ebből a szempontból nem megengedhető. A Hold Alapkezelő Zrt., Citadella Származtatott Befektetési Alap portfoliokezelője kifejtette, ha az MNB elszánt az infláció csökkentése és alacsonyan tartása mellett, akkor olyan kamatszintet tart fenn, ami stabilizálja a forint árfolyamát, vagy enyhén erősíti azt.

MNB: túl drága a hitelkiváltás!

A hitelkiváltási célú hitelek a KSH vonatkozó adatai alapján 2020 óta 2023 első félévéig stabilan a lakáshitel-szerződések 2-3 százalékát tették ki. Az MNB rendelkezésére álló adatok alapján a hitelkiváltások aránya 2023 második felében sem emelkedett még érdemben a korábbiakhoz képest

- közölte a Pénzcentrum érdeklődésére a Magyar Nemzeti Bank. Mint kifejtették, a hitelkiváltási arányt befolyásolhatja, hogy a lakáshitel-piaci kamatok csak késve követik le a normalizálódó kamatkörnyezetet. Emellett a hitelkiváltáshoz kapcsolódó magas adminisztrációs terhek és költségek, valamint az alacsony szintű pénzügyi tudatosság is ellene hat.

Az MNB már többször kommunikálta a nemzetközileg is magasnak tekinthető hitelkiváltási költségek mérséklésének szükségességét, és továbbra is fontosnak tartja, hogy a bankok közötti verseny ezen a területen is erősödjön, valamint saját eszköztára keretében is támogatja ezt - szögezték le.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel termékek esetében a jogszabályinál alacsonyabb, legfeljebb 1%-os előtörlesztési díj érvényesíthető, illetve MFL hitelekkel való kiváltás esetén az új hitel felvételének díja is alacsonyabb a jogszabályban megengedettnél. A jegybank azonban továbbra is indokoltnak látja a jelzáloghitelek jogszabályban foglalt előtörlesztési díjmaximumainak mérséklését és a szintén jelentős költséget jelentő közjegyzői díjak csökkentését, a kapcsolódó adminisztratív folyamatok egyszerűsítését. Ezen szabályozásokkal kapcsolatos javaslatait az MNB folyamatosan kommunikálja, de a követelményeket nem az MNB szabja meg ezen területen

- fogalmazott válaszában a jegybank.

Arra a kérdésünkre, hogy terveznek-e valamilyen tájékoztatókampányt indítani a témában az MNB azt közölte: folyamatosan tájékoztatják a fogyasztókat a témáról, a – hitelkiváltásra is alkalmas – Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekről szóló interjúkkal, kommunikációs anyagokkal, illetve általánosságban a hitelkiváltásokról szóló fogyasztóvédelmi cikkekkel és Pénzügyi Navigátor honlapja hitel és lízingi aloldala hitelkiváltásokról szóló tájékoztatója segítségével.

Érdemes átgondolni, súlyos milliókat lehet spórolni

De pontosan mennyit is spórolhat a törlesztőn az, aki a "vészkorszakban" felvett lakáshitelét kiváltaná egy manapság jellemző kamatszintűre? Argyelán József, a Bankmonitor elemzője úgy számolt, hogy például 20 millió forint, 20 éves futamidejű 11%-os kamatú lakáshitel havi törlesztője 204 ezer forint körül alakul. Ha abból indulunk ki, hogy 2 évvel ezelőtt vették fel ezt a hitelt, akkor az aktuális fennálló tartozás 19,38 millió forint lenne.

Kalkulációja szerint amennyiben ezt a kölcsönt ma kiváltanánk 6,5%-os kamat mellett 18 éves futamidőre (eredeti lejárathoz igazítva), akkor a havi részlet 152 500 forint körül alakulna. Vagyis havi 50 ezer forint feletti megtakarítást eredményezhetne a kiváltás.

Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni a kiváltási költségekről sem. Az előtörlesztés díja a kifizetett összeg 1,5%-a körül lehet. Ez az adott esetben 290 ezer forint extra kiadást eredményezhet. A korábban elengedett díjakat is gyakran vissza kell fizetni a bank felé (folyósítási díj, bírálati díj, értékbecslési költség, közjegyzői okirat díja, stb.), ez is kitehet 150-200 ezer forintot. Az új hitelhez is kapcsolódhatnak induló költségek: fizetni kell az értékbecslésért, a jelzálogjog bejegyzésért. Ez is kitehet 100 ezer forintot

- sorolta a szakember, úgyhogy összességében a teljes költség igen jelentős lehet, meghaladhatja az 500 ezer forintot is.

Neked megérné kiváltani? Tudd meg a Pénzcentrum kalkulátorából!

De még ezt figyelembe véve is a kiváltással komoly megtakarítást érhetnek el az adósok. A példában említett, eredetileg 20 millió forint összegű kölcsön esetében 10 millió forint felett spórolhat egy család hitele lecserélésével

- tette hozzá Argyelán József utalva arra, hogy alacsonyabb THM mellett a végső visszafizetett összeg is jóval alacsonyabb lehet. Sőt, mint kifejtette, a példában szereplő hitel lecserélése pénzügyileg még akkor is megérné, ha az új hitel csupán 0,5 százalékkal alacsonyabb kamat mellett érhető el. Persze, lényeges lehet, hogy az adott konstrukció esetében pontosan milyen díjak merülhetnek fel a kiváltás, előtörlesztés során - hívta fel a figyelmet.

Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni a hitelkiváltás folyamatáról sem. Ez gyakorlatilag új hiteligénylésnek minősül: új hitelkérelem szükséges, újra kell munkáltatói igazolás, be kell nyújtani a többi dokumentumot is a bank részére. Illetve a pénzintézetnek hitelképesnek kell minősítenie minket. Át kell gondolni, hogy ennek a folyamatnak mekkora pénzügyi előny mellett érdemes nekiállni

- mondta. Kérdésünkre a jegybanki alapkamat kapcsán arról beszélt, a Bankmonitornál úgy számolnak: az alapkamat várhatóan tovább csökken, ez a mutató azonban a rövid futamidejű pénzpiaci hozamokra hat közvetlenül. A hosszú, 10-15 éves hazai hozamokra - például a hosszú lejáratú állampapír hozamokra - csak közvetetten és tompábban hat az alapkamat változása.

Márpedig ez utóbbi hozamok mértéke befolyásolják elsősorban az új lakáshitelek kamatát. Ráadásul ezen hosszú hozamokat más tényezők is befolyásolják. Például a nemzetközi hosszú futamidejű hozamok. Márpedig a német és amerikai 10 éves állampapír hozamok az utóbbi időben emelkedtek. Emiatt a hazai hozamok mérséklődésére nincs komoly esély. E nélkül pedig a hitelkamatok sem csökkenhetnek jelentősen. Vagyis a gazdasági környezet változása nélkül a közeljövőben a lakáshitelkamatok további csökkenésére nem lehet számítani

- magyarázta. A cégnél még nem tapasztalnak jelentős érdeklődést a hitelkiváltások iránt, de a lehetőséget mindenkinek érdemes szem előtt tartania, hiszen, mint a példán is látszik, komoly pénzügyi előny származhat egy jó hitelkiváltásból.

Egy banknál már nő az érdeklődés

Megkeresésünkre az MBH Bank azt közölte, ők úgy látják, egyelőre alacsony azon ügyfelek száma, akik korábban magasabb kamat mellett felvett lakáshitelüket váltják ki. Növekedést jelenleg sem a banknál, sem országosan az MNB statisztikai jelentéséből nem látnak.

A hitelkiváltás felmerülő közvetlen költségei, illetve a lakáshitelkamatok jelenlegi, 6-7%-os szintje miatti kivárás lehet a magyarázat az alacsony volumenre. A lakáshitel kamatok 2022 őszén kezdtek el emelkedni, a korábbi 4-5%-os átlagszintről 8-9%-os szintre. Az ekkor felvett hitelek még a futamidő elején járnak, a tőketartozás csökkenése még alacsony szintű

- magyarázták. Felhívták a figyelmet, az ügyfeleknek számolniuk kell azzal, hogy

• általában 3-5 éven belüli végtörlesztésnél a hitel felvételekor a bankok által átvállalt díjakat (értékbecslési, folyósítási, közjegyzői díj) vissza kell fizetniük, ami akár 100.000 Ft-os költséget is jelenthet a hitelkiváltás során.
• Hozzátették, bankon belüli refinanszírozásnál előtörlesztési díjat a hitelnyújtó jellemzően nem számít fel, más banki hitelkiváltásnál viszont ezzel is számolni kell, ami tovább 1-1,5%-kal drágítja a folyamatot.
• A jelzálogjog törlése ugyancsak az ügyfelet terhelő költség.
• Ehhez jönnek hozzá az újonnan felvenni kívánt hitel díjai.

Megjegyezték azt is, hogy a bankoknál jellemzően azonosak a lakásvásárlási és a hitelkiváltási célú hitelek kedvezményei.

A tendencia és az érdeklődés emelkedésére a lakáshitelkamatok további mérséklődése esetén számítunk. Amennyiben bármilyen okból kifolyólag felmerül az igény a hitelkiváltásra, személyre szabott tanácsadás során az elvégzett kalkulációk alapján megtudható, hogy megkora megtakarítás érhető el és megéri-e a refinanzírozás. Hitelkiváltás esetén normál ügyintézési átfutási idővel számolhat az ügyfél, azaz 1 hónapon belül a teljes folyamat végigvihető

- fogalmazott az MBH.

Kérdésünkre az UniCredit Bank arról számolt be, hogy ők a hitelkiváltás iránti érdeklődés kisebb erősödését tapasztalják mind közvetlenül ügyfeleik részéről, mind értékesítő partnereiken keresztül. Az érdeklődéseket azonban ügyfeleik jellemzően még nem váltották tettekre: a hitelkiváltások/előtörlesztések száma egyelőre nem mutat változást a korábbi időszakhoz képest.

A hitelkiváltást normál esetben egy erre irányuló új hiteligénylési folyamat indításával kezdeményezheti ügyfelünk. Az igénylés során az aktuális hirdetményben foglalt díjakat kell az igénylőnek megfizetnie, ezek a földhivatali ügyintézéshez és az ingatlanértékeléshez kapcsolódó díjak, a közjegyzői okirat díja

- sorolták.

A kamatstop várható hosszabbítása miatt a magasabb kamattal rendelkező portfólió legnagyobb része esetén a hitelkiváltás egyelőre szóba sem jön - közölte kérdésünkre az Erste Bank.

Az elmúlt évben folyósított, magasabb kamatú hitelek esetében sem tapasztalt az Erste jelentős érdeklődést, aminek a hátterében az ezzel járó egyszeri költségek is állhatnak. Ezekben az esetekben érdemes ugyanis mérlegelni, hogy a váltás egyéb költségei mellett - új hitelbírálat, közjegyzői díj, újabb értékbecslés, valamint a meglévő hitel végtörlesztéséhez kapcsolt költségek, mint a kezdeti díjakciók visszafizetése, a végtörlesztés díja és a földhivatali ügyintézés díja – megéri-e az ügylet

- tették hozzá.

Az OTP Bank nem számít emelkedésre a hitelkiváltások területén a jelenlegi kamatkörnyezetben, mivel várható a kamatstop meghosszabbítása.

Kérdésünkre arra hívták fel a figyelmet, hogy a hitelkiváltásnak érdemes utánajárni, mert akár költségekkel is járhat. Az ügyfeleknek tisztában kell lenniük azzal, hogy mennyi a pontos visszafizetendő összeg, volt-e akciós díj, amit a korai végtörlesztés miatt visszakér a bank, illetve mennyi az előtörlesztési díj.

Ez enkívül időt kell szánni a következők elintézésére:

• új dokumentumok beszerzése az új hitel igényléshez,
• új hitel kérelem benyújtás, új értékbecslés,
• szerződéskötés, közjegyző, földhivatali ügyintézés,
• lakásbiztositás esetleges újrakötése,
• az új hitel/hitelező zálogjogának rá jegyzése (záradékolás),
• folyósítási feltételek teljesítése, esetleges új számla nyitás,
• a hitel kedvezményekért cserébe a vállalt feltételek teljesítése például életbiztosítás kötése.
• Fontos, hogy ezt a lakáshitel minden érintettjének végig kell csinálnia (adós-adóstárs, zálogjogkötelezett).

Emellett hozzátették, hogy azok az ügyfelek, akik 2023. március 1-ig kötöttek végig fix hiteleket, egyszeri kamatcsökkentés szolgáltatással, már most élhetnek a kamatcsökkentés lehetőségével a banknál. Ehhez mindössze egy kérelem kell, amit az adósok aláírnak. Emellet, ha jövedelmet a hitelintézethez utaltatja az ügyfél akkor a szerződésében foglaltak szerint az utalt jövedelem összege alapján további kamatkedvezményt kaphat automatikusan.

Érdemes kihasználni az Egészségpénztár nyújtotta lehetőségeket is, mivel az itt összegyűjtött megtakarítás egy része hiteltörlesztésre is fordítható és minden adósnak lehet egészségpénztári számlája - tették hozzá.

Szerintük összességében elmondható, hogy számos megoldás létezik az előtörlesztésre és a hitelkiváltásra, de ahhoz, hogy hitelszerződést kötő ügyfelek megtalálják a számukra legjobb megoldást, az OTP Bank azt javasolja, hogy keressék meg a hitelintézet szakértőit.

Fontos, hogy az ügyfelek már a hitelfelvételekor gondolják át, hogy szeretnének-e előtörleszteni és válasszanak ennek megfelelően lakáshitel terméket még abban az esetben is, ha elsőre az extrák miatt ez a megoldás drágábbnak tűnik, mert hosszú távon előnyös lehet számukra

- összegzett a bank.