Döntés előtt a kkv szektor: hitel vagy lízing?

A kis- és középvállalatokat a legtöbb pénzintézet kockázatos ügyfélnek tartja, s ezért csak drágán, sokszor túlzottan szigorú feltételekkel engedi őket forráshoz jutni. Van-e megoldás erre a helyzetre? Miként finanszírozhatják beruházásaikat úgy, hogy ők is és a pénzintézet is biztonságban érezhesse magát?

A kis- és közepes vállalkozások finanszírozására a lízing ideális megoldás, mert biztonságos az ügyfélnek, aki a futamidő végén hozzájut az ingatlan tulajdonjogához, és biztonságos a finanszírozónak is, mert amíg az ügyfél használja a pénzét, övé a tulajdon. Az alacsonyabb önerő és a hosszabb futamidő lehetősége további előnye ennek a konstrukciónak. Érthetetlen, de igaz, hogy ma Magyarországon mindezek ellenére alig használják a lízing konstrukciót a kis- és középvállalatok finanszírozásában.

A lízinges szemlélet jelent -e valamilyen plusz előnyt az ingatlanprojektek finanszírozásában?

A lízinges logika eszközoldali megközelítését emelném ki. Nagyon komolyan körbejárjuk az adott területet, telket vagy felépítményt és annak lehetséges másodpiacát. Amennyiben megfelelő minőségű a biztosítéki háttér, akkor nagyon rugalmas feltételekkel és gyorsan tudunk finanszírozást nyújtani.

A korábban Önökre jellemző repülőgép- és hajólízing után megvetették a lábukat a projektfinanszírozási piacon is?

Hajóban és repülőgépben elsők vagyunk a finanszírozók között és mostanra már ingatlanban is a negyedik legnagyobb piaci szereplőnek számítunk, mind a lakossági, mind a vállalati szektorban. Világos stratégiával vágtunk bele az ingatlanprojektek finanszírozásába is. Ezen a piacon olyan területekre fókuszálunk, melyeket a finanszírozó bankok nem teljes mértékben fednek le. Alapvetően turizmusra épülő beruházásokat, prémium lakásprojekteket és bizonyos logisztikai ingatlanokat finanszírozunk.

Nagyon sok olyan kis- és középvállalat van, amelynek projektjei és ötletei jók, de a bankok túlterhelt projektfinanszírozási osztályai a finanszírozási volumen alacsony összege miatt nem szívesen foglalkoznak velük. A Hypo Alpe-Adria 100 millió forinttól nyújt ingatlan-beruházási finanszírozást és így a kkv szegmenstől érkező igényeket is képes kiszolgálni.

Az ön által is említett nagy ingatlan projekteknél sokszor problémát okoz, hogy a beruházónak nincs elegendő forrása az önerő finanszírozásához. Ilyenkor le kell mondani a teljes projektről?

A beruházásokhoz kínált finanszírozási megoldások piaca - éppen ez említett okoknál fogva - innovatív megoldásokkal bővült. Magyarországon is megjelent a projektgazdák által Nyugat-Európában kedvelt és sok esetben preferált alternatív szolgáltatás, amelyben a pénzintézet tulajdonosi szerepet is vállal a szükséges önerő megteremtéséhez.

A módszer lényege, hogy a finanszírozó az adott beruházást megvalósító társaságban tulajdonrészt szerez, ezzel lehetővé teszi a hitelhez minimálisan szükséges saját tőke elérését. Ez azonban hangsúlyozottan nem kockázati tőkebefektetés, sőt, a finanszírozó kockázata csökken is azzal, hogy tulajdonosi kontrollal jelen van a projektben. Ezzel az alternatív szolgáltatással a hazai piacon az elsők között a Hypo Alpe-Adria Leasing jelent meg.

Vannak olyan bankok, akik kifejezetten tiltólistára tették a turisztikai fejlesztéseket, különös tekintettel a termálfürdők építésére. Önök miért látnak mégis fantáziát mindebben?

Hazánkban az elsők között vágtunk bele a turisztikai fejlesztések felkarolásába. Vannak pénzintézetek, akik továbbra sem tekintik célszegmensnek ezeket a projekteket, míg más bankcsoportok már felismerték a szektorban rejlő lehetőségeket. A turizmus az a terület ugyanis, amelyik Magyarországnak hosszú távon kiszámítható stabilitást hozhat. Ha csak Prágával vagy Béccsel hasonlítjuk össze Budapestet, látható, hogy ma még lényegesen alacsonyabb a szállodai szobaszám nálunk. Lehet, hogy Prága ma népszerű desztináció a tengerentúli turisták körében, de Budapest adottságai legalább olyan kitűnőek. Úgy gondoljuk, csak idő kérdése, mikor veszik észre ezt a nagy külföldi utazásszervező cégek is.

Emellett a térségbe érkező turistáknál folyamatos az igény az új célpontokra. Ezért hiszünk abban, hogy Budapest szerepe fel fog értékelődni, ha nem is robbanásszerűen, de fokozatosan. Ráadásul van az országunknak további két vonzó pontja: az egyik a balatoni régió, amely 15 év után végre kezd magához térni, a külföldi és a magyar befektetők is egyre nyitottabbak a Balaton irányába. Sok projektötletről, illetve már elindult projektről hallunk. A Balatonnál ma térségátértelmezés történik, hiszen régen az olcsó tömegturizmus jellemezte a Balatont, most pedig egyre inkább a minőség irányába tolódik az új fejlesztések stratégiája. Magyarországon az időjárás kiszámíthatatlan, éppen ezért meg kell oldani, hogy ne legyen teljesen időjárásfüggő egy nyaralás. Már számos olyan fejlesztés van folyamatban, ahol a hidegebb napok esetén is megfelelő alternatíva kínálkozik, például élményfürdő vagy indoor sport formájában. A harmadik perspektivikus terület a termálvizekre épülő wellness hotelek. A szektort ma jól jellemzi, hogy egy-egy wellness hétvégét ma jobb, ha hónapokkal előre tervezünk, különben előfordul, hogy nem kapunk szobát. Fogyasztói igény láthatóan van tehát ebben a három szegmensben, így értelemszerűen a beruházásoknak is megvan a létjogosultságuk.

Bármilyen lakásfejlesztést is finanszíroznak vagy vannak határozott preferenciáik ezen a téren is?

Nem vagyunk a tömegtermékek hívei, a lakáspiacon is bizonyos célcsoportok egyedi igényeinek a kielégítése a célunk. Arra a felismerésre jutottunk, hogy ma Magyarországon a tömeglakások piaca alapvetően stagnálást mutat, az árak nem emelkednek érdemben. Úgy tűnik, egyfajta átalakulás ment végbe. Az igények az olcsó, de gyenge minőségű ingatlanoktól a közepes árfekvésű, de jó minőségű, előnyös beosztású és kellemes környezetben lévő ingatlanok felé tolódtak. Ez persze még nem feltétlenül jelent luxusminőséget és csillagászati árakat. Cégünk is erre a közép-felső kategóriájú szegmensre koncentrál. A 400-450 ezer forintos négyzetméterárú lakásokra van fizetőképes kereslet.

Az építési minőség az egyik kulcskérdés a mai magyar lakáspiacon. Rengeteg panasz érkezik az újépítésű lakások műszaki minőségével kapcsolatban. Ezt a problémát hogyan kezelik?

Természetesen nagyon fontos számunkra a fejlesztő személye is, a referenciáknak kiemelkedő szerepe van abban, hogy finanszírozóként beszállunk-e egy társasház beruházásába vagy nem. Egy jól ismert fejlesztőt, akinek sikeres referenciaprojektjei vannak, sokkal könnyebben finanszíroz a pénzintézet, mint azt, aki nem tud ilyet felmutatni. A piacon problémát jelent sokszor az is, hogy különválik a beruházó és a kivitelező. A beruházó megtervezi, koordinálja, eladja a projektet, de sok esetben nem ő a kivitelező. A piac azonban kezd megtisztulni, az utóbbi években Magyarországon nem egy kivitelező cég omlott össze és ment csődbe. Egy projekt sikerének érdekében épp ezért minden szereplőnek a legjobbat kell nyújtania, ezért a Hyponál kiemelten figyelünk a partnerek megválasztására.

Megérzi -e a Hypo az elmúlt hónapokban kialakult hitelválságot?

Eddig csak sikerekről tudok beszámolni Önnek. A Lízingszövetség adatai alapján a Hypo már a 12. helyet foglalja el a lízingcégek listájában, az ingatlanfinanszírozói statisztikában elértük a TOP4 pozíciót, a speciális eszközfinanszírozói szegmensben pedig abszolút piacvezetők vagyunk. A 2007-es 25 milliárdos kihelyezett finanszírozás után a 2008-as évre 40 milliárddal új kihelyezéssel számolunk.

A hitelválság hatásait, mint minden piaci szereplő, mi is érzékeljük, azonban én azt gondolom, hogy a magyar piacon pánikra semmi ok nincsen. A globális pénzügyi válság mindenképpen változásokat hozott a hazai ingatlanpiacon is, s megváltoztatta a bankok hozzáállását. Ki kell azonban emelnem, hogy nem a lakáspiacról van szó, hiszen az USA-ból kiindult hitelválság nincs közvetlenül hatással a magyarországi lakáspiacra, sokkal inkább az ingatlan befektetők -és fejlesztők finanszírozási körülményeit változtatta meg. A bankok a jelenlegi helyzetben óvatosabbak az ingatlanprojektekkel szemben, drágábban hiteleznek a fejlesztőknek és az elvárt önerő valamivel magasabb lett, azonban mint mondtam, pánikra nincsen ok, a bankok továbbra is szívesen finanszíroznak projekteket.

Fontos változás viszont a korábbiakhoz képest, hogy a nagy bankok döntéshozatala lelassult, így az a fajta rugalmasság, amit a Hypo tud kínálni, felértékelődött az ingatlanfejlesztők szemében.

www.hypo-alpe-adria.hu