Jókora újdonsággal indul az otthonfelújítási program 2025-ben: de van néhány bökkenő

A kormány a jövő évben új életet ad a korábbi otthonfelújítási programnak, csak egy kicsit másként. A felújítási, korszerűsítési munkálatok költségének a felét, de legfeljebb 3 millió Ft-ot visszakaphatnak utólag a családok.

A lehetőséget az 5 ezer főnél kevesebb lakosú településeken lehet kihasználni, a program várhatóan 2025. januárjában indul.

A támogatást a korábbiakhoz hasonlóan a munkálatok befejezését követően, utólag lehet kérni. Ez egyben azt is jelenti, hogy az igénylőknek valamilyen más forrásból kell előfinanszíroznia a korszerűsítést. Szerencsére a korábbi kedvezménynél elérhető támogatott hitel is újraindul, amiből a munkálatokat ki lehet fizetni. Itt azonban számos érdekességet, változást lehet látni, amire már a döntéshozatalnál gondolnunk kell.

Nem 3% lesz az otthonfelújítási hitel kamata

A támogatott kölcsön maximális összege 6 millió Ft lehet, egy ilyen költségvetéssel már ki lehet használni a teljes 3 millió forintos vissza nem térítendő támogatást. A futamidő legfeljebb 10 év lehet.

Eddig nincs semmi eltérés a korábbi lehetőséghez képest, a kamatra tekintve azonban már láthatunk nagyon is szembeötlő különbséget. A korábbi támogatott kölcsön esetén – ez igaz a ma elérhető CSOK-hitelre és CSOK Pluszra is – az igénylő által megfizetendő kamat 3% volt. Az új kedvezményes felújítási hitelnél viszont a kamatkedvezmény mértéke lesz 3%.

Rögtön lényegessé válik, hogy mennyi is ezen kölcsön normál kamata. A jogszabály alapján a kamatát az 5 éves futamidejű állampapírok aukciós hozama alapján határozzák meg. Az elmúlt három aukción kialakult súlyozott átlaghozam 110 százalékának egy százalékponttal növelt értéke lesz a hitel teljes kamata.

De mit jelent ez pontosan? A november elsején publikált adatok alapján – ez lenne érvényes a decemberben megkötött hitelszerződésekre - a kérdéses állampapír fent leírtaknak megfelelően meghatározott aukciós átlaghozama 5,92% volt. A korábban leírt számítás alapján a hitel normál kamata 7,51% lenne. Ebből jönne le a 3% kamattámogatás, vagyis az érdeklődők által megfizetendő kedvezményes kamat 4,51%.

Egy 6 millió Ft összegű, 10 éves futamidejű otthonfelújítási hitelre tehát a 4,51%-os kamat mellett 62 212 Ft-ot kellene fizetni havonta. Egy hasonló kölcsönre 3%-os kamat mellett 57 936 Ft-ot kellene rendezni. A támogatás átalakításával tehát havi 4276 Ft-ot veszít az adós.

Talán jobban megéri a támogatott kölcsönt a piaci hitelekkel összevetni. Ekkora összeget személyi hitelből nagyságrendileg 11%-os kamat mellett lehet igényelni. 10 éves futamidő esetén a fedezetlen hitelre havonta 82 650 Ft-ot kell fizetni, ezzel szemben az új támogatott hitellel havonta több mint 20 ezer Ft-ot lehet spórolni. Ez egy évtized alatt 2,4 millió Ft megtakarítást jelentene.

A támogatás előfinanszírozására még a fejújítási célú piaci jelzáloghitel jöhetne szóba, ilyen hitelt 6,70%-os kamattól lehet jelenleg felvenni. 10 éves futamidő esetén a havi fizetnivaló 68 741 Ft lenne. A piaci lakáshitellel szemben is havi 6500 Ft-ot lehetne spórolni a támogatott konstrukció választásával. A 10 év alatt 780 ezer Ft megtakarítást eredményezhet a támogatott hitel.

Nem mindegy mikor igényli az adós a kölcsönt!?

A támogatott kölcsön kamata havonta változik az aukciós átlaghozamok alakulásának megfelelően. Ha nagyon ingadozik a hozam, akkor érdemi elmozdulás lehet akár egy hónap alatt is, ami ténylegesen beépül a hitelkamatba is.

Jövőbeni adat természetesen nem áll rendelkezésünkre, de érdemes megnézni, hogy a múltban érvényes állampapírhozamok alapján milyen kamat mellett lehetett volna felvenni ezt a kölcsönt.

A fenti ábrán az látható, hogy a kérdéses kölcsön kedvezményes, induló kamata hogyan alakult volna 2020-2024 között. Lehet azt mondani, hogy ez az adatsor csak játék a számokkal, hiszen csak 2025-ben indul a támogatás. Viszont a múltbeli adatok nagyon jól mutatják, hogy a kölcsön kamata milyen szinten tud ingadozni akár rövidtávon is. Akár csak fél éves időtávon is 100 bázispontos változást láthatunk: 2024. augusztusában a kölcsön kedvezményes kamata 5,51% lett volna, decemberben ez az érték már csak 4,51%.

Ez alapján is nagyon jól látszik, hogy kifejezetten lényeges lehet a hitelfelvétel, illetve a szerződéskötés dátuma. Természetesen ezt nem tudjuk jelentősen befolyásolni, hiszen a pénzre szükségünk van, a jövőbeni hozamokat pedig pontosan nem ismerjük. Azt viszont befolyásolhatjuk, hogy adott hónapban kötünk szerződést vagy pár napot, hetet várva átcsúsztatjuk az időpontot a következő hónapra. (A publikált aukciós hozamok alapján mindig egy hónappal előre tudható a kérdéses kölcsön induló kamata.)

Egy év után változhat a kamat?!

A kamat tehát nem 3% lesz a kérdéses kölcsönnél, sőt a fent leírtaknak megfelelően fizetendő kamatszint nem is lesz fix a futamidő végéig. A jogszabály alapján az alábbi időközönként várható kamatforduló:

·        A futamidő első évének végén.

·        A futamidő második évének végén

·        A futamidő 7. évének végén, majd ezt követően ötévente.

A kérdéses hitelnél a futamidő vélhetően nem lesz 10 évnél hosszabb, hiszen ezen időszakra ad az állam kamattámogatást. Ezen tíz éves időszakon belül azonban a kamatszint háromszor módosulhat. Ezek a változások pedig az igénylők, érdeklődők által fizetett kamatszintet módosítják. (A jelenleg elérhető CSOK Plusznál, illetve a Falusi CSOK mellé igényelhető hitelnél az ügyfél által fizetett kamat fix, a kamattámogatás változhat a futamidő alatt.)

Abból a szempontból is érdemes megnézni a korábbi ábrát, hogy az induló kamatszint hogyan, milyen mértékben módosulhat az elkövetkező időszakban.

4,51%-os kamatszint mellett 6 millió Ft, 10 éves futamidejű kölcsön törlesztőrészlete 62 212 Ft. Ha egy év után a kamat 5,51%-ra nőne, akkor a havi fizetnivaló 64 873 Ft-ra nőne. Természetesen a kamatok akár csökkenhetnek is: ha az első év végén a kamat 3,51%-ra mérséklődne, akkor a második évtől a havi törlesztő 59 619 Ft-ra csökkenne.

A változó kamat miatt magasabb fizetésre lesz szükség?

A hitel tehát gyakorlatilag kezdetben évente változó kamatozású lesz. Ráadásul ezek a változások ténylegesen hatni fognak az adósok által fizetendő törlesztőrészletre is.

Ezek alapján felmerülhet a kérdés, hogy az adósságfék szabályok közül melyik lesz érvényes a kérdéses kölcsönre.

Az 5 évnél gyakrabban változó kamatozású hitelek esetében ugyanis szigorúbbak a szabályok: 600 ezer Ft alatti fizetések esetében a jövedelem negyede, azt elérő bevételeknél pedig annak 30%-a fordítható a kölcsön törlesztésére. Egy legalább 10 évig fix kamatozású kölcsönnél ez az arány 50, illetve 60%.

Mit jelenthet ez a gyakorlatban? Ha a kérdéses hitelt végül az 5 évnél gyakrabban változó kamatozású kölcsönök közé sorolják, akkor a 62 212 Ft havi törlesztőhöz legalább 249 000 Ft nettó jövedelemre lenne szükség. Ha viszont valami miatt a legbiztonságosabb kategóriába kerülne, akkor már 125 000 Ft is elegendő lehetne a hitel felvételéhez. (Azt hozzá kell tenni, hogy a bankok jellemzően elvárják legalább a minimálbérnek megfelelő jövedelemszintet a hiteligénylőktől.)

Elveszthetjük a kamattámogatást?

Alapvetően a kölcsön egy támogatott hitel, ami a felújítási támogatáshoz kapcsolódik, a munkálatok előfinanszírozását szolgálja az összeg. A vissza nem térítendő támogatást is első körben a felvett támogatott hitel előtörlesztésére fordítják.

Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a végül a vissza nem térítendő támogatást nem kapjuk meg, ez pedig a hitelhez kapcsolódó kedvezményekre is kihat.

Milyen problémák merülhetnek fel:

• Végül nem kapjuk meg a vissza nem térítendő otthonfelújítási támogatást.
• Az otthonfelújítási támogatást megkapjuk, de annak összege nem éri el a felvett támogatott hitel 25%-át.
• Megkapjuk a felújítási támogatást, de azt utólag valamilyen szabálysértés miatt vissza kell fizetnünk.

Ebben a helyzetben két negatív következménnyel kell szembesülnünk a hitelhez kapcsolódóan is. A kamatkedvezmény megszűnik, vagyis a törlesztőrészlet megemelkedik. Ráadásul az addig kapott kamattámogatást is ptk kamattal növelten egyösszegben 60 napon belül vissza kell fizetnünk.

Nézzük meg egy példán keresztül mit jelentene ez a büntetés. Induljunk ki abból, hogy 6 millió Ft-ot vettünk fel 10 éves futamidő mellett. Ha 1 év után sérülnek a feltételek, akkor az alábbi következményekkel kell szembesülnünk:

• A kamattámogatás 180 ezer Ft, ezt kellene a ptk szerinti kamattal – jelenleg 6,5% - növelten visszafizetni. Ez 191 700 Ft egyösszegű büntetést eredményezne.
• A törlesztőrészlet pedig a második évtől 70 395 Ft-ra emelkedne abban az esetben, ha a kamatok nem változnának egy év alatt.

A kedvezményes hitel tehát eléggé másképp fog működni az utóbbi években megszokott gyakorlathoz képest. Újra megjelenik a kamatváltozás kockázata. Ugyanakkor a kölcsön induló kamata érdemben kedvezőbb a piaci kölcsönök áránál. A hitel felvétele azonban együtt kell járjon otthonunk felújításával és az ahhoz kapcsolódó támogatás kihasználásával. Vagyis meg kell felelni a támogatáshoz kapcsolódó valamennyi elvárásnak.