Ingatlanfinanszírozás - van hitelválság?

Divatos szóvá vált az utóbbi hónapokban a hitelválság. Sok helyen, sok összefüggésben említik, mégsem árt azonban megvizsgálni, hogy min keresztül hat a válság a bankokra és milyen következményekkel járt eddig a globális pénzügyi világ bizalmi krízise. A problémák alapvetően az amerikai másodlagos jelzálogpiac összeomlásával kezdődtek és egyik legfontosabb következménye a jelzáloghitelezés értékpapírosításának megszűnése, mely jelentős likviditásszűkülést hozott a világgazdaság számára.

"Az ingatlanfinanszírozók az elmúlt évek során szívesen éltek az angolszász típusú értékpapírosítás eszközével, azaz a kihelyezett hiteleket értékpapírosított formában tovább értékesítették, ezáltal pedig addicionális forrásokhoz jutottak és újabb hitelek kihelyezésére voltak képesek" - magyarázza Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt., Magyarország egyik vezető ingatlanfinanszírozó cégének vezérigazgatója. Az értékpapírosított jelzáloghitelek piaca azonban a kirobbant bizalmi válság hatására megingott, a nyugati ingatlanfinanszírozó bankok ezt a módszert ma kevésbé preferálják.

A válság hatása az ingatlanfinanszírozókra

Milyen hatással van tehát a hitelválság az ingatlanfinanszírozó pénzintézetekre? A globális pénzügyi válság mindenképpen a likviditás szűkülését eredményezte, azonban pánikra semmi ok nincs a hazai ingatlanpiacon. Azok a bankok, akik nagy részben vagy kizárólagosan függtek a már említett értékpapírosított értékesítéstől, azok valóban nehéz helyzetbe kerültek az elmúlt hónapokban, ám a finanszírozók nagy részének továbbra is rendelkezésére állnak források. A hazai bankok folytatták az ingatlanprojekteket finanszírozását, igaz ugyanakkor, hogy az ingatlanfinanszírozók hozzáállása az egyes projektekhez és az egyes fejlesztőkhöz érdemlegesen megváltozott.

A fő kérdés leginkább az tehát, hogy az ingatlanfinanszírozást végző pénzintézetek mennyiben változtatták meg e tevékenységüket a kialakult pénzügyi válság hatására. A likviditás szűkülése és az ingatlanszektor megítélésének jelentős romlása az alábbi alapvető következményekkel járt az ingatlanfinanszírozási piacon:

- likviditás csökkenése
- a finanszírozó bankok óvatosabbak lettek: magasabbak az önerő-elvárások
- megnőtt a bankok döntési időszaka
- megnőttek a finanszírozási költségek a fejlesztők és a befektetők számára
- megváltozott a bankok és a fejlesztők viszonya
- csökkenő verseny az ingatlanfinanszírozók között

A likviditás csökkenése teljesen logikus következmény, egész egyszerűen kevesebb a rendelkezésre álló pénz a hitelpiacon, hiszen egyrészt beszűkült az értékpapírosított jelzálogpiac, másrészt a bankok egymás iránti hitelezési bizalma is jelentősen csökkent az elmúlt hónapok leírásainak hatására. Az elmúlt években tapasztalt bő likviditás tehát a múlté, a jelenlegi piaci környezetben lényegesen kevesebb banki forrás áramlik az ingatlanszektorba mint a valódi boom-ként jellemezhető elmúlt néhány évben.

A hitelválság egyik markáns következménye, hogy a bankok sokkal óvatosabbak lettek, sokkal konzervatívabban közelítenek a finanszírozást igénylő ingatlanprojektekhez mint a korábbi időszakban. Ez az óvatosság több szinten is jelentkezik. Egy részről a magasabb kockázatot a hitel "árában" is érvényesítik a bankok, azaz a fejlesztők drágábban jutnak hitelhez projektjeikhez. Másrészt a megemelkedett kockázataikat az elvárt önerő megemelésével is kezelik, azaz az ingatlanfejlesztőknek több saját forrást kell biztosítaniuk fejlesztéseikhez. A magasabb elvárt önerő azonban leginkább a befektetési piacon okozott szignifikáns változásokat, ugyanis az ingatlanpiaci boom időszakában sok befektető vásárolt ingatlant kiugróan magas tőkeáttétellel, s ezek a piaci szereplők jellemzően kiszorultak az ingatlanpiacról.

Az óvatosság a bankok részéről ugyanakkor nem csupán számszerűsíthetően, a tőkeáttétel csökkenésében érhető tetten. Az ingatlanszektor kockázati megítélése egyértelműen romlott, így a finanszírozó bankok megpróbálnak a szektoron belül a kevésbé kockázatosnak ítélt fejlesztések irányába elmozdulni, azaz szívesebben finanszíroznak jól átgondolt, versenyképes koncepciót felmutatni képes projekteket. Ugyanez vonatkozik a projektek mögött álló fejlesztőkre is. A magasnak ítélt kockázatok miatt a bankok szemében fokozottan fontossá vált a fejlesztő személye is. Felértékelődnek tehát a stabil és megbízható fejlesztési történettel rendelkező ingatlanfejlesztők és a bankok szemében különösen értékesek lesznek azok a piaci szereplők, akikkel korábban már bonyolítottak le sikeres projekteket. Ezeknek a fejlesztőknek a kockázati besorolása értelemszerűen alacsonyabb az "idegen" piaci szereplőkénél.

Az ingatlanszektorral szemben kialakult bizalmatlanabb pénzügyi klímában a bankok döntéshozatala is jelentősen lelassult, ami különösen a nagyobb volumenű projektekre igaz. A nagy külföldi bankok hazai leánybankjainak jellemzően hosszabb időt kell várniuk a finanszírozási döntések meghozatalára, ami mindenképpen rugalmatlanabbá tette őket a korábbi időszakhoz képest. Éppen ezért a finanszírozói gyorsaság és a rugalmasság felértékelődött a fejlesztők szemében, akiknek az időveszteség sok esetben a legnagyobb ellenségük.

Fordult a kocka

A fent felsoroltak fényében nem meglepő, hogy alapvetően megváltozott az ingatlanfinanszírozók és az ingatlanfejlesztők viszonya, alkupozíciója. Míg a válságot megelőző bő likviditású piaci környezetben a bankok versenyeztek a projektekért, addig mostanra nagyot fordult a kocka és ennek éppen az ellenkezőjét figyelhetjük meg az ingatlanpiacon. Most a fejlesztők "állnak sorban" projektjeikkel a bankoknál, akik sokkal kevésbé vannak "rászorulva" a hitelkihelyezésre mint néhány hónappal ezelőtt.

Mivel a jelenlegi piaci helyzetben kevesebb hitelért versenyez nagyságrendileg ugyanannyi fejlesztő, így a bankok közötti verseny is csökkenni látszik. A boom időszakában igen éles verseny alakult ki az ingatlanfinanszírozók között, s viszonylag kisebb az ingatlanfejlesztők között, hiszen rendkívűl könnyen és olcsón jutottak forráshoz. A helyzet megfordult, ma a bankok között kisebb, míg a fejlesztők között egyre élesebb a verseny.

Letisztulás vagy pesszimizmus?

A hitelpiaci válságnak egyfajta letisztulás lehet a pozitív hozadéka. A csökkenő likviditás, a bankok óvatosabbá válása, a magasabb elvárt saját forrás és az emelkedő finanszírozási költségek mind-mind a magasabb minőség irányába terelik az ingatlanfejlesztőket. A banki forrásokért való versenyben ugyanis értelemszerűen a jobb koncepciójú, jól átgondolt és kevésbé kockázatos fejlesztések kerülnek előnybe. A fejlesztők közül is azok járhatnak jól, akik elég tőkeerősek, képesek magasabb saját forrással megvalósítani egy-egy fejlesztést és kellően megbízható és pozitív fejlesztési történetük van a hazai piacon.

Más részről a bankok ingatlanfinanszírozási gyakorlata is várhatóan javuló képet mutat, hiszen sokkal konzervatívabban ítélik már meg a kockázatokat, s ezért nem hiteleznek már túlságosan alacsony marzsok és túlságosan magas tőkeáttétel mellett. Az ingatlanfinanszírozás tehát a hitelválság hatására sokkal inkább a normális mederbe tér vissza, közel sem beszélhetünk drámai változásokról vagy a projektfinanszírozás leállásáról, csupán egy megváltozott piaci környezetre való reagálásról, mely alapvetően a kockázatok megfelelő árazását jelenti.

Kamatcsökkenés előtt...

A világgazdaság pénzügyi turbulenciáinak kapcsán mindenképpen meg kell emlékezzünk a közelmúltban beindult kamatcsökkentési folyamatról. Az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed az elmúlt hetekben összesen 125 bázispontos kamatvágást hajtott végre. Az Európai Központi Bank (EKB) egyelőre nem csökkentette az irányadó rátáját, ám az elemzői várakozások 2008-ra 50-75 bázispontos csökkentést jeleznek előre. Amennyiben ez megvalósul, úgy a finanszírozási költségek a mostani emelkedés ellenére is csökkenő trendet mutatnának és a likviditás is növekedési pályára állna.