Érik a lakásforradalom Budapesten: rossz lóra tettek a befektetők, innentől a vevőknek áll a világ?

Jelenleg az eladó terézvárosi lakások átlagos négyzetméterára 1,26 millió forint, szemben az 1,03 millió budapesti átlaggal. A kerületben kiadó lakások esetében az átlagos lakbér 275 ezer forint, ami 10 százalékkal meghaladja a 250 ezer forintos budapesti átlagszintet. Az airbnb-zés esetleges betiltása kínálatnövekedést okozhat a fővárosban, ami középtávon megfizethetőbb irányba terelheti a lakásárakat és a bérleti díjakat.

Bár csak egy kerületre vonatkozik, de a budapesti és az országos albérletárakra, valamint az eladó lakások piacára is hatással lehet a VI. kerületben szeptember elején kezdődő és a hónap közepén záruló népszavazás, amely a rövid távú lakáskiadás, azaz az airbnb-zés esetleges betiltásáról szól - áll az ingatlan.com elemzésében. A voksolás eredménye mellett újraírhatja az eddigi forgatókönyveket, az airbnb-s lakásokra vonatkozó kormányzati szabályozás, amely néhány héten belül várható.

Drága lakásokról döntenek a polgárok

A VI. kerületi lakáspiaci helyzetről Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta, ez a városrész mind az albérletpiacot, mind az eladó lakásokat tekintve drágább a fővárosi átlagnál. A Terézvárosban eladásra szánt lakások átlagos négyzetméterára ugyanis 1,26 millió forint volt szeptember elején, ami 22 százalékkal haladja meg az 1,03 milliós fővárosi átlagot. Emellett 275 ezer forintos átlagos lakbér jellemzi a kerületet, ami 10 százalékkal több a 250 ezer forintos a budapesti átlagnál.

“A legutóbbi népszámlálás adatai alapján a VI. kerületben 32 százalékot tesznek ki a nem lakott lakások, ami azt jelenti, hogy a 29 ezer terézvárosi ingatlanból csak 20 ezerben laknak életvitelszerűen. A maradék 9 ezer nem feltétlenül üres, ezek egy részében airbnb-znek, azaz rövid távra adják ki a tulajdonosok, de ugyanígy működnek lakásokban orvosi rendelők, kozmetikák, mérnök- és ügyvédirodák vagy egyéb közületek. A budapesti nem lakott lakások arányát nézve Terézváros a második a sorban, az ötödik kerületi 37 százalékos nem lakott arányt követően. A teljes fővárosi lakásállományhoz viszonyítva közel duplája a VI. kerületi nem lakott lakások aránya, mivel Budapesten a lakások 17 százalékában nem laknak a KSH adatai szerint.” - mondta Balogh László.

Az airdna.co adatai alapján a fővárosban összesen 15 ezer airbnb-jellegű szálláshelyet tartanak nyilván, ebből 2700 található a VI. kerületben. Amennyiben a voksolás eredményeként betiltják ezt a lakáskiadási formát, akkor a tulajdonosoknak muszáj lesz lépniük. Szóba jöhet például a hosszabb távú lakáskiadás, ami átrajzolhatja a kerületi albérletpiacot. Jelenleg ugyanis összesen 900 lakóingatlan vár bérlőre Terézvárosban, ami a teljes fővárosi kínálat 10 százalékát jelenti. Ezzel szemben az összes budapesti eladó lakáshoz képest a terézvárosi ingatlanok részesedése sokkal alacsonyabb, mindössze 5 százalékos.

A voksolás végeredménye áttörheti a kerület határait

“Az airbnb-szerű lakáskiadás magasabb hozamot kínál a hosszú távú bérbeadáshoz képest, emiatt a lakáshotelek esetleges betiltása mérsékelheti a terézvárosi lakások jövedelemtermelő képességét, emiatt pedig elméletileg az értékük is csökkenhet. A tapasztalatok alapján azok a tulajdonosok, akik a tiltás miatt inkább az eladás mellett döntenek várhatóan nem fogják lejjebb vinni az árakat.

A vevők viszont valószínűleg nem fognak ugyanannyit fizetni ezekért az ingatlanokért mint korábban. Ez pedig befagyaszhatja az árakat a VI. kerületben, ami árcsökkenés helyett stagnálást okozhat a lakáspiacon” - emelte ki a szakember. Ennek hatásaként első körben a főváros belső kerületeiben fékeződhet a lakásdrágulás, ami a külső kerületek lakásárainak emelkedését is visszafoghatja.

EZ IS ÉRDEKELHET

Óriási szigorítás érik Budapesten: rengeteg lakástulaj foghatja a fejét, ha tényleg bevezetik ezt a tiltást

A kerületeknek, a lakóházaknak és a lakóknak csekély az eszköztára, érdemi változásokat csak az Országgyűlés hozhat. Mégis létezik néhány kiskapu, ha kitör az Airbnb-krízis.

Az albérletpiacot is átrajzolhatja a szabályozás

Az ingatlan.com szakértője rámutatott arra is, hogyha a jelenlegi közel 3 ezer lakásnak csak a fele tér át az albérletpiacra, az több mint duplájára emelné a VI. kerületi albérletkínálatot. “Mivel a bérleti díjakra is ugyanúgy igaz, hogy a kereslet és a kínálat egyensúlya határozza meg őket, ezért a drasztikus kínálatnövekedés rövid távon a bérleti díjak csökkenését is okozhatják.” - fogalmazott Balogh László. A szakember emlékeztetett, hogy ugyanez a forgatókönyv valósult meg a covid idején a fővárosban. “Ráadásul 1-2 ezer extra kiadó lakás a fővárosi albérletkínálatot is 10-20 százalékkal bővítené, ami a budapesti albérletdrágulásra is fékezőleg hathat. Nem nehéz belátni, hogyha csökkennek a terézvárosi albérletárak, akkor ezzel párhuzamosan az V. vagy a VII. kerületi bérleti díjak sem tudnak az eddigi tempóban emelkedni.” Az ingatlan.com szakértője szerint pedig a belvárosi helyzet kigyűrűzhet a külső kerületekbe és a többi nagyvárosba is. A fővárosi peremkerületekben ugyanis a belvároshoz, a nagyvárosokban pedig Budapesthez is viszonyítják a kiadó lakások bérleti díjait.

Balogh László szerint az airbnb-re kivetett korlátozások láncreakciót indíthatnak el a lakáspiacon. Ez várhatóan nem jár jelentős árcsökkenéssel sem az eladó, sem pedig a kiadó ingatlanok esetében, de a keresetek jelenlegi növekedési üteme mellett már pár hónapnyi stagnálás is a megfizethetőbb irányba terelheti a lakásárakat és bérleti díjakat.