Elképesztő drágulás a slágerlakótelepeken: hihetetlen áron mennek a panellakások Budapesten

Felcsendülnek a mindenkinek ismerős dallam első hangjai és megjelennek a képernyőn a gazdagréti lakótelep magasba nyúló panel tornyai. 1987-et írunk, a fiatal Vágási Feri, nyomdász és felesége Vágási Jutka, pedagógus éppen átveszik a frissen kiutalt lakásukat a telepen. „Első emelet, négyes” – olvasható az értesítőn. Miután felérnek az emeletre lelkesen járják körbe a helyiségeket. Jutka a konyhaszekrényeket szemléli, Feri elégedetten gyújt rá egy cigarettára. „Szerintem ez a világ legszebb lakása”- mondta Jutka.

Akkoriban nem volt kérdés, hogy az ember felhőtlenül örült az első, saját lakásának annak ellenére is tökéletesnek látva azt, hogy az igénylésen túl, nem sok egyéni preferenciát lehetett érvényesíttetni az ingatlanhoz jutásnál. Manapság ez már egészen máshogy van: bőséges kínálatból, változatos típusok közül szemezgethetnek a lakást keresők és legtöbben élnek is a szabad válogatás lehetőségével.

Korábbi cikkünkben bemutattuk, hogy pontosan milyen extra vevői elvárásoknak megfelelve lehet még értékesebb egy ingatlan. Ezek az igények pedig évről évre a technológia fejlődésével is változnak. Jönnek az egyre fejlettebb távvezérelt hűtő-fűtő berendezések, hőszivattyúk, szellőztetők, biztonsági kamera rendszerek, okos eszközök, de egy valami még mindig örök és úgy tűnik megunhatatlan: a panel. Vagy mégsem? Számtalanszor olvashattunk arról az elmúlt években is, hogy a panelházak 30-40 évre épültek és mostanra már nem biztonságosak, nem felelnek meg a mai kényelmi színvonalnak. Ennek ellenére nem dőltek össze még sorra ezek a házak és egy pár éves visszaesés után, mostanra ismét töretlen a népszerűségük.

2024-ben is a panellakások bizonyultak az egyik legkeresettebb ingatlantípusnak”

– írta az ingatlan.com.

A Pénzcentrummal utánajártunk mi a helyzet most a panelházakkal. Szakértőket kérdeztünk, hogy valóban meg vannak számlálva az egykori házgyári épületek napjai vagy ez csak amolyan „lakótelepi legenda”, illetve arra is kíváncsiak voltunk miért szeretik és keresik még mindig az emberek a panellakásokat.

Még mindig kell a panel

Töretlen népszerűséggel keresik a megfizethető és kiszámítható fenntartási költségekkel rendelkező házgyári lakásokat a fővárosban is Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője szerint. A 2023-as enyhülést követően, idén ismét emelkedtek a lakótelepi lakások árai Budapesten.

A megújuló otthonteremtési támogatások és a mérséklődő lakáshitelkamatok pozitív hatással voltak a vásárlási kedvre. Ennek köszönhetően 9 százalékkal, 765 ezer forintra emelkedett a budapesti panellakásokért fizetett átlag”

– fogalmazott a szakértő.

Az OTP Otthon adataiban nem volt ilyen mértékű árváltozás tapasztalható, de Bohus Péter PR vezető szerint is érezhető a növekedés.

2024-ben 5 százalékkal nőtt a panelek átlagos hirdetési ára. 2023-hoz képest idén több mint tízszer annyian kerestek panellakásokra az otpotthon.hu oldalain”

– fejtette ki Bohus Péter.

Benedikt Károly elmondta, hogy az ismertebb, nagyobb lakótelepeket illetően a fővárosi átlagnál is jelentősebb drágulás tapasztalható.

Míg 2023-ban 5 lakótelep esetében 3-20% között mérséklődtek az árak, 4 területen stagnálást, 3 esetben további növekedést mutattak az értékesítési adatok, addig az idei évben mindössze az újpalotai lakótelepen érezhető 5%-os enyhülés”

– részletezte.

Hozzáfűzte, hogy a vizsgált, 12 lakótelep közül a Bécsi úton volt a legjelentősebb idén az áremelkedés. A 2023-as átlagnál 30%-kal kellett többet fizetni a területen található lakásokért, így 880 ezer forintos négyzetméterárral számolhatnak a vevők. Ellenben a kalkulációból az is kiderült, hogy a szintén óbudai Békásmegyeren, akár 100 ezer forinttal kedvezőbb lehet a négyzetméterenkénti ár.

Millióhoz közelít az átlagár a XI. kerületi Fehérvári úti és a XIII. kerületi Vizafogó lakótelepen is, de a rekorder ezúttal is a cikk elején már említett Gazdagrét, ahol 12 százalékos emelkedést tapasztaltak a Duna Housenál, így 980 ezer forintra ugrott az átlagos négyzetméterár a budai lakótelepen.

Az ingatlanközvető segítségével értékesített, fővárosi panellakások a végső vételár és a négyzetméterár szempontjából is viszonylag széles spektrumon mozogtak idén, a négyzetméterárak tekintetében 500 ezer forinttól egészen a 1,19 millió forintig terjedt a skála, míg a lakásokért fizetett összeg 24-68 millió forint közé tehető”

– összegezte Benedikt Károly.

Nem csak Budapesten alakult jól idén a panellakások sorsa, Balogh László elmondta, hogy a legjelentősebb panelkínálattal rendelkező vármegyeszékhelyek közül Debrecenben például 772 ezer forint az átlagár. A pécsi és miskolci panellakásokat pedig 442 ezer és 613 ezer forintos négyzetméteráron kínálják eladásra.

Az Otthon Centrum adatai alapján az utóbbi öt évben országos átlagban duplájára emelkedtek a panellakások négyzetméterárai. A fővárosban, ahol korábban volt a növekedés csúcsa, kicsit kisebb, a régió központokban nagyobb volt az áremelkedés mértéke. Bizonyos helyeken a panelek egyre jobban megközelítik a téglalakások árát: egy felújított házgyári lakás országos átlagban 750 ezer forintba kerül négyzetméterenként, míg egy átlagos állapotú téglalakás már csak 80 ezer forinttal drágább.

Alapvetően még mindig hatalmas előnyt jelent a panellakások javára, hogy a vevők jóval olcsóbban juthatnak hozzá ezekhez az ingatlanokhoz, mint a téglalakásokhoz. A fentebb említett kirívó esetekben ugyan valóban kevésbé nyílik az olló a két kategória átlagos négyzetméterárai között, ám ha a hasonló adottságú lakásokat vizsgáljuk, továbbra is 20-30 százalékkal alacsonyabb árakkal találkozhatnak a vevők a panel piacon. A kedvező árakon túl pedig a megkérdezett szakértők szerint sokan keresik az úgynevezett panel kényelmet, vagyis a kedvező lokációt, kiváló infrastruktúrát, közlekedést és a komfortos elosztást, jó alaprajzot.

Ketyeg az óra

Megkérdeztük a szakértőket, hogy mit gondolnak arról a makacsul terjedő feltevésről, hogy már nem érdemes panellakást venni, hiszen ezeknek az épületeknek statikai szempontból a következő években lejár az idejük és így nem jó befektetés.

Elmondásuk szerint szerencsére ez a hipotézis megmaradt egy régi pletyka szintjén és nem befolyásolja különösebben a vevői szándékot. Piaci szempontból továbbra is vannak, akik olcsóbb ideiglenes megoldásként tekintenek ezekre az ingatlanokra, de sokan felismerték a panellakások előnyeit is.

Egyetlen vizsgálat sem bizonyította, hogy pár év múlva statikailag ne lennének biztonságosak ezek az épületek. Ha pedig megnézzük a lakóházak életkorát, a legtöbb panel fiatalnak számít a 100-150 éves téglából épült bérházakhoz viszonyítva”

– emelte ki az Otthon Centrum.

A korszerű nyílászáróknak, fűtés szabályozásnak, esetleg a külső szigetelésnek köszönhetően ma már más a helyzet és egy teljeskörűen felújított panel sokak számára vonzó befektetés.

Rettegett telepekből, modern igények

Meghatározó lehet, hogy ki, mikor és milyen körülmények között találkozott először a panelekkel. Sok előítéletet vagy éppen nosztalgia faktort is hordozhatnak a panelos ősélmények, azonban mára már a legtöbb lakótelep teljes mértékben átalakult.

Az Otthon Centrum szakértője úgy gondolja, hogy sokakban él az emlék, amikor a 90-es években, illetve a kétezres évek elején a folyamatos rezsi emelések hatására a panellakásokban élők nehezen tudták kifizetni a távfűtés díját, miközben nem létezett még a távfűtés egyedi szabályozása sem. A modern technológiák beépítésével viszont ezek a problémák már nincsenek jelen a lakók mindennapjaiban. A lakótelepek népessége mára teljesen kicserélődött, a lakások, házak folyamatos újításával, a legújabb műszaki megoldások beépítésével a régi panelházak is alkalmazkodni tudtak az aktuális vásárlói igényekhez.

Érdeklődtünk a népszerű lokációkról is, illetve arról, mik is azok az elvárások, amelyek alapvetőek ma egy jó állapotú panel esetében.

Mindenütt szívesen vesznek panelt, mára már rendeződött a 90-es években rosszabb hírű lakótelepek helyzete is”

– válaszolta az Otthon Centrum.

Úgy tapasztalták, hogy kiemelt kereslet jellemzi a kötöttpályás, metró kapcsolatokkal rendelkező lakótelepeket, például a Kelenföldi lakótelep, valamint az egyetemek közelében találhatóak, mint a József Attila lakótelep.

Legtöbben Budapesten keresnek lakást a fővárost pedig Szeged követi, majd Miskolc és Debrecen az OTP Otthon adatait vizsgálva. Bohus Péter elmondta, hogy a vármegyék sorrendjét is érdemes szemügyre venni. Ebben az esetben Pest után inkább a nyugat-magyarországi vármegyékben keresnek sokan panelt: Fejér, Komárom-Esztergom, Veszprém a sorrend, a negyedik helyre pedig felfért Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye a listára.

Mint ahogy minden ingatlanvásárlásnál a szakértők szerint a panellakásoknál is a legfontosabb a város, a lokáció, majd az árazás. Az OTP Otthon adatbázisában az ár meghatározása után legtöbbször a méretre, szobaszámra, illetve négyzetméterre szűrnek a panellakást keresők.

Egyénenként változó, hogy ki mit szeretne. Van, aki a több szobát, más a tágasabb tereket, az étkezővel, erkéllyel rendelkező lakásokat részesíti előnyben az Otthon Centrum szerint.

Ami alapvetően értéknövelő tényező az leginkább az állapot. Egy felújított, jól felszerelt ingatlan mindig kevesebb időt tölt a piacon, mint egy rosszabb állapotban lévő. Ezeknek az ingatlanoknak az esetében értéknövelő tényező lehet az ablakok -, vezetékek cseréje, az egyedi mérővel felszerelt távfűtés, a külső szigetelés, a redőny, valamint a klíma megléte”

– mondta a szakértő.

Hangsúlyozta, hogy számíthat az is, hogy a vevő a csendesebb vagy a központibb elhelyezkedést preferálja, illetve az emelet is. Aktuálisan az első és legfelső szintet kerülik sokan.

Legszebb, legmenőbb, legdrágább, legolcsóbb...

A panelpiac „leg”-jeit még az ingatlan.com gyűjtötte össze júniusban, amelyek közül most néhány érdekesebb adatot mi is megemlítünk. A legtöbb lakótelepi lakás, több mint 35 ezer ingatlan a III. kerületben van. A második helyen áll Újpest 25 ezerrel és Újbuda 22 ezer panellakással. A legnagyobb fővárosi lakótelep a dobogós Óbudán található Békásmegyer, amely 17,6 ezer lakást foglal magába a kerület teljes 35 ezres állományából.

A legalacsonyabb budapesti panel háztömb Újpesten van, illetve szintén találhatunk ilyen kétemeletes panel épületet a XVIII. kerületi Krepuska Géza-telepen. A legmagasabb házak 15 emeletesek. Ezekkel hat helyen is találkozhatunk: a III. kerületi békásmegyeri, az óbudai, a XI. kerületi kelenföldi, illetve a XIV. kerületi Füredi utcai és a csepeli lakótelepen.

Kíváncsiak voltunk a jelenlegi piac legdrágább és legolcsóbb paneljeire is. Az OTP Otthon ingatlanhirdetési portál adatai szerint a legtöbb „drága” panelt a III. kerületben, Debrecenben, a XIII. kerületben és Siófokon lehet találni.

A III. kerületben egy második emeleti, 79 négyzetméteres panelért kérték a legtöbbet, 87 milliót”

– mondta Bohus Péter.

A legolcsóbb régió, ahol nagyobb mennyiségben találni olcsó panelt, Bosod-Abaúj- Zemplén, Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye, illetve Baranyában, Komló. Ezeken a helyeken 15 millió forint alatt is lehet még panellakást vásárolni.

Az Otthon Centrum aktuális „leg”-jei egy ózdi, kétszobás, felújítandó ingatlan 9,5 millió forintért a legolcsóbb kategóriát erősítve és egy XIII. kerületi, 4 szobás, panorámás ingatlan, amelyet 111 millióért vehetnek meg az érdeklődők, mint a legdrágább panelt.

Arra, hogy mire számíthatunk a jövőben, a következő évekre nézve nehéz egyértelmű választ adni az ingatlanpiac folytonos változását figyelembe véve. Azonban azt megtudhattuk, hogy félni nem szükséges a panellakásoktól sem, illetve, hogy az elmúlt évtized felújítási munkái, modernizációi után már egészen jó ajánlatokat is ki lehet fogni. A szakértők szerint az idei év tendenciái alapján a 2025-ös év a kereslet további növekedését eredményezheti, így valószínűsíthető, hogy a panelárak is tovább emelkednek majd.