Nem kell elkapkodni a lakásvásárlást: maradnak padlón az árak

Tovább csökkent az árindex

Az FHB Lakásárindex 2011. évi adatai szerint a lakásárak kis mértékben, 1,9 százalékkal (reál értelemben 5,5 százalékkal) csökkentek az előző évhez képest.

A tavalyi év elején publikált FHB Lakásárprognózis 2011-re 2 százalékos nominális emelkedéssel számolt, az év második felére várva a lakásárak emelkedését. A tavalyi prognózisban azzal számoltak, hogy a kínálati oldal visszaesése és korlátozása (az árverezési szabályozás) megtámasztja a kereslet gyengeségének árcsökkentő hatását, limitálva ezzel az áresést. Az év során azonban folyamatosan romlottak a konjunktúra kilátások, mely a keresletre és a várakozásokra erőteljesen hatott, így év közben az FHB is stagnálásra módosította az előrejelzését.

A végtörlesztés hatása

A lakossági jelzáloghitelek piacán példátlan események zajlottak a kedvezményes végtörlesztés bevezetésének hatására. Bár végleges adatok a végtörlesztésben érintett ügyfelek számáról és a végtörlesztés forrásául szolgáló eszközökről nincsenek, hiszen február végéig zajlik a pénzügyi teljesítés, érdemes a január végi adatok alapján értékelni a helyzetet. A PSzÁF 2012. január végéig szóló adatközlése szerint a háztartási szektor 1074 milliárd forint értékű hitelt törlesztett vissza a 776 milliárd forint befizetésével. A nagyságrendet érzékelteti, hogy ez az összeg megfelel a tavalyi kiskereskedelmi forgalom 10 százalékának. A törlesztésből pedig mindössze 207 milliárdot finanszírozott új hitel felvétele.

Elsősorban a kedvezményes végtörlesztés hatására 2012. január végére 1017 milliárd forinttal, 4286 milliárd forintra csökkent a devizalapú jelzáloghitel-állomány. Ugyanezen időszakban a forint alapú jelzáloghitelek állománya 259 milliárd forinttal 2044 milliárd forintra növekedett. A kedvezményes végtörlesztés becsült hatása a lakáscélú hitelek állományára (január végéig): 750 milliárd forintos visszafizetéssel szemben 70 milliárdos új felvétel áll, azaz 680 milliárd forintos csökkenés történt, ami a teljes állomány egy hetede.

Alig épült új lakás

Az új lakások számának tekintetében a legfrissebb KSH adatok sem okoztak meglepetést: 2011-ben csupán töredéke a 2004-es csúcsértéknek a lakásépítés. Tavaly 12 655 új lakást adtak át Magyarországon, míg Budapesten ugyanebben az időszakban mindössze 3192 darabot.

A visszaesés a lakásépítés szerkezetében is megmutatkozik. Országos szinten kevésbé esett vissza a családi házak építése, ezért megnőtt az országban épített lakások átlagos alapterülete. A professzionális kivitelezők aránya nyolc évvel ezelőtti szintre süllyedt, ami a projekthitelezés visszaesésével is együtt járt.

A "Kifulladás" korszakát éljük

Az 1998 és 2001 közötti "Hőskorszak", a 2001 és 2003 közötti "Költségvetési expanzió", 2004 és 2007 közötti "Hitelboom" után, 2008-tól kezdve a "Kifulladás" korszakát éljük. Megyénként vizsgálva a 2008 és 2011 közötti árváltozást látható, hogy a válság során az ország keleti és nyugati fele eltérően reagált: míg nyugaton relatíve jobban tartották magukat a lakásárak, a keleti megyék többségében az országos átlagnál jelentősebb csökkenés volt mérhető. A legnagyobb esés Komárom-Esztergom, Fejér és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében történt. Fontos azonban megjegyezni, hogy az említett megyék kiinduló helyzete eltért: míg Fejér megyében a korábbi magasabb szintről csökkentek nagyot az árak, addig Borsod-Abaúj-Zemplénben a korábban is alacsonyabb árszintet sújtotta erős csökkenéssel a gazdasági válság.

Mire számítsunk a jövőben?

Az építés negyedéves teljesítménye már nem süllyed tovább, de 2012-ben nem is fog jelentősen kimozdulni a mélypontról. A relatíve magasabb 2011. év eleji szint miatt 2012-ben az éves átadott lakásszám várhatóan nem teljesíti túl sokkal a 2011-es értéket. A konjunktúra-kilátásokat a bizonytalan nemzetközi környezet, a költségvetési intézkedések és a hitelezési feltételek további romlása is gyengíti. A jelentősebb makrogazdasági előrejelzések szerint 2012-ben gyengébb év várható, mint 2011-ben. A növekedési előrejelzések stagnálás körüli értéket ígérnek, ez változatlanul gyenge lakáspiaci keresletet vetít előre.

Összességében az árak alakulását tekintve nem várható 2011-hez képest lényeges eltérés, vagyis stagnálásra számíthatunk. A 2012-ben bevezetett támogatási elemek csak együttesen, megfelelő korrekciókkal és csak 2 félévben lesznek képesek pozitív irányban befolyásolni a piacot keresleti oldalról. A kínálati korlát még a tavalyinál is erőteljesebben érvényesül majd az új lakások piacán. Ezen hatások eredőjeként összességében - a tavalyi átlagnál némileg élénkebb forgalommal - 2012 egészére a lakásárak stagnálását várja az FHB, az év második felében törékeny növekedési kilátással.