Ennyibe kerül egy családi ház közel a fővároshoz

Nyugati oldal

"Egyre nagyobb kereslet mutatkozik a klasszikus családi házakkal szemben a panellakásokra, sorházi vagy társasházi téglalakásokra az agglomerációban" - állítja Ilosvai Árpád, a Duna House budaörsi partnere. A közvetítő elmondása szerint a válság gyenge hatással volt térségének (Budaörs és környéke) ingatlanpiacára, mivel továbbra is tőkeerősek a környék vásárlói. Bár 100 milliónál nagyobb értékű ingatlanból szinte egyet sem értékesítettek a válság előtt, a válság óta mintegy öt-hat ilyen tranzakciót is sikerült lebonyolítaniuk. Mindemellett pedig az is jól látszik, hogy a vevők manapság csak addig nyújtóznak, amíg a takarójuk ér. "Míg régen annak, akinek 40 milliós tőkéje volt az 60 milliós házat vett, addig ma legfeljebb 45 milliósat. Három éve nem volt hiteles eladásunk." - érzékeltette a megváltozott vevői igényeket Ilosvai.

"A jelenlegi tranzakciók mintegy 50%-ában a válás az az ok, ami miatt eladás, illetve vásárlás történik." - mondja Ilosvai. Az árak elsősorban azért nem zuhannak, mert a környéki eladók jellemzően nem anyagi okból árulják ingatlanjaikat, így van idejük a tranzakció lebonyolítására. Azokat a családi házakat pedig, amiket 2-3 évnyi küzdelem után sem sikerül értékesíteni megpróbálják feldarabolni, és lakásonként árulni, amik után egyre inkább érdeklődnek a vásárlók.

Az agglomerációban láthatóan egyre nagyobb a kereslet a kisebb lakásokra. A második generáció, vagyis a gyerekek egy jelentős része a nyugati agglomerációból visszaköltözik a fővárosba, jellemzően a XI. kerületbe, mindeközben a szülők igényei csökkennek, így számukra a nagy ház helyett egy kisebb ház, vagy lakás is megfelelne. Saját építkezésbe azonban szinte senki sem vág bele manapság, állítja Ilosvai. Kizárólag használt ingatlanokat vásárolnak, vagy ha végre feltűnik egy vállalkozó egy új projekttel, akkor abba szívesen beszállnak. A telek eladás ezzel párhuzamosan a válság előtti szint tizedére csökkent. Budaörsről és a környéki kisebb településekről azonban érdemes tudni, hogy a többség jellemzően presztízsből költözik ide, ezért kevésbé fontosak az ingatlanokkal kapcsolatos konkrét paraméterek, meséli a környékkel kapcsolatos érdekességként Ilosvai.

Keleti oldal

Annak ellenére, hogy 20-25 %-kal esett vissza a forgalom Gödöllőn, még mindig a legstabilabb részpiac a keleti agglomerációban, állítja Czirják Mihály, a Gödöllő Ingatlanközpont munkatársa. Czirják tapasztalata szerint ami nem Gödöllő, azzal nem is éri meg foglalkozni a környéken. A térségben elsősorban a 30-40 éves épületek ára esett, mivel a legtöbb felújításra szorul, amibe a vásárlók csak nagyobb árcsökkenés mellett hajlandóak belemenni. Czirják szerint ahogy haladunk Gödöllőtől délre az árak folyamatosan csökkennek. Mindeközben a veresegyházi forgalom nagyon komolyan visszaesett, mivel Budapestről már szinte egyáltalán nem költöznek ki.

A kiköltözések visszaesésének és a megváltozott piaci körülményeknek köszönhetően a vásárlók egyre kisebb lakásokat és családi házakat keresnek. A két autó fenntartása, a megnövekedett energiaárak és a szintén magas arányt jelentő válások miatt a keleti agglomerációban is megváltozott a leginkább keresett ingatlanok típusa. Szempont lett a fenntartási költség és a kisebb települések rosszabb infrastrukturális ellátottsága miatt az ottani lakáspiacok vegetálnak, mondja Czirják.

Torday Piroska, az Otthon Centrum (OC) Gödöllő és környéke franchise partnere úgy érzékeli, hogy szinte minden szegmensben tapasztalható az árak csökkenése. Amik a körülmények ellenére is képesek tartani az árukat, azok a luxus ingatlanok, de ezekre mostanában nem tapasztalnak különösebb érdeklődést. A legnagyobb engedményeket a 30-50 millió közötti ingatlanoknál regisztrálják. Sőt, még a kisebb gödöllői,10 millió forint körüli lakásoknál is elképzelhető akár egy 10 százalékos, vagy akár még ennél is nagyobb árengedmény is.

Tillikné Sóron Éva, az OC Vác és környéke franchise partnerének elmondása szerint Vácott a 30-40 millió forintos kategóriában tapasztalható, hogy az eladók ragaszkodnak az árhoz, de csak azok, akiknek nem sürgős az eladás. Meglátása szerint ahhoz, hogy értékesíteni lehessen ezeket az ingatlanok akár 5-6 milliót is engednie kellene az árakból az eladóknak. Keresgélőből, érdeklődőből ugyan ma is sok van, de leginkább csak tájékozódnak a piacon és kivárnak. Vác mellett a Dunakanyarban lévő kisebb értékű ingatlanok (7-9 millió forint) esetén is szükség van már akár 1-2 milliós árengedményre a sikeres adásvétel érdekében.

Az árak szinte minden szegmensben csökkentek, így Gyömrőn és környékén sem más a helyzet, mint a többi környéki térségben, mondta Gál Krisztián az OC franchise partnere. Régi, vegyes falazatú családi házakat szinte telekárban lehet kapni, 10-12 millió forint környékén. Ez az összeg az új lakások piacán azonban a belépési korlátot jelenti, ennél olcsóbban nem lehet újépítésű lakáshoz jutni. Az ilyen olcsóbb, 13-14 milliós újépítésű lakásokból pedig hiány is van, mert most ezek a keresettek. A jelentős árengedmények Dunaharasztit és környékét sem kerülték el, Kohuth Edit az OC franchise partnere az olcsóbb ingatlanok esetében ugyan kisebb árengedményt tapasztalt, de a 25-30 milliós, vagy akár az azt meghaladó kategóriában mintegy 5 milliót is engedni kell az árból a sikeres értékesítéshez.

A lakásárak jól kitartottak az országos átlaghoz képest is egészen 2009 végéig, ezt már Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője fűzte hozzá az agglomerációban tapasztalható lakáspiaci folyamatokhoz. A lakások tekintetében az árak a 260-280 ezer forint/nm-es sávban mozogtak és csak 2010-ben kezdtek el látványosan esni. Rutai szerint ez az esés 2011 harmadik negyedévében elérte a mélyponot, ami számításaik szerint 180-210 ezer közötti árszintet jelentett. Az utóbbi 3-4 hónapban azonban valamelyest emelkedett az árak, és a jelenlegi adatok szerint 220-240 ezer között mozog az átlagos négyzetméterár. Az agglomerációban található házak árszintje a 2010-es év közepéig 200-210 ezer forint/nm között állt, majd onnantól volt tapasztalható némi csökkenés. Az átlagos négyzetméterár jelenleg 190 ezer forint körül jár négyzetméterenként.

Kik és hova költöznének?

Érdekesség, hogy az általunk megkérdezett közvetítők véleménye és a kapott adatok egyes esetekben teljesen eltérnek egymástól. Míg többen is kiemelték a válást és a kisebb ingatlanba való költözést, mint a jelenlegi piacot befolyásoló tényezőket, addig a Duna House piackutatása szerint a válás mind az eladói (14%) mind a vevői (4%) oldalon az utolsó helyen szerepel a mért indokok listáján. Bár nem vagyunk szociológusok, de azt talán megállapíthatjuk, hogy a kimagasló eltérésnek, a területi különbségeken túl, talán az lehet a legfőbb oka, hogy egy kérdőív kitöltésekor sokan nem szívesen vállalják fel az eladásuk vagy vásárlásuk igazi okát.

Az eladói oldalon a hivatalos indokok listáját a most ideiglenesen népszerű előtörlesztés vezeti (25%), majd az örökölt ingatlan értékesítése (23%), a kisebbe költözés (21%), valamint a nagyobba költözés (18%) követik, és a sort a válás zárja 14 %-kal. Ezzel ellentétben a vevői oldal teljesen más motivációs tényezőket mutat. Az indokok között a nagyobba költözés vezet mintegy 39%-kal, majd első lakás vásárlók (18%), kisebbe költözés (15%), befektetés (9%), generációk különválása-összeköltözése (6% és 5%), végül a válás és a házasság miatti összeköltözés 4-4 %-kal szerepelnek.

Az OC keleti agglomerációban működő partnereinek véleménye szerint, bár régebben nem volt jellemző, mostanában sokan gondolkodnak a Budapestre való visszaköltözésen azok közül, akik értékesíteni kívánják ingatlanjaikat. A vásárlók és beköltözők között pedig inkább több gyermekes családokat, időseket, valamint a keleti országrészből érkezőket találhatunk. A fővárosba való visszaköltözésnek azonban komoly gátja, hogy ha el is adják lakásukat az ügyfelek, jóval szerényebb lakhatási körülményeket tudnak biztosítani ugyanabból az összegből Budapesten. Az eladás és vásárlás mellett azonban egyre több az érdeklődő a bérleti piacon is, ami visszaigazolás lehet azok számára, akik a lakásárak hosszú távú emelkedésére játszva befektetésként vásárolnak lakást a környéken és a jövőbeni eladásig bérleményként kívánják hasznosítani az ingatlant.