Íme a végtörlesztés eredménye: tovább zuhanhatnak a lakásárak

A kedvezményes árfolyamon történő végtörlesztés lehetőségéről túl sok biztos konkrétumot még nem tudunk, azonban érdemes elgondolkodnunk az esetleges lakáspiacra gyakorolt várható következményekről, hiszen a jelzáloghitelek mögött álló fedezetek árazásán keresztül az összes lakáshitelre hatással lehet. Alapvetően két különböző hatással számolhatunk a lakáspiacon.

Nő a bizonytalanság, csökken a kereslet

Az egyik lehetséges hatása a lakáspiacot több éve uraló bizonytalanság további erősítése. A lakáspiacon ugyanis az elmúlt években jelentős számú potenciális vásárló halasztotta el vásárlását azért, mert bizonytalan volt a lakásárak további csökkenését illetően. A bizonytalanságot első körben a recesszió erősítette, majd a kilakoltatási és árverezési moratórium tovább erősítette a keresleti oldal passzivitását. Az elmúlt 2-3 évben ugyanis a potenciális lakásvásárlók olyan pozitív jelre vártak, ami a nem drámai, de kétségtelenül folyamatos árcsökkenési tendenciának véget vethet. A lakáspiaci szereplők közül sokan a moratórium feloldását tekintették egy ilyen jelnek, azonban a kedvezményes árfolyamon történő végtörlesztés lehetősége egészen biztosan tovább erősítené a bizonytalanságot. Ez pedig értelemszerűen azt eredményezné, hogy a lehetséges vásárlók tovább halasztják a vásárlásukat, ami viszont legjobb esetben is az árak stagnálásához, de rosszabb (és reálisabb) esetben csökkenéshez vezetne. A piacon ugyanis sok eladó tartja a lakását viszonylag régóta rugalmatlanul egy bizonyos árszinten, és közülük vélhetően egyre többen lesznek kénytelenek csökkenteni a kínálati árat a kilátások romlása miatt.

A bizonytalanságot értelemszerűen valamelyest mérsékelné, ha a kormány minél rövidebb határidőt szabna a kedvezményes árfolyamon történő végtörlesztés lebonyolítására. Ennek hitelessége azonban kérdéses, hiszen a kilakoltatási és árverezési moratórium feloldása is végül hosszabb időt vett igénybe az előzetesen vártnál.

Nő a kínálat

A második lehetséges hatás az lehet, hogy a devizahitelesek közül sokaknak akár racionális lépés lehet a lakásukat értékesíteni és a befolyó pénzből végtörleszteni a devizahitelt. Azok a lakástulajdonosok ugyanis, akik a válság előtti időszakban vásároltak lakást svájci frank alapú devizahitellel, sok esetben már erősen veszteséges pozícióban vannak a lakásárak csökkenése és a svájci frank árfolyamának radikális emelkedése miatt. A lakásárak ugyanis (az FHB Bank Lakásárindexe alapján) átlagosan 10 százalékot vesztettek nominálisan az értékükből 2007 óta, míg a svájci frank árfolyama 40-50 százalékot erősödött a forinthoz képest ugyanezen időszak alatt. Nem nehéz belátni tehát, hogy sok esetben a lakástulajdonos lakása ma kevesebbet ér, mint a svájci frankban felvett jelzáloghitel forintban kifejezett hátralévő tartozása. Vagyis a jelenlegi lakásárakat és a jelenlegi piaci árfolyamszinteket figyelembe véve, sokan már elbukták az önerőt. A 180 forintos árfolyamon való végtörlesztés esetén azonban elvben jelentősen javíthatnak ezen a reménytelennek tűnő pozíción: ha az önerőt teljesen nem is kaphatják vissza a lakás értékesítése és a végtörlesztés után megmaradt összegből, de annak egy részét valószínűleg igen. Tehát ebben az esetben a devizahiteles lakás és adósság nélkül és valamennyi készpénzzel szállhat ki a jelenlegi helyzetéből. A jelenlegi albérleti díjakat ismerve az is valószínűnek tűnik, hogy egy lakás bérlésének havi költsége alacsonyabb lesz a piaci alapú svájci frank hitel törlesztőrészleténél.

Ugyanakkor nem számítunk arra, hogy a kedvezményes árfolyamú végtörlesztés elfogadása esetén tömegek szánnák rá magukat a fent leírt lépésre. Egyrészt azért nem, mert Magyarországon nagyon erős a lakástulajdon presztízse és az emberek döntő többsége vélhetően ragaszkodna a saját tulajdon nyújtotta - adott esetben illuzórikus - biztonsághoz. Másrészt nem szabad elfelejtenünk, hogy mind a svájci frank árfolyama, mind a lakásárak jelenlegi szinte csupán egy pillanatnyi állapotot jelent, vagyis hosszú távon elképzelhető, hogy előbbi jelentősen csökken, míg utóbbi jelentősen nő a mostani állapothoz képest. Tehát, aki jelenleg képes fizetni a törlesztő részletét, annak akár racionális lépés lehet a hosszú távú tartás is. Természetesen nem zárhatjuk ki, hogy lesznek olyanok, akik mégis ezt a megoldást választják, mert rövid távon pénzügyileg racionálisnak tartják, és alapvetően pesszimisták a kilátásokat (svájci frank árfolyam, lakásárak) illetően.

Van azonban a lakástulajdonosoknak egy olyan speciális szegmense, ahol nagyobb lehet a hajlandóság a fenti szcenárió választására. Ezek a hitelből befektetési céllal lakást vásárlók, valamint a hitelből nyaralót, második ingatlant vásárlók. Ezektől az ingatlanoktól a tulajdonosaik könnyebben válnának meg, hiszen így megszabadulnak egy komoly pénzügyi tehertől és egyszeri veszteségként "leírják" az önerő egy jelentős részét. Vagyis vélhetően többen is kihasználnák a kedvezményes végtörlesztés lehetőségét arra, hogy családi ingatlanportfóliójukat megtisztítsák, racionalizálják.

Nagyobb likviditás, csökkenő árak

Ha nagyon megerőltetjük a fantáziánkat, akkor egy esetleges pozitív hatást akár találhatunk is a kedvezményes végtörlesztés kapcsán. Ez pedig a piac likviditásának esetleges emelkedése. A fent leírt folyamatok miatt ugyanis várhatóan az eddiginél rugalmasabb kínálat jelenik meg a piacon, vagyis nagyobb az esélye annak, hogy a vevők árelképzelései találkoznak a kínálati oldaléval. Ez növelné a tranzakciószámot, a piac likviditását, ami nyilvánvalóan segítség lenne a jelenlegi kiszáradt lakáspiacnak. De tegyük hozzá gyorsan: ennek a likviditásnövekedésnek egyértelműen árcsökkenés lesz az ára.

Összességében drámai hatás nem várható a kedvezményes végtörlesztés esetleges bevezetésétől, azonban a fent leírt hatások mind-mind az árcsökkenés jelentős folytatódásának irányába mutatnak. A keresleti oldal további kivárása és a kínálati oldalon jelentkező (akár minimális mértékű) növekedés a jelenlegi piacon ugyanis egészen biztosan az árak további csökkenéséhez vezetne.

A lakásárak további csökkenésének két következménye biztosan lesz. Az egyik, hogy a jelzáloghitelek mögött álló fedezetek értékcsökkenésén keresztül még nehezebb helyzetbe hozza a hiteleseket és a bankrendszert is egyaránt. Emellett a csökkenő lakásárak még inkább ellehetetlenítik az új lakások építését, hiszen már a jelenlegi lakásárszintek mellett sem éri meg új lakásokat építeni. A lakásépítési pangás kitolódása pedig újabb tőrdöfés a már amúgy is haldokló hazai építőipar számára.