Szuperolcsó lakások a pesti belvárosban

Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros pesti oldalán fekvő, belső kerületek ingatlanpiacát. Az elemzéshez összesen közel százezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. A Thesys Csoport által elemzett adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között az egyes kerületekben.

Hogy részletesebb képet festhessünk a vizsgált régióról, tovább boncoltuk a piacot kerületenként. Három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások), hogy még tisztább képet kapjunk az egyes piacok különböző szegmenseiről. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel az egyes kerületekben. Ezenkívül segítségül hívtunk ingatlanközvetítőket is, hogy mutassák be az adott városrész ingatlanpiaci sajátosságait, így például a különböző keresleti tényezők alakulását, vagy éppen az eladók és vevők sokszínű motivációját.

Józsefváros, Ferencváros

Ahogy az eddig vizsgált budapesti kerületek, úgy a Józsefváros, valamint a Ferencváros ingatlanpiacát is egyértelmű túlkínálat jellemzi, melyet a stagnáló-kis mértékben csökkenő kereslet aligha tud elmozdítani ebből az állapotából - mondja Kenesei István. Az Otthon Centrum VIII., és IX. kerületben illetékes franchise partnere az ingatlanok iránti mérsékelt keresletet elsősorban a csökkenő jövedelmekkel, a munka elvesztésétől való félelemmel és az általános pesszimizmussal magyarázza.

A szakértő elmondása szerint bár létezik a jelenség, hogy az ingatlan eladások hátterében egyre inkább a hitellel terhelt ingatlan megnövekedett törlesztő részletei, valamint a hitel esetleges bedőlésének veszélye húzódik meg, azonban véleménye szerint még mindig sokan vannak, akik túl hosszú ideig várnak. "A vevők többsége maga is eladó valahol, mégis a csodavárás elég jellemző. Ennek okán sokan vannak, akik nem bírják a terheket, s esetükben a visszafizetendő tőke annyira megnő, hogy meghaladja az ingatlan értékét, és ez lehetetlenné teszi a későbbi értékesítést" - mondja Kenesei. Véleménye szerint az árfolyamrögzítés csak tetézni fogja ezt a tendenciát, és ennek okán még többen ragadnak be a hitelükbe.

Kenesei elmondása szerint ugyanakkor az is egyre jellemzőbb és gyakoribb eladási motiváció, hogy az idősebbek nem tudják fenntartani a nagyobb ingatlanokat (drága közműdíjak, magas közös költség, rezsi), ezért megpróbálnak megszabadulni a még tehermentes ingatlanuktól.

A kerületekben leginkább az alacsony árkategóriájú ingatlanok iránt mutatkozik kereslet, így a 7-8 millió forintot kóstáló lakások a legnépszerűbbek. Ugyanakkor mostanában kezdtek el megjelenni a piacon az egyetemi tanulmányaikat kezdő diákok vidéki szülei, akik már 15-22 millió forint körül keresgélnek a Józsefvárosban és Ferencvárosban is. A VIII. kerületben többnyire a palotanegyed környékén a József körút vonzáskörzetében, valamint a Corvin negyedben található ingatlanokat keresik; míg a IX. kerületben a legtöbben a Ráday utcában, a Közraktár utcában, valamint a Kálvin tér környékén próbálkoznak új otthonra szert tenni.

Angyalföld, Újlipótváros, Vizafogó...

Ahogy valamennyi belvárosi kerületre, így természetesen a XIII. kerületre is igaz, hogy abszolút túlkínálat van - mondta el Juhász Ákos. Az Otthon Centrum XIII. kerületben illetékes franchise partnere ugyanakkor ezt azzal egészítette ki, hogy az eladhatatlan, vagyis túlárazott ingatlanok egy idő után kikerülnek a kínálati állományból.

Bár az ingatlanszakértő szerint az egész kerület nagyon népszerű a potenciális vásárlók körében, ugyanakkor a legtöbb keresgélőnek döntő szempont az ár. Mint elmondta, aki adott pénzből nagyobb méretű ingatlant szeretne vásárolni, annak a belvárostól távolabb elhelyezkedő területekben kell gondolkodnia.

A szakember elmondása szerint az árak tekintetében a legkeresettebbek a 10-17 millió forint között kínált ingatlanok. Mint elmondta, aki 10-12 millió forintot szánna a lakásra, az Angyalföldön találhat 1,5 szobás ingatlanokat. Angyalföldön egyébként az elmúlt években épült új társasházak igen kapósak. A 15 millió forint feletti vételárból már beljebb, akár Újlipótvárosban is lehet ingatlant vásárolni, mely városrész belvárosi közelsége igen vonzó sok vevő számára. A Dunapart ugyanakkor még mindig kuriózum, így itt természetesen volumenében is kisebb a kereslet - mondta el Juhász Ákos.

Bár eladhatatlan ingatlan nincs, ugyanakkor lassabban találnak gazdára a nagy méretű polgári lakások, illetve a 30 millió forint feletti szegmensben is visszafogottabb a kereslet. Az eladóknak általában az jelent gondot, hogy a válság óta bekövetkezett árcsökkenést elfogadják, és hajlandóak legyenek a jelenlegi piaci áron kínálni az ingatlanukat.

Ég és föld

Ha megvizsgáljuk a kínálati árak tekintetében legolcsóbb VIII. és a legdrágább V. kerületek átlagáreltéréseit lakásméret szegmensenként, akkor megállapíthatjuk, hogy a két pesti kerület között jelentős árszintkülönbségek vannak; ez a nagy lakásokra fokozottan igaz. Ebben a szegmensben az ötödik kerületi lakások átlagos kínálati négyzetméter ára közel a duplája a nyolcadik kerületi nagylakásokénak.

A kis lakások átlagáreltérése kisebb, a lakásárak ebben a szegmensben közelebb vannak egymáshoz, de még itt is komoly különbségek tapasztalhatóak. Az átlagárak eltérése méretszegmentálás nélkül 80 százalék körül van. Ugyanakkor jól látható, hogy a két kerület átlagos kínálati négyzetméter árainak különbsége a válság hatására sem változott jelentősen a vizsgált időszakban.

Hat kerület, egy trend

A vizsgált pesti kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak. A piaci tendenciákat jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között.

A Thesys Csoport által lapunk számára készített elemzés alapján általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 harmadik negyedévében érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedést vagy stagnálást mutattak. Az sem okoz nagy meglepetést, hogy az eredmények nagyon hasonlóak a korábban a budai kerületekben mértekkel.