Filléres lakások a pesti belvárosban

Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros pesti oldalán fekvő, belső kerületek ingatlanpiacát. Az elemzéshez összesen közel százezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. A Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009. második negyedéve és 2010. utolsó negyedéve között.

Az eredmények azt mutatják, hogy a vizsgált pesti kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak. Az is általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 harmadik negyedévében érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedést vagy stagnálást mutattak. Az sem okoz nagy meglepetést, hogy az eredmények nagyon hasonlóak a korábban a budai kerületekben mértekkel. A trendet jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között - áll a Thesys Csoport által, a Pénzcentrum.hu számára készített elemzésben.

Hogy részletesebb képet festhessünk a vizsgált régióról tovább boncoltuk a piacot kerületenként. Három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások), hogy még tisztább képet kapjunk az egyes piacok különböző szegmenseiről. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel az egyes kerületekben.

Három kerület a bedőlt hitelek árnyékában

Valamennyi belvárosi kerületre, így Lipótvárosra, Terézvárosra, valamint Erzsébetvárosra is igaz, hogy számszakilag abszolút túlkínálat van - mondta el a Pénzcentrum.hu-nak Salusinszky Gergely. Az Otthon Centrum V.-, VI.-, valamint VII. kerületben illetékes franchise partnere ugyanakkor hozzátette, hogy a jó minőségű ingatlanokból már közel sem akkora ez a túlkínálat.

A szakember elmondása szerint a kilakoltatási és árverési moratórium, az egekbe szökő svájci frank árfolyamok, a növekvő munkanélküliség okozta bizonytalanság átmenetileg negatívan hatott a keresletre, amely prognózisa szerint a második félévben várhatóan újra erősödni fog szeptembertől, melynek okán megismétlődhet a tavalyi 82 ezres tranzakciószám. Ugyanakkor az ingatlanos hozzátette, hogy a belvárosi, igazán jó ár-érték arányú vagy különleges (panorámás, teraszos, különleges házban lévő) ingatlanok iránti kereslet szinte töretlen, a befektetők továbbra is keresik a lehetőségeket.

Korábban: "Indulhatnak a kénszerértékesítések a lakáspiacon"

A frank árfolyamnak közvetett hatása lehet az ingatlanpiaci tendenciákra, de a sorozatos csúcsdöntések a piaci hangulatot idegessé tehetik és a háztartások várakozásaira is negatív hatással lehet - mondja Déry Attila. Az Otthon Centrum vezető elemzője szerint az alpesi deviza erősödése sokak számára egyre vonzóbbá teheti az árfolyamgát igénybevételét. Ugyanakkor azok, akik nem akarják, vagy nem tudják az árfolyamgátat igénybe venni és a magas frank árfolyam miatt késedelembe esnek a hitelükkel, szintén csak közvetetett hatást gyakorolnak a lakáspiacra. A bank a késedelmes hitelek esetén ugyanis az árverési kvóta miatt csak korlátozott mennyiségben indíthat meg kényszerértékesítéseket, így az árlehajtó hatás korlátozott lesz. Az elemző elmondása szerint megszaporodhat viszont azok száma, akik bár tudják fizetni a magas frank árfolyam mellett a törlesztőrészleteket, nem esnek késedelembe, mégis maguk döntenek úgy, hogy inkább eladják ingatlanukat.

Bár mindhárom kerület érintett, leginkább mégis a VII. kerületre jellemző, hogy a kilakoltatási moratórium részleges feloldása egyre inkább érezteti a hatását. Egyelőre, ebben a kerületben van a legtöbb "bedőlt vagy bedőlés szélén álló hiteles" ingatlan a három kerületből. Ugyanez a tendencia a VI. kerületre már kevésbé jellemző, míg az V. kerületben érződik legkevésbé a hatása.

"Erzsébetvárosban egyre több a kényszerértékesítés, gyakran közvetlenül a végrehajtás előtt sikerül eladnunk az ingatlanokat. Ez a tendencia várhatóan egyre jobban felerősödik, hiszen sokkal jobban jár az eladó, ha egy közvetítő értékesíti az ingatlant, mint ha a végrehajtó. Egy közvetítő segítségével értékesített, illetve egy kényszerértékesített ingatlan ára között akár 40-50 százalékos árkülönbség is előfordulhat." - mondta el Salusinszky.

A szakértő tájékoztatása szerint arányaiban az eladó ingatlanok 20-25 százalékáról mondható el az V. kerületben, hogy attól problémás hitel miatt válnának meg jelenlegi tulajdonosai. Ugyanez az arány a VI. kerület esetében azonban már 25-30 százalékra rúg. A legrosszabb helyzetben azonban a VII kerületi ingatlantulajdonosok vannak. Nekik mintegy 30-40 százalékuk kényszerül a megnövekedett törlesztőrészletek, vagy már bedőlt hitel miatt megválni tulajdonától.

Ugyanakkor a szakember elmondása szerint áttételesen, más ingatlanra, cégre felvett hitelek miatt ennél magasabbak is lehetnek ezek a számok. "Nehéz megmondani pontosan, hiszen az emberek akármilyen bajban is vannak, továbbra is a - nem kenyérre kell, nem sürgős, kivárom míg jobb lesz a piac - mondatokat puffogtatják, majd csak később fedik fel a valódi motivációjukat, ha egyáltalán megteszik azt" - fűzi hozzá a problémás hitelekkel terhelt ingatlanokkal kapcsolatban Salusinszky.

A szakember elmondása szerint Lipótváros legjobban keresett ingatlanjai a Bazilika közvetlen közelében fekvő utcákban (Október 6. utca, Zrínyi utca, Hercegprímás utca, Szent István tér, Sas utca), a Szabadság tér közvetlen környékén ( Aulich utca, Honvéd utca, Zoltán utca, Báthory utca), a Belgrád és Széchenyi rakpartok környezetében, valamint a Falk Miksa utcában találhatóak.

Mint megtudtuk - méret, illetve ár tekintetében - a legnagyobb kereslet az 50-70 négyzetméteres, másfél két szobás, lehetőleg felújított, 15-25 millió forint közötti lakások, valamint a 80-130 négyzetméteres két és fél, három szobás, két hálószobával rendelkező, 25-40 milliót kóstáló lakások iránt mutatkozik az V. kerületben. 40 millió forint felett ugyanakkor csak az igazán jó minőségű, felújított, jól tervezett vagy különleges adottságokkal bíró ingatlanok számíthatnak potenciális vásárlóra.

Terézvárosban leginkább a 30-40 négyzetméteres, 6-8 milliós garzon lakások iránt, valamint a másfél-két szobás, 50-70 négyzetméter alapterületű, 12-20 milliót kóstáló ingatlanok iránt mutatkozik kereslet. De akadnak potenciális vásárlók, akik a nagyobb alapterületű, két és fél, három szobás lakásokat keresik, 20-30 millió forint között. Ugyanakkor a 30 milliós értékhatár felett már csak a különlegesebb lakások számíthatnak nagyobb érdeklődésre. Fekvésüket illetően a legkeresettebb lakások Belső-Terézváros, körúton belüli részén, az Opera környékén, az Andrássy út környékén, valamint a Teréz körút vonáskörzetében találhatóak.

Erzsébetváros legjobban keresett ingatlanjainak, a 6-7 millió forint körüli garzonlakások, a 10-11 millió körüli 1,5-2 szobás otthonok, valamint a 15 millió forint körül kínált 2,5-3 szobás lakások számítanak. A legtöbb érdeklődő Belső-Erzsébetvárosban, azon belül is a Dohány utcában, a Wesselényi utcában és keresztutcáiban; valamint a körút vonzáskörzetében, illetve a felújított utcákban (például: Barát utca, Huszár utca, Hutyra utca), és Külső-Erzsébetvárosban a Városliget közelében szeretné megvásárolni új otthonát.

Eladhatóság tekintetében mindhárom kerület esetében elmondható, hogy a tökéletes ár-érték arányú ingatlanok, illetve a különleges lakások, melyek rendelkeznek például erkéllyel vagy terasszal vagy gyönyörű kilátás nyílik belőlük indulnak a legjobb pozícióból, melyek nem utolsó sorban gyönyörű házban találhatóak.

Ha kíváncsi a VIII., a IX., valamint a XIII. kerületek elemzésére is, KATTINTSON IDE