Budán is vannak filléres lakások: árak a panelon túl

Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros budai oldalán fekvő kerületeinek ingatlanpiacát. Az elemzéshez összesen közel ötvenezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. A Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009. második negyedéve és 2010. utolsó negyedéve között.

Az eredmények azt mutatják, hogy a vizsgált budai kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak. Az is általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 első és harmadik negyedéve közötti időszakban érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedésnek indultak. A trendet jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között.

Hogy részletesebb képet festhessünk a vizsgált régióról tovább boncoltuk a piacot kerületenként. Három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások), hogy még tisztább képet kapjunk az egyes piacok különböző szegmenseiről. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel az egyes kerületekben.

I. kerület

A Vár elvesztette kuriózumát, a Naphegy még mindig keresett, de messze nem olyan kiemelten, mint korábban. A Gellérthegy utcáit is szívesen keresik, de többlet költségét nem szívesen vállalják. Ha ár-érték arányban jó az ingatlan, kompromisszum készek az ügyfelek és igényüket módosítják - mondja Szathmáry Zsolt, az Otthon Centrum Franchise Partnere.

Elmondása szerint a kerület ingatlanpiacára összességében túlkínálat a jellemző, de a kínálat sok esetben nincs szinkronban a kereslettel. Általánosságban elmondható, hogy az alacsonyabb kategóriájú ingatlanokat keresik az ügyfelek, hisz pénztárcájuk vékonyabb lett, önerejük nem nőtt, viszont hitelfelvételi lehetőségük igencsak beszűkült.

Jellemzően az alacsonyabb érték kategóriájú ingatlanok a legnépszerűbbek - mondja Szathmáry. A funkció előtérbe került, feleslegesen nem vásárolnak nagyobb négyzetméterrel lakást. Alapterület tekintetében többnyire a 45-60 négyzetméter körüli ingatlanok a leginkább keresettek, átlagérték tekintetében 21-22 millió körül, ami korábban 30 millió körül mozgott. Az is megfigyelhető, hogy vannak ingatlankategóriák, amire nagyobb lenne a kereslet, de hiányzik a piacról. Ezek 55-65 m2 alapterületű ingatlanok, körülbelül 20 millió forint körüli árkategóriában - osztja meg tapasztalatait a szakember.

Mindezek mellett kiemelte azt is, hogy a felújított lakások értékestése sokkal gyorsabb és könnyebb, mint a felújítandó lakásoké, még akkor is, ha az ár-érték arány megfelelőbb egy felújítandó lakás esetében. A nagyméretű lakások értékesítése, ha forgalmas helyen van, szintén kihívás, még jó ár-érték arány esetében is. Példaként egy Attila úti 142 négyzetméteres lakást említett Szathmáry, melyért az eladók 37 millió forintot kérnek.

II. kerület

A főváros II. kerületében 2002-2003 óta folyamatosan nő a túlkínálat, amire a válság csak ráerősített. Így nem meglepő, hogy határozottan túlkínálat jellemzi a jelenlegi piacot is - mondja Szathmáry. A piac keresleti oldalát vizsgálva elmondható, hogy a kerületben jellemző a sok zöldterület, így az érdeklődések zöme is ide koncentrálódik. A bel-budai terület árbeli előnye azonban többeket a körúthoz közeli, de nem zajos utcákba "kényszerít".

A II. kerület bel-budai részén 15-25 millió, míg a zöldövezetben a 20-30 millió forint közötti ingatlanokat keresik leginkább. Az alapterületet figyelembe véve továbbra is a minimum két lakóhelyiséggel rendelkező 50-75nm közötti lakások büszkélkednek a legtöbb érdeklődővel. A garzonlakások piaca viszont erős visszaesésben van még mindig - mondja Szathmáry. Véleménye szerint ez a hitelezés javulásáig nem is fog jelentősen változni.

Általánosságban is az a jellemző, hogy a hitelfelvételi lehetőségek beszűkülése miatt az elmúlt években a kereslet érezhetően csökkent. A garzonlakások mellett a nagy-értékű lakások piaca is jelentősen szűkült - mondja Szathmáry, valamint kiemeli: Az a vevőkör, akik az első lakásukat eddig hitellel meg tudták vásárolni, most jóval nehezebben finanszírozzák az ingatlanvételt. Akik 80-100 millió forint feletti értékben keresgéltek, kivárnak, mert nagy a bizonytalanság. Ugyancsak kivárásra játszanak a befektetési céllal keresgélők - várják a mélypontot. Jelenleg jellemzően a családi okból történő lakáscsere és a nehezen törleszthető hiteltől való szabadulás a legfőbb eladási ok.

Ha az elmúlt néhány hónapot vesszük figyelembe, akkor jó előjelnek tűnik, hogy januárban már érezhető volt egy a korábbinál jóval aktívabb vevői-érdeklődői jelenlét. Az elmúlt egy-két évhez képest megfigyelhető egy pozitív változás, de messze még a válság előtti aktivitás - osztja meg észrevételeit a szakértő.

III. kerület

A III. kerület ingatlanpiacát többnyire panellakások jellemzik. Jó minőségű, tégla építésű lakásokból - legyen az akár egyedi, akár távfűtéses - csak nagyon keveset találhatunk a palettán - mondja Kerekes Ferenc. Az Otthon Centrum Franchise Partnere ugyanakkor azt is hozzáteszi, hogy a hirdetési portálokon található eladó ingatlanok mennyisége nagyon megtévesztő lehet a vevők számára.

Kerekes elmondása szerint a kerület legjobban keresett ingatlanjai a Bel-óbudai, két-három szobás lakások 80 négyzetméteres alapterületig, illetve a Testvérhegyen, annak is az Eurocenter fölötti részén található három-négy szobás ingatlanok 75-110 négyzetméter között. Míg Bel-Óbudán valamivel kisebb árakkal találkozhatnak az érdeklődők, itt 250-340 ezer forintba kerül egy négyzetméter, addig Testvérhegyen 300-370 ezer forintot is elkérnek négyzetméterenként.

A jól beárazott és terhek szempontjából forgalom képes társasházi lakásokat hat hónapon belül el lehet adni - mondja a szakértő, azonban igencsak gondban van az, akinek az ingatlanán a jelenlegi piaci árakhoz képest jócskán több hitel van. Kerekes véleménye szerint a kerület ingatlanpiaca összességében egészségesen működik.

Cikkünk folytatásához kattints ide...