Panelsztori: tömbösített élet, akciós áron

Az internetes keresőportálokon megtalálható, a Thesys Csoport által összesített kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy miként változott - egymáshoz viszonyítva - a panellakások, illetve a társasházi téglalakások átlagára 2009. második negyedéve, illetve 2012. második negyedéve között Budapesten. Az elemzéshez panellakások esetében összesen közel háromszázezer, míg a társasházi téglalakások esetében közel egymillió ingatlanhirdetés adatait használtuk fel, mely mindkét esetben már egy tisztított állomány, azaz az ár szerinti felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományokból.

Az eredmények természetesen egyáltalán nem hoztak meglepetést. A panellakások átlagára jóval alacsonyabb árszegmensben mozog, mint tégla társaiké - egy négyzetméter fővárosi panellakást majdnem feleannyiért tudunk megvásárolni, mint egységnyi társasházi tégla lakást. Mindazonáltal, ha tüzetesebben megvizsgáljuk a két szegmens kínálati átlagárváltozását, egyértelművé válik, hogy a jelentős áreltérés ellenére is igen hasonló trendet követnek. Igaz, a panellakások esetében jóval lomhább árváltozásról beszélhetünk. Bár ez nem is annyira meglepő, szakértők szerint ugyanis elsőként mindig a tégla építésű ingatlanok - jelen esetben a társasházi lakások - árra szokott elmozdulni, majd kicsit késleltetve ehhez igazodik, korrigál a panellakások négyzetméter ára is.

Mi az oka a népszerűtlenségnek?

A panelek mai népszerűtlenségét természetesen több tényező is alakította az elmúlt évtizedekben. Az egyik legnagyobb probléma ugyanakkor a lakótelepi társadalom státuszának összetételében keresendő. A rendszerváltás után bekövetkezett változás egyik legfontosabb mozzanata ugyanis a lakásállomány privatizációja volt, melyből a panelek sem maradtak ki. Összességében pedig elmondható, hogy a lakótelepek, s főként az ott élők a privatizáció vesztesei voltak. A társadalmon belüli jövedelem különbségek jelentősen megnőttek a rendszerváltást követően. Ennek folyományaként pedig a magasabb keresetű rétegeknek lehetősége nyílt , hogy az alacsonyabb - de nem ritkán a magasabb - státuszú lakótelepekről elköltözzenek, ahol pedig a szegényebb rétegek maradtak hátra. Ez a folyamat pedig ma is jelen van.

A lakótelepi lakásállomány összetételének egyhangúsága az épített környezet szintén jelentős problémája, holott a házgyári technológia is lehetőséget biztosított volna változatosabb alapterületű és felszereltségű lakások építésére. A magyar lakótelepeken az 50-59 négyzetméter alapterületű lakások mondhatóak tipikusnak (44%), míg a 80 négyzetméternél nagyobb lakások száma elenyésző (~2%). Mindezt csak tetézi, hogy az állam évtizedeken keresztül nem fordított kellő figyelmet a technológia okozta hiányosságok kezelésére, az épületállomány karbantartására és a szükséges felújítások elvégzésére. Mindezek következtében pedig már a rendszerváltáskor jelentős hátránnyal indult a lakótelepi lakásállomány a lakáspiacon. Arról nem is beszélve, hogy az elmúlt több mint két évtized alatt sem sikerül orvosolni a problémákat. A lakótelepi környezet felújítása Magyarországon ugyanakkor még gyerekcipőben jár. Természetesen akadnak lokális eredmények, de egyelőre még várat magára egy országos szintű rehabilitációs program. Pedig a lakáskínálat átalakításával, változatosabb lakásösszetétel megteremtésével, illetve energetikai felújításokkal egyértelműen növelni lehetne a telepi élet presztízsét.

Van megoldás?

A problémák orvoslása tehát prioritást kellene, hogy élvezzen. Főként, hogy Magyarország lakosságának jelentős része, nagyjából egyötöde (2 millió ember) él lakótelepi lakásban. A lakásállomány tekintetében is hasonló a kép; a megközelítőleg 4 milliós hazai állománynak mintegy 20 százaléka (nagyjából 800 ezer lakás) lakótelepi lakás, melynek legnagyobb része (mintegy 80%) a 70-80-as években épült, túlnyomórészt házgyári technológiával, előre gyártott panelelemekből. A legjellemzőbb problémák pedig a legtöbb esetében kézzel foghatóak. Pedig kezelhető a probléma.

A lehetséges megoldásokról korábban így nyilatkozott lapunknak Perényi Tamás DLA, a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem tanszékvezető egyetemi docense:

Pénzcentrum.hu: Napjainkban - főként az energetikai szempontok miatt - egyre inkább előtérbe kerül a panelépületek felújítása. Hogyan lehetne a panelépületekre is adaptálni egy rehabilitációs programot? Lehet-e építészetileg értékes egy panel?

Perényi Tamás: Nagyon is. A magyar panel-felújítási program egy nagyon szűk szegmensben dolgozik. Ez építészeti szempontból többnyire abban merül ki, hogy a homlokzatot hőszigetelik, majd lefestik. A nyugat-európai gyakorlatban ugyanakkor azt látjuk, hogy sokkal szélesebb a skála. Az egyszerű dryvitozástól a végső lebontásig nagyon sokféle építészeti megoldással lehet találkozni. A franciák például parasztházakat tettek a lapos tetőkre, ezáltal lettek érdekesek az épületek. A németeknél a teljes bontás mellett teraszházasítások, hozzáépítések, emeletráépítések, lakás összevonások voltak, és egy idő után a korábbi épület már inkább hasonlított egy elegáns lakóházra, mint egy panelra. Ezek az átalakítások gyakran kimagasló építészeti értéket hoztak létre, ezáltal a lakások négyzetméterára is felfelé kúszott. Világos, hogy ez nemcsak építészeti, hanem üzleti kérdés is. Ezzel párhuzamosan nagyon fontos, hogy ne csak a házzal foglalkozzunk, hanem annak környezetével is. Ha a környezet - az utcák, a fél privát kertek, a játszóterek - rendben van, akkor ez is olyan hozzáadott érték, ami a lakások értékét is növeli. Elég, ha a Pók utcai és a Havanna-lakótelep közötti különbségre gondolunk.

Pénzcentrum.hu: Vannak jelenleg olyan folyamatok, amelyek indokolják, hogy megtörténjenek ezek a felújítások?

Perényi Tamás: Gazdasági konstrukció most csak a hőszigetelésre, ablakcserére van. Bár az államnak van panelprogramja, a felújítások jó részét mégis a lakóknak kell viselniük. Márpedig a panelházak lakói nem igazán tudják viselni ezeket a terheket. Éppen ezért néhány évvel ezelőtt készítettünk egy tervet egy csepeli panelházra, ami azt próbálta megcélozni, hogy hogyan lehet olyan fejlesztéseket létrehozni egy meglévő épületen, amelyek pénzt termelnek, s amiből a meglévő lakások felújíthatóak. Elfogadható konstrukció lehet például, ha egy panelépületre valami ráépül - a lapos tetőt kvázi telekárban eladják -, vagy a lépcsőházhoz hozzáépül egy új szárny, amely szintén eladható. Ebből is termelődhet annyi pénz, hogy a gépészeti, energetikai felújítások megtörténjenek. Arról nem is beszélve, hogy ettől az épület külső megjelenése is megváltozik, s csak egy ingatlanközvetítő vagy egy építész fogja tudni, hogy ez tulajdonképpen egy panelház volt. Sőt, egy ilyen beruházás jó hatást gyakorolhat a panelházban található lakások négyzetméterárára is.