Pofátlan és filléres lakásárak Budán és a pesti belvárosban

Ahogy olvasóink már korábban is megszokhatták, ezúttal is az internetes keresőportálokon megtalálható, a Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy hogyan változtak a lakásárak 2009. második negyedéve és 2012. második negyedéve között 11 (I., II., III., V., VI., VII., VIII., IX., XI., XII., XIII. kerületek) fővárosi kerületben. Az elemzéshez összesen közel egymillió, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés (Fontos kiemelni, hogy hirdetésszámról van szó, nem pedig lakásszámról, hiszen a vizsgált kerületekben, a KSH statisztikái szerint nagyjából 500 ezer lakás található! - a szerk.) adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. Mindezeken felül a vizsgálathoz felállítottunk egy alsó, és egy felső méret, illetve négyzetméterár korlátot, így a vizsgálatban szereplő lakások 10-150 négyzetméter közé esnek, s négyzetméteráruk minimuma 50 ezer maximuma pedig 1 millió forint volt. Végezetül pedig érdemes azt is megjegyezni, hogy az újépítésű tégla-lakásokat nem vettük figyelembe az elemzésnél, mivel ez teljesen más piaci szegmens. De nézzük is az eredményeket.

Míg a korábbi, 2009 második, illetve 2010 utolsó negyedéve közti időszakot felemésztő elemzésünkben a kínálati árváltozások hasonló trendet követtek, addig az elmúlt időszakban, különösen az utóbbi fél évben meglepő eredményeket mutat az egyes kerületekben a kínálati árak változása. Bár a kínálati árak a 2010-es esztendő első és harmadik negyedéve közötti időszakában szinte az összes vizsgált kerületben elérték a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedésnek is indultak, az elmúlt fél évben ugyanakkor már megtörni látszik ez a trend.

Meglepő eredmény - különösen a stagnáló keresleti adatok fényében -, de a budai kerületek többségében az utolsó negyedévben erőteljes emelkedést látható, pedig az adott negyedév még be sem fejeződött. Szintén érdekes, hogy míg 2009 közepén az árszintek még meglehetősen közel voltak egymáshoz, addig mára ezek eltávolodtak és nagy különbségek alakultak ki a kerületek átlagáarai között. A pesti belső kerületek egy részében is emelkedési trend figyelhető meg, ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy ennek üteme és mértéke egyedül az V. kerületben egyezik a budai húzó kerületekkel. Mindezek mellett látható az is, hogy az V. kerület nem csak trendjében, hanem árszintjében is kiemelkedik a pesti belső kerületek közül és együtt reagál a budai belső kerületekkel.

Az idei első 5 hónap alapján az összes hazai ingatlan adás-vételi tranzakció darabszáma meghaladta a 45 ezret, mely az előző év azonos időszakánál 30 százalékkal magasabb, hiszen akkor mindössze 32,4 ezer tranzakció volt országszerte - mondja Rutai Gábor. A Duna House elemzési vezetője szerint ez a növekedés azonnal meg is mutatkozott az árakban, hiszen az első negyedéves adatok alapján 1 százalékpontot felfelé mozdult az árindex - a végtörlesztés ellenére -, és erre másfél éve nem volt példa. A kereslet mellett pedig a kínálati árak is növekedésnek indultak, és ez nem az alkukedv erősödésével magyarázható - magyarázza Rutai Gábor. Az elsőre elképzelt ár és a megvalósult vételi ár közti különbség általában 12 százalék körül szokott lenni, ez a végtörlesztési időszakban (december-január) felment 14 százalékra, de májusra visszaállt. Vagyis az a természetes folyamat indult be, ami a kereslet növekedésével jár, megmozdultak az árak is - összegzi az elemzési vezető.

A drága kerületekben - melyekben egyébként befektetési céllal is érdemes vásárolni - nem meglepő a kínálati árak emelkedése - véli Valkó Dávid. Az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője szerint ugyanakkor az emelkedés mértéke már mindenképp elgondolkodtató. Annak ellenére ugyanis, hogy tavaly érezhetően megnőtt a kereslet ezekben a városrészekben, mégsem valószínű, hogy a valós, tiszta piaci működést mutatják a számok. Habár ezek a kerületek a városszövet kiemelt részein találhatóak, s a válságot az átlaghoz képest jobban vészelték át, a jelentős emelkedés részben vélhetően az összetételhatás számlájára írható. Tavasszal ugyanis élénkül a piac, többen hirdetik meg újonnan a lakásukat, és a több új hirdetés még a piacinál magasabb áron kerül ki. Hónapok múltán ugyanakkor az eladók kénytelenek fokozatosan engedni a kínálati árból, főként akkor, ha az időkényszer is közre játszik. Valkó Dávid mindazonáltal az idei évre optimista előjelű stagnálást vár. "Árak tekintetében nem számítok emelkedésre, ehhez ugyanis a keresletnek kell egységesen bővülnie, míg a tranzakciószám is valószínűleg a tavalyi szint közelében, esetleg kicsit felette alakul majd. Mindenesetre inkább 2013-ra teszem a látványosabb élénkülés idejét." - mondta el a Pénzcentrum.hu-nak a vezető elemző.

Első térképes ábránkon az emelkedő, illetve a csökkenő átlagos négyzetméter árakat jelöltük különböző színekkel a 2011 első, valamint a 2012 első negyedéve közötti időszakban. Az térképmetszeten látható, hogy a belső kerületek egy részében 1 százalék körüli pozitív elmozdulás látható a vizsgált egy évben, ugyanakkor a VI., a VII., a VIII., és a IX. kerületekben tovább csökkentek az átlagos lakásárak. Az elsősorban luxusingatlanairól híres drága I. és XII. kerületek pedig inkább stagnáltak az árak az egy éves összehasonlításban.

A lakásszámhoz viszonyított hirdetési ráta címet viselő térképes ábránk pedig azt mutatja, hogy az adott kerület összes téglalakásából hány százaléknyi lakás szerepelt egy év alatt átlagosan valamely ingatlanhirdetésben. Megfigyelhető, hogy a hirdetési ráta és az ingatlan kínálati árak emelkedés között kapcsolat van. Ha egy kerületben alacsony a hirdetési ráta arányszáma, akkor a kínálati árak emelkednek, míg ha magas, akkor inkább csökkenek. Ez alól némileg kivételt képez az V. kerület, hiszen ott rengeteg eladó lakás volt az elmúlt esztendőben. Ez vélhetően a piac pörgésével, a kereslet és kínálat összhangjával magyarázható, míg a többi kerületben vélhetően a túlkínálat, illetve a túlkereslet határozza meg a piaci trendeket.