Legális hiteltrükkel spórolhatsz milliókat a lakásfelújításon: nem mindegy, miből fedezed

Régóta komoly dilemma elé állítja a magyar lakásvásárlókat az új otthonuk felújításának finanszírozása. A legtöbbüknek amúgy is rendelkezésükre áll egy bizonyos összeg, hiszen élethelyzetből adódóan történik a vásárlás: a régi lakást eladjuk, az árát pedig beletoljuk az újba. Éppen ezért sokan ki is maxolják a keretet, elfeledkezve a felújítási költségekről. A Pénzcentrum kalkulátorának segítségével most három lehetőséget is mutatunk azoknak, akik lakásvásárlás előtt állnak: kiderül, hogyan érdemes számolni a felújítási költségek finanszírozásával. Számításainkban kettő plusz egy esetet vizsgáltunk:

• 1, Valaki a rendelkezésre álló önerőnek csak egy részét rakja bele a lakásvásárlásba, a maradék vételárat pedig lakáshitellel egészíti ki. Így a tranzakció után marad némi megtakarított pénze a felújításra.
  
• 2, Teljes egészében saját erőből vesszük meg a lakást, a felújításra szabad felhasználású jelzáloghitelt veszünk fel
• +1 Kevesebb összegből is megoldható a felújítás, amire akár egy személyi hitel is megoldást jelenthet
  

Nyilván embere válogatja, ki mennyit szán egy lakás felújítására, mi most egy jó alapos renoválás költségeivel számoltunk, 10 millió forinttal. Ebből már olyan munkálatokra is juthat - például ablakcserére, szigetelésre, fűtéskorszerűsítésre, vagy napelemre -, amelyek gyakorlatilag "visszatermelik" a pénzünket, hiszen általuk később a rezsiszámláknál sem fog majd olyan vastagon a toll. Azért is 10 millió forintos kerettel számoltunk, mert ennyiből azért meg lehet oldani, hogy jó sokáig ne kelljen hozzányúlni a lakáshoz - max párévente egy tisztasági festét, egyéb kisebb munkálatok.

Zsebből újítasz, hitelre vásárolsz

Az első esetben tehát inkább abból a pénzből veszünk el 10 millió forintot, amit az eladott ingatlanunkért kaptunk. A vásárláshoz pedig ugyanennyi lakáshitelt veszünk fel. A Pénzcentrum kalkulátorában 20 éves futamidőt adtunk meg, valamint 250 ezer forint nettó jövedelmet. Alább a táblázatban látható, hogy ilyen feltételek mellett már havi 55 ezer forint körüli törlesztőrészletre is megkapunk 10 millió forintot. A visszafizetendő összeg tekintetében a legjobb ajánlatot jelenleg a CIB Bank adja, ahol ez pontosan 13 160 520 forint lenne, de a K&H és az Erste ajánlatában is 14 millió forint alatt maradt a visszafizetendő pénzösszeg.

Ugye, a lakáshiteleket nem érinti az év végéig kihirdetett THM-plafon, hiszen a mutató amúgy sem kúszott a jegybanki alapkamat fölé, sőt, a CIB 2,91 százalékos THM-re adná a 10 millió forintot, ami a legalacsonyabb az ajánlatok között.

Szabad felhasználású jelzáloghitelből újítasz

Ha teljes egészében ki tudod fizetni az új ingatlan vételárát, akkor gondolkodhatsz szabad felhasználású jelzáloghitelben is: ezek THM-je valamivel magasabb, mint az ingatlanvásárlásra költhető hiteleknél, de még mindig alacsonyabb, mint a személyi kölcsönök esetében. Emellett, mivel itt van ingatlanfedezet is, a futamidőt is ki lehet tolni akár 30 évre is. A Pénzcentrum kalkulátorába most is 20 éves futamidőt és 250 ezres jövedelmet írtunk be.

Látható, hogy a visszafizetendő összegek ebben az esetben már 15 millió forint fölött vannak, úgyhogy kb. 2 millió forinttal járnánk rosszabbul, mintha a saját pénzünket dobtuk volna bele a felújításba, és a lakásvásárlást oldottuk volna meg hitelből. A törlesztők is magasabbak: a legalacsonyab havi részlet a CIB Banknál van, 62 673 forint, bő 7 ezerrel több, mintha lakásvásárlásra vettünk volna fel 10 milliót. De a dobogó másik két helyezettjénél is 65 ezer forint alatt van a havi részlet - részletek a fenti táblázatban!

Nem akarsz ingatlanfedezetet? Sokba lesz!

A személyi hitel is megoldás lehet, ha egy felújítást akarunk finanszírozni, azonban az ezekben rejlő szabadság egyszerre előny és hátrány. Mivel sem fedezet, sem önerő nem kell hozzá, így a THM-ek is magasabbak, a futamidő pedig 10 évben van maximalizálva. Ráadásul a bankok nem is szívesen maxolják ki a személyi hiteleket: a Pénzcentrum kalkulátora konkrétan egyetlen ajánlatot dobott ki 10 millió forintos hitelösszegre, 10 éves futamidőre 250 ezres jövedelemmel. A K&H 142 759 forintos törlesztőre és 2021-től 12,20%-os THM-re adja az összeget, a végén pedig 17 027 075 forintot fizetnénk vissza. Fontos megjegyezni, hogy a kormány év végéig maximalizálta a fogyasztási hitelek THM-jeit: december 31-ig legfeljebb a jegybanki alapkamat plusz 5 százalék lehet a mutató.

Ha viszont nem kell 10 millió a felújításra, akkor élhető lehet a személyi kölcsön, ha az ingatlant önerőből ki tudod fizetni. Amennyiben valamennyi lakáshitel is lenne mellé, érdemes figyelembe venni a hatályos adósságfék-szabályozást (JTM). Ennek az a célja, hogy senki ne tudjon erőn felül eladósodni: a lényeg, hogy az összes hitel törlesztőrészlete nem haladhatja meg az adós (vagy adósok) jövedelmének 50 százalékát - 400 ezer forint feletti jövedelemnél 60 százalékban maximálták a részletek összegét. Tehát, ha valakinek mondjuk nettó 200 ezer forint a fizetése, akkor maximum akkora hitelei lehetnek, amelyeknek a törlesztőrészletei maximum 100 ezer forintot visznek el.

Szóval, ha nem kell 10 millió forint a felújításra, és beleférünk a JTM-be, akkor érdemes szétnézni a személyi hiteleknél is. A Pénzcentrum kalkulátorában 5 millió forintot néztünk meg hétéves futamidőre, 250 ezer forintos jövedelemmel. A legalacsonyabb törlesztőt az UniCredit kínálja ilyen, ilyen feltételek mellett havonta 75 711 forintot kell fizetni, a THM pedig a plafon 2021-es lejárta után 7,22 százalékos lesz, 6 341 569 forintot kell visszafizetnünk a végén. A többi ajánlatot a táblázatban találod!

Gondolj a legrosszabbra!

Tehát, ha valakinek kellene még 10 millió forint a lakásfelújításra, az összeget érdemes inkább a saját pénzünkből finanszírozni, az ingatlan vételárát pedig egy lakáshitelből finanszírozni. Ezzel a lépéssel milliókat spórolhatunk a kölcsönünkön, hiszen a lakásvásárlási hiteleknek a legalacsonyabb a THM-je. Viszont bármelyik fenti megoldás mellett is döntünk, a kölcsön mellé érdems kötni egy hitelfedezeti biztosítást, amely megvédhet minket, ha valamiért megcsúsznánk a törlesztő fizetésével.

Ezen termékek úgy működnek, hogy törlesztőrészlet bizonyos hányadáért (jellemzően 1-2 százalékáért) havonta a biztosító vállalja, hogy munkaképtelenség esetén fizeti tovább helyettünk a hitelt. Persze, itt is többféle termék létezik, a drágább csomagok még több esetre nyújtanak biztosítást - például tartós betegség.