Fixáljunk vagy ne? Súlyos milliókat bukhatsz a lakáshiteleden, ha rosszul döntesz

Lakásvásárlás során ritkán tudjuk az egész összeget kifizetni zsebből - a legtöbben hitelből finanszírozzuk az új otthon megvásárlását. Egy ilyen kölcsön felvétele ugyanakkor hosszú időre meghatározza az életünket: futamidőtől függően akár húsz évre is lefelezhetjük a jövedelmünket egy-egy nagyobb összegű hitelfelvétellel. A kamatok jelenleg rendkívül alacsonyak, a lakásárak emelkedése pedig tovább valószínűsíthető, így a mostani egy kegyelmi időszak a lakásvásárlóknak.

Hitelfelvételkor nagyon meg kell gondolni, hogy milyen konstrukciót választunk. A fix kamatozású hitelek törlesztői akár a teljes futamidő alatt kiszámítható, előre tervezhető kiadást jelenthetnek. Az opció bár csábító, tudnunk kell azt is, hogy a változó kamatozású hitelek kamatai jelenleg némileg alacsonyabbak, így aztán - a kamatok kedvező alakulása mellett - akár milliókat is spórolhatunk, ha változó kamatozású hitelt veszünk fel. A bökkenő csupán az, hogy a 3, 6 vagy akár 12 hónapra fixált kamatozású hitelek kamatváltozásának kockázata jelentős mértékű.

Bár a rögzített kamatozás vonzónak tűnik, a változó kamatozású hitelek sem ördögtől valók. A Magyar Nemzeti Bank is előnyben részesíti a stabilitást, ennek tudható be, hogy a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) bevezetésével igyekszik ösztönözni a lakosságot a fixált kamatozású hitelek felvételére. Emiatt nem meglepő, hogy Magyarországon az új kihelyezéseknél már messze a fix lakáshitelek a dominánsak. Ugyanakkor vannak olyan országok - például Írország és Lengyelország -, ahol egyáltalán, vagy szinte alig van jelen a lakossági hitelállományban a fix kamatozású hitel.

Hazánkban jelenleg az 1 és 5 év közötti kamatfixálás a meghatározó. A hitelfelvételkor eldönthetjük, hogy az alábbiak közül milyen hosszúságú kamatperiódust választunk:

• 3 hónap
• 6 hónap
• 12 hónap
• 3 év (ma már nem jellemző)
• 5 év
• 10 év
• 15 év
• 20 év (ma még kevésbé jellemző)

A kamatperiódus kiemelt fontosságú, hiszen az időszakon belül biztosan nem változik a kamat, és ezzel együtt törlesztőnk.

Mivel a kamatok a jelenleginél aligha lesznek már alacsonyabbak, így a változás leginkább növekvő irányú lehet - azaz 3 hónapos kamatfixálás esetén vélhetően fokozatosan nőni fog a kamatunk a több éves futamidő alatt. Hogy milyen léptékű is lehet a kamatváltozás egy lakáshitel futamideje alatt, arra kiváló szemléltetésként hozható a lakáshitelek átlagos kamatainak változása az elmúlt 6 évben:

Így aztán vonzó lehet a 2,5 százalék körüli kamat a változó kamatozású hitelekre, de ha a hitelek költségei folyamatosan nőni kezdenek, a végén nagyon rosszul járhatunk: törlesztőnk akár a duplájára is dagadhat. A kamatemelkedés egyébként a referenciakamatoktól (a költség, amelyet a bank fizet a forrásokért, jellemzően a BUBOR vagy ÁKK), valamint a kamatfelártól (ez a bank nyeresége) függ. Bár egyik elemző, így mi sem látunk a jövőbe, az majdnem biztosan kijelenthető, hogy a most 2,5 százalékkal felvett lakáshitel havi törlesztői a futamidő alatt nőni fognak, de az sem kizárt, hogy az átlagkamat akár kétszámjegyűre duzzad a következő tíz évben.

Kérdéses tehát, hogy melyik hiteltípust érdemes választanunk: a fix, vagy a változó kamatozású hitelt? Mi most megvizsgáltunk különböző eseteket, ahol változó mértékben nőttek a kamatok különböző időszakok után. A legrövidebb kamatperiódus, amivel számoltunk, az 1 év volt - ezt, valamint az ennél hosszabb kamatperiódusú hiteleket hasonlítottuk össze a teljes futamidőre fixált hitelekkel. Az egyszerűség kedvéért minden esetben 10 millió forint hitelösszeggel és 15 év futamidővel számoltunk, és az alábbi eseteket vizsgáltuk meg:

• A teljes futamidőre (15 év) rögzített kamat
• 1 éves kamatfixálás, ahol a kamat a futamidő alatt nem változik
• 1 éves kamatfixálás, ahol 1, 5 és 10 év után 1 százalékkal nő a kamat
• 1 éves kamatfixálás, ahol 3 évente 2 százalékkal változik a kamat
• 1 éves kamatfixálás, ahol minden évben 0,5 százalékot nő a kamat
• 5 éves kamatfixálás, ahol 5 évente 1 százalékot nő a kamat
• 10 éves kamatfixálás, ahol a 10. év után 5 százalékkal magasabb a kamatunk

A második és az ötödik eset két szélsőséges lehetőség - aligha valószínű, hogy éves fixálás esetén a 14-szer forduló kamatperiódusok során egyszer sem nő a kamat. Az ötödik eset, ahol minden évben fél százalékot nő a kamat, a másodiknál valószínűbb, bár szintén nem reális. Ezt a két szélsőséges esetet mindössze a szemléltetés kedvéért tettük bele az összevezetésbe. Fontos hangsúlyoznunk, hogy bár igyekeztünk reális mértékű kamatemelkedéssel számolni, az összehasonlítás csupán teoretikus jellegű. Példáink kiválóan alkalmasak a szemléltetésére, de egyik elemzőnek sincs eszköze arra, hogy a kamatváltozásokat megjósólja. A kamatok nőhetnek ennél nagyobb mértékben, de akár bizonyos idő után újra esésbe is kezdhetnek.

Kalkulációnk során az MNB által számolt piaci átlagkamatokból indultunk ki. Az éven túli kamatfixálású hitelek esetén ez 5 százalék, legfeljebb 1 éves kamatfixálásnál pedig 3,33. Arra jutottunk, hogy az 5 százalékos kamaton - amennyiben végig fixálunk, a havi törlesztőnk 15 évig 79 079 forint lesz. Amennyiben - ad absurdum - egy éves kamatfixálású hitelünk kamata nem változna (ismét hangsúlyozzuk, hogy ennek esélye gyakorlatilag a lehetetlennel egyenlő), akkor végig kitartana a 70 656 forintos törlesztőnk. Amennyiben éves fixálásunkat az első, az ötödik és a tizedik évben is egy százalékos kamatemelés követi, akkor a törlesztőnk előbb 75 633 forintra, majd az ötödik évben 80809, a tízedik évben 86178 forintra nőne.

Ha egy évre fixálunk, és a kamatok minden évben fél százalékot nőnek (amely reális növekedési ütem, bár az exponenciális növekedés aligha valószínű forgatókönyv), akkor a törlesztőnk a kezdeti, alacsony 70 656 forintról a 15 évben már 109 488 forintra nőne. Ha egy évre fixálunk, és azt tapasztaljuk, hogy az első három évben nem nőtt a törlesztőnk, korai még megnyugodni - 3 évenkénti 2 százalékos növekedés azt jelentené, hogy a futamidő felénél már közel 92 ezer, a futamidő végén pedig 115 ezer forint lenne a kezdeti 70 656 forintos törlesztőnk.

5 éves fixálás esetén tételezzünk fel 1 százalékos emelkedést kamatperiódusonként. Ebben az esetben a hatodik évtől a kezdeti 79079 (itt már a magasabb átlagkamat az irányadó!) forintos törlesztő helyett 84 385 forinttal törlesztenénk, a 11-ik évben pedig már majdnem 90 ezer forinttal, amely kitart a futamidő végéig. Ha 10 évre fixálunk, és az időközben lassan növekvő kamatok miatt a fordulókor egyszeri, nagyarányú emelkedés (5 százalék) sokkolna minket, a törlesztőnk a 79079 forint helyett az utolsó öt évre 107460 forint lenne.

Az alábbi grafikon részletesen mutatja az egyes opciókat - lapozva tudjuk megtekinteni a különböző vizsgált forgatókönyveket.

Kérdés, hogy mindez hogy hatna a teljes visszafizetendő összegre - azaz a 10 millió forint hitelösszeg mellett mekkora is lenne a kamatköltség? Amennyiben a teljes futamidőre fixálunk, a visszafizetendő összeg 14 234 285 forint lenne. Azaz a kamatköltség több mint négymillió forint, ami a felvett összeg több mint 40 százaléka. Noha ez soknak tűnik, valójában ennél csak egy olcsóbb opció van a vizsgált lehetőségek közül: amikor az éves kamatfixálású hitel kamata nem változik. Csakhogy ismét ki kell emelni, ez a forgatókönyv teljesen valószínűtlen. Ha 1 évre fixálunk, és a kamatunk minden három évben 2 százalékkal nő, akkor a felvett 10 millióra több mint 6,6 millió forint kamatköltséget fizetünk, évenkénti fél százalékos emelkedés mellett pedig már 7 milliót.

Az ötéves fixálás esetén - ha öt évente nő a kamat egy százalékos mértékben, akkor a kamat költsége a hitelösszeg 50 százalékára rúg. Ha 10 évre fixálunk, a tizedik évig nem is kell aggódnunk a kamatemelések miatt - akkor azonban az addig növekmény egyszerre rakódhat rá a törlesztőnkre. Ez az opció akkor lehet kedvező, ha a 10 éves fixálás a 15 évesnél kedvezőbben elérhető, és számolunk valamilyen megtakarítással, amellyel akár 10 év után előtörleszteni tudunk.

Szemmel látható tehát, hogy bár a teljes futamidőre fixált hitel költségesebbnek tűnik a változónál, ennél csak akkor van olcsóbb opció, ha a kamatok a következő 10-15 évben csak kis mértékben, vagy egyáltalán nem nőnek. A kamatok korábban átlagosnak tekintett szintje felé való elmozdulás, vagy akár csak évi 0,5 százalékos kamatemelkedés is súlyos milliókat jelenthet a teljes visszafzetett összegben -

Talán a magyar lakosság tudatosságának köszönhető, hogy az újonnan kihelyezett hiteleknek csupán jelentéktelen hányada éven belüli fixálású.

Mindez azt jelenti, hogy a változó kamatozású hitelnek nincs létjogosultsága? De miért van az, hogy Lengyelországban jelenleg csak az létezik? Nos, a válasz egyszerű: amennyiben magasak a kamatok, és kilátásban van azok esése, blődség lenne a magas kamatokat a teljes futamidőre fixálni.

Ez persze nagyon szép, az MNB piaci átlagkamata ugyanakkor - nevéből adódóan is - a piaci kamatok átlagát mutatja. Ebből pedig egyenesen következik, hogy léteznek ennél olcsóbb ajánlatok is. Mi most a Pénzcentrum kalkulátorával megnéztük, hogy különböző kamatperiódusok mellett milyen THM-ekkel érhetők el a konkrét ajánlatok, és miképp hat ez a teljes visszafizetendő összegre.

Noha mi az MNB 5 százalékos átlagával számoltunk, látható, hogy az Unicredit ajánlata már 4,58 százaléktól is elérhető teljes futamidejű fixálás esetén. 10 éves kamatfixálásnál a Budapest Bank ajánlata tűnik kedvezőnek a maga 4,26 százalékos THM-ével, de a Raiffeisen 4,59 százalékos THM-mel kínált ajánlata is az átlag alatt van.

5 éves kamatperiódusnál már jelentősen alacsonyak a kamatok, a Budapest Banknál például 3,78 százalék, 1 éves kamatfixálásnál pedig 3 százalékos THM alatti ajánlatot is találunk. Ha a kamatfixálás 6 hónapos, a kamatok még alacsonyabbak 2,69 százalék például az Erste termékének esetén.

Bár a fenti ajánlatok a piaci átlagkamatoktól eltérőek, az elméleti kalkulációkba behelyettesítve nagyjából azonos arányokat találnánk. Általánosan megállapítható tehát, hogy a teljes futamidőre fixált hitel biztonságos, stabil és kiszámítható - és emiatt sok esetben olcsóbb is lehet, mint az alacsonyabb THM-mel kínált változó kamatozású társai. Bármelyiket is választjuk, legyünk nagyon körültekintőek, és határozzuk meg olyan mértékben a futamidőt (és ezáltal a havi törlesztőt), hogy a visszafizetés mellett tudjunk félretenni is, változó kamatozású hitel esetén felvértezve magunkat az esetleges kamatemelések ellen. Fix kamatozású hitel esetén pedig a félretett összegből később előtörleszthetünk, csökkentve ezzel a teljes visszafizetett összeget.