Lerántjuk a leplet: ennyit nyersz te, és ennyit a bankod a fix hitelekkel

A magyar hitelfelvevők döntő többsége, több mint 90 százaléka az elmúlt két évben fix kamatozású lakáshitelt választott, a személyi hiteleknél pedig az ügyfelek igénye által dominált trend gyakorlatilag teljesen kiölte a piacról a változó kamatozású személyi kölcsönöket. A hitelfelevő szempontjából teljesen érthető a motiváció: az 5, 10 vagy akár 20 évre fixált hitelével szeretné kiszámíthatóvá tenni a törlesztés hosszú évekre, ahelyett, hogy minden három, hat, vagy tizenkét hónapban attól rettegne, hogy épp mennyit ugrik a kamata fordulókor (főleg a mai kiszámíthatatlan időkben).

A Magyar Nemzeti Bank célkitűzése is a fix hitelek népszerűsítése volt - ezt a célt szolgálta a bankokra nézve kvázi kötelező ajánlás, amelyben a jelenlegi, változó kamatozású hiteleseket fixálásra buzdítanak, illetve az aktuális JTM-szabályozások is erőteljesen a fix hitelek felé tolják a lakosságot.

Egy szónak is száz a vége: a hitelfelvevőnek megéri fix kamatozású lakáshitelt választani, még úgy is, hogy azok egyébként egy picit drágábbak, mint a változó kamatozású lakáshitelek, a személyi hiteleknél pedig - ahogy ezt fent írtuk - csak fix kamatozású van jelen a piacon. A Pénzcentrum kalkulátorából megtekinthető, hogy mekkora különbség van a fix és a változó lakáshitelek kamatai között.

A hitelfelvételnél különösen érdemes mérlegelnünk, hogy a másik félnek (jelen esetben a banknak) miért éri meg nekünk pénzt adni, hiszen a bank a végén szinte biztos, hogy jól jár az ügyleten. Ha végignézünk a fenti ajánlatokon, akkor egyértelműen látszik, hogy a fix kamatozású hitelek drágábbak, ezért a bank ezeken többet is nyer.

Persze arra is gondolhatunk, hogy a bank pont a kamatváltozás kockázatát kalkulálja bele a fix hitel kamatába, és ez elsőre logikusnak is hangzik, a kép azonban ennél összességében bonyolultabb. Nézzük meg, melyik hitel éri meg jobban a banknak: a fix, vagy a változó kamatozású. Előtte azonban feltétlenül meg kell ismerkednünk röviden a bank hitelezési mechanizmusával, és a lakossági hitelek árazásával.

Miért különbözik a változó és a fix hitel kamata?

Ahhoz, hogy megértsük, hogy a bank miért árazza eltérően a változó és fix kamatozású hiteleket, ahhoz előbb azt kell megértenünk, hogy a bank honnan szerzi a pénzt, amit kihitelez. Betétekből, gondolnák sokan, de ez nem feltétlenül igaz, Magyarországon pedig pont most nem is ez a jellemző. A bankok egyrészt létrehozhatnak a semmiből pénzt a hitelezéskor, ha ennek megvan a kellő fedezete (például betétekben, vagy a bankközi piacok szerzett hitelekből), vagy nyúlhat közvetlenül a bankközi piacokhoz is. Magyarországon a legutóbbi a jellemző, azaz

Persze a felvett hitelre a bank a másik banknak kamatot fizet. Ez az úgynevezett BUBOR, azaz a budapesti bankközi kamatláb. Ennek a mértéke folyamatosan változik, ahogy a bankok az egymás közti tranzakciókban megállapítják a szinteket. A legszebb dolog viszont csak most jön a történetben: teljesen mindegy, hogy a bank betétből, a másik bank által felvett hitelből, vagy a semmiből hitelez, a BUBOR-ra akkor is a kihelyezett hitelének költségeként tekint majd.

Ezt nagyon egyszerű belátni, képzeljünk magunkat csak a bank helyébe: van valamennyi pénzem, amire beérkeztek lakossági hitelkérelmek. Mit tehetnék ezzel a pénzzel, ha nem a lakossági hiteligénylőnek hitelezném ki? Kihitelezném egy másik banknak, és így a BUBOR szerint kapnék rá kamatot. Mi okom is lenne tehát a lakossági igénylőnek kiadni a BUBOR-nál alacsonyabb kamaton? Ez a megfontolás áll tehát a bank hitelezési gyakorlata mögött: a BUBOR lesz a lakossági hitelek referenciakamata, ez alatt semmiképp nem fog a bank nekünk hitelt adni.

A fenti séma szerint már meg is értjük a változó kamatozású hitelek árazásának gyakorlatát: annak kamata tartalmazza a bank forrásszerzési költségét, azaz a BUBOR-t. Ehhez a bank hozzácsapja még a saját költségeit (mint a hitelt intéző ügyintéző bére, a fiók fenntartási díja, ahova befáradunk felvenni a hitelt, a színes kampányok, amelyek miatt a bankot választottuk, stb.), a hitelkockázati felárat, és a nyereségét is, a kamatfelárat is, mert hát nem egy jótékonysági szervezetről beszélünk, ugye. A fenti BUBOR-fixingek és a változó kamatozású hitelek összehasonlításával pedig pontosan látjuk is ezek mértékét.

Soha vissza nem térő alkalom: olcsó és fix kamatozású személyi hitelekért keresd fel kalkulátorunkat!

A fix hitelek ezzel gyökeresen ellentétesen működnek. Az eddigiekből is láttuk, hogy a bank egy olyan állatfaj, amely rövid távra (3,6,12 hónap) szerez forrásokat, és hosszú távra (10-15-20) évre hitelezi ki. A kihelyezéskor itt a banknak már nem a BUBOR-t kell elsődleges referenciahozamnak tekintenie, hiszen míg a változó kamatozású hitel kamata lakossági oldalon együtt nő a forrásoldallal (azaz a BUBOR-ral), addig a hosszú távra kihelyezett hitel kamata sehogy nem nő. Ekkor a bank tehát a hitel futamidejének megfelelő alternatív, viszonylag könnyen kiszámítható hozamú befektetéshez viszonyítja a kihelyezett hitel kamatát. És melyik az a hosszú távú eszköz, amely amellett, hogy relatíve kiszámítható hozamot diktál, még biztonságos is? Ez az állampapír.

A fix kamatozású hitelek kamatának meghatározásakor tehát annak a bizonyos hozamgörbének a kései szakaszából indulnak ki, azaz a várt állampapírhozamok jelentik majd a minimum kamatszintet a lakossági fix hitelekben.

Megint csak képzeljük magunkat a bank helyébe: "Van egy kis pénzem, amit kölcsönkér tőlem egy lakossági hitelfelvevő, és azt mondja, hogy ő bizony 10 évig nem akar kamatemelkedést. Mekkora kamatot állapítsak meg neki? A BUBOR-ból nem indulhatok ki, mert az legfeljebb 1 évig fix - megnézem, hogy mennyit kapnék, ha ezt a pénzt 10 éves állampapírba tenném, és nincs az az isten, hogy én a biztonságos állampapír hozama alatt odaadom ennek a lakossági igénylőnek a pénzem." A bank erre még a szokásos módon ráteszi a maga költségeit, ráteszi a nyereségét, és mivel hosszabb távról van szó, bizony rápakol némi kockázati felárat is, és máris megkaptuk a fix kamatot.

Nem, egyáltalán nem elég - és itt kell visszatérni az alapkérdésünkre: ha a 3-6-12 havonta visszafizetendő összegnek megnő a költsége, mert a bankközi kamatlábak megugrottak, de eközben a bankhoz a lakossági törlesztések a teljes futamidő alatt az alacsony szinten rögzített fix kamatokon jönnek, akkor az nem kéne, hogy a bank eredményét rontsa? De, alapesetben így lenne, csakhogy a bank nem igazán szereti a kockázatokat - és tesz is az ellen, hogy azok belerondítsanak a számításaiba.

Ez azt jelenti, hogy a banknak kockázatot jelent a fix hitel? Korántsem

Keresve sem találunk még egy olyan szervezetet, amely a banknál hatékonyabb módon maximalizálja az elérhető jövedelmét, olyan pénztömegeken képezve óriási nyereséget, ami soha nem volt az övé, olyan szolgáltatásokért díjat felszámolva, amit valójában nem is nyújt. De ami ennél is szebb, az az, hogy manapság (és a manapság szót nem lehet eléggé hangsúlyozni) ezt nagyon alacsony kockázati szinten teszik.

Mert amíg a változó kamatozású hitelen értjük, hogy a bank mindig tisztán keres (hiszen a forrásoldalon a kamatemelkedéssel az eszközoldalon is nő a kamat), addig a fix hiteleknél már elsőre nem értjük, hogy miért nincs számukra kockázat. Kell lennie valaminek a háttérben, ami biztosítja a bank számára a biztos megtérülést és az alacsony kockázatot - ezt a valamit pedig úgy hívják, hogy Interest Rate Swap, azaz IRS (magyarul kamatswap).

A kamatswap egy nagyon egyszerű művelet: leegyszerűsítve úgy néz ki a folyamat, hogy a felek üzletet kötnek - egyikük eladja a fix hozamot, míg megkapja érte cserébe a változót. Ez így nagyon bonyolultnak tűnik, de valójában csak egy fogadásról van szó, amelynek a lejártakor az egyik fél kifizeti a másiknak a fogadás különbözetét. Az egyik fél, a fix kamatokat értékesítő fél arra fogad, hogy a kamatok nőni fognak, így azt mondja, hogy én 1 év múlva kifizetek neked x összegre vetített 3 százalékot. A másik fél szerint viszont a kamatok nem fognak nőni, ezért azt vállalja, hogy 1 év múlva kifizeti az akkori kamatszintet (az egyszerűség kedvéért ez legyen most a BUBOR). Ha ez 1 év múlva 1%, akkor a fix kamatot "birtokló" fél kifizet a másik félnek 2 százaléknyi különbözetet.

Ilyen csak egyszer van egy életben: a személyi kölcsönök sosem voltak ilyen olcsók!

Pontosan ez történik a lakáshitelekkel is. Vezessük le nagyon leegyszerűsítve, kerekített számokkal: a bank felvesz a 1 százalékos BUBOR-on 10 millió forintot, és kihitelezi fix 5 százalékos lakáshitelben 10 évre. Ezzel egy időben köt egy egy éves kamatswap-ügyletet, ahol ő a fix kamatot eladásra kínálja a kihelyezett hitel kamatánál alacsonyabb szinten (tegyük fel, hogy ez most 3 százalék), cserébe elkéri a BUBOR értékét a másik féltől. Nézzünk három példát:

• Első esetben tegyük fel, hogy nem változnak a kamatok, és 10 év alatt így évi 5 százalék volt a bevétele a hitelből, míg a forrás költsége 1 százalék volt, így ezen nyert évente 4 százalékot (ne feledjük el, a BUBOR-on felvett hitele egy éves volt, így ezt zárt modellünkben évente újra és újra meg kell újítania, hiszen a kihelyezett összeg folyamatosan futott be hozzá). A kamatswap ügyleten pedig az év végén kifizeti a 2 százalék különbözetet. Mennyit nyert a bank? A BUBOR-t egyszer kifizette, egyszer pedig megkapta, így azon semmit nem nyert és nem veszített. A hitelén viszont 5 százalékot realizált, a swapra pedig 3 százalékot kifizetett, így a nyeresége 2 százalék.

• Második esetben a BUBOR felugrik 5 százalékra. Ekkor a kihelyezett hitele továbbra is évi 5 százalékon kamatozik, de már forráshoz is csak 5 százalékon jut a második évtől. A kamatswap-ügyleten ekkor továbbra is 3 százalékot fizet ki, míg 5 százalékot kap cserébe. Mennyit nyert? A BUBOR-t egyszer megkapta, egyszer pedig kifizette, így megint csak a kifizitett (3 százalék) és a realizált (5 százalék) fix kamatok különbözetét nyerte - azaz két százalékot.

• A harmadik esetben egészen magasra, 10 százalékra ugrik a BUBOR. Már kitalálhatjuk, mi fog történni: a hitelen veszít a bank évente 5 százalékot, a kamatswapon nyer 7-et, mivel a BUBOR-ok az egyenletben kiiktatják egymást. Azaz a bank nyeresége ismételten két százalék.

Itt felvetődhet több kérdés is: amennyiben 10 százalékpontot ugrik a BUBOR, az nem emeli meg a swapügyletek árát is? De, megemelheti, de ezzel együtt megemeli az újonnan kihelyezett lakáshitelek fix kamata is (a kihelyett hitelekre ezt a biztosítást a bank már megkötötte). Ilyen változás viszont egyáltalán nem reális, főleg nem ilyen időtávon.

A másik kérdés, ami felmerülhet, az nem más, mint hogy a másik félnek miért éri meg fogadni a bankkal? Egyrészt amennyiben alacsonyan maradnak a kamatok, akkor a bank nyeresége mellett a másik fél is jól jár, hiszen a swapügyleten kifizetett fix kamat ekkor magasabb marad, mint a BUBOR. Másrészt - és ez a fontosabb tényező - a másik felet általában úgy hívják, hogy Magyar Nemzeti Bank, aki ezeken a rendszeres tendereken biztosítja, hogy a bankok nyélve tudják ütni ezeket a swaptendereket.

Fix kamatozású személyi kölcsönökért keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát!

Ezzel az is belátható, hogy a kamatswapoknál a fix kamatok mértéke miért alacsonyabb, mint a lakáshitelek fix kamata: az MNB célja a fix hitelek térhódítása volt, így a bankokat érdekeltté kellett tenni ebben. Ha a bank nem tudná magát biztosan jövedelmező módon biztosítani a kamatváltozás ellen, akkor nem kínálna fix hitelt (vagy legalábbis nem reklámozna az ügyfeleknek annyira), az MNB célja pedig nem teljesülne (az MNB emellett a hosszú távú állampapírvásárlásra is ösztönözni akarta a bankokat ezzel az eszközzel, hiszen ott is ugyanez a mechanizmus működik, csak ott nem a lakosságot, hanem az államot hitelezi a bank - de ez egy másik történet). Összeesküvést ne lássunk a dolgok mögé, de tény, hogy ha alacsonyak a kamatok, akkor a kamatswap-ügyleteken az MNB is nettó nyereséget könyvel el - a kamatok mértékét pedig ugye pont az MNB határozza meg.

Összegezzük tehát gyorsan: bármekkora is az általános kamatszint, illetve a kamatszint változása, a bank a fix kamatozású lakáshiteleken mindig akkora nyereséget könyvel el, amekkora a kihelyezett hitel fix kamatának és a swapügylet fix oldalának a különbsége - és a realizált kamat törvényszerűen magasabb, mint a kifizetett (a fix hiteleknek ráadásul a bedőlési kockázata is alacsonyabb, mint a változóknak, ez is növeli a bank számára a jövedelmezőségét a változókkal szemben). A bank tehát az IRS-ügyletek megkötésével előre kiszámítható, biztos nyereségre tesz szert a fix lakáshitelezéssel.

Az IRS-ügyleteket a jegybank 2016 novemberétől vezette be. Mikor is kezdett nőni a fix hitelek kihelyezésének aránya a változókhoz képest?