A jelzáloghitelezési piac reagál a válságra

Pénzcentrum

2008. december 3. 10:05

A hazánkba is begyűrűző világválság nyomán sorra érkeznek a hírek a banki hitel lehetőségek csökkenéséről, a feltételek szigorodásáról. A jelzáloghitelezési piac konstrukciói, kondíciói gyorsan változnak, ezzel az átláthatóság jelentősen csökkent. Kiemelten fontos az alapos tájékozódás és körültekintő döntés melyben hatékony segítséget jelentenek a hitelközvetítők.

A válság hatásai a bankok közötti bizalom megrendülésén és az óvatosabb hitelezési politikán keresztül jelentkeznek a jelzáloghitel piacon, alábbhagyott az árverseny és nagyobb eltérés van az egyes ajánlatok között. Az ügyfél szempontjából ez azt jelenti, hogy míg a válság előtt az egymástól alig eltérő ajánlatok miatt kevesebb körültekintéssel kiválasztott hitel esetén sem járt feltétlenül rosszul, addig a jelenlegi helyzetben alapos utánjárás nélkül fennáll a veszély, hogy jóval előnytelenebb ajánlatot fogad el.

A legfrissebb hírek, időrendben ITT!

Kövess minket a Google Hírek-ben is!

" A feltételek szigorításával előfordulhat, hogy egyes bankok a korábban hitelképes ügyfeleknek a jelenlegi piaci helyzetben nem biztosíthatnak elegendő hitelt. A hitelközvetítők több bank szempontjai alapján tudják az ügyfél hitelképességét felmérni, és már eleve olyan ajánlatot adhatnak az ügyfélnek, amit nagy valószínűséggel pozitívan bírál majd el a bank."- hangsúlyozza Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.

Önerő, futamidő, adósminősítés

A bankok kockázatkerülése ügyféloldalról a megkövetelt önerő nagyságán mérhető a legjobban. Amíg a válságot megelőző időszakban több hitelintézet is foglalkozott magas finanszírozású hitelekkel, addig mára ezek a termékek teljesen megszűntek. Egy jó bonitású ügyfél esetében a magas finanszírozás új építésű lakások vásárlásakor 0%-os, használt lakás vásárlása esetében 10%-os önerőt jelentett, ám mivel a válsággal jelentősen nőtt a hitelek bedőlésének kockázata ezért a bankok jelenleg jóval magasabb önerőt követelnek meg a hitel felvevőktől. " A jelenlegi helyzetben átlagosan 60-80%-os finanszírozási arányt kínálnak a bankok." - mondja Bánfalvi László - "Az alacsonyabb LTV a lakás piaci árához, a 80%-os a hitelbiztosítási értékhez viszonyítva adja meg az elérhető hitel nagyságát."

A lakáscélú jelzáloghitelekhez szükséges önerő nagysága*

*A táblázatban az elemzés időpontjában elérhető legalacsonyabb önerő arányok láthatók (2008.11.30.).

A futamidő terén jelentős változás nem tapasztalható, az elérhető legmagasabb futamidő továbbra is 40 év, a leggyakoribb a 30-35 éves futamidő korlát. Egyedül a Raiffeisen bank csökkentette a maximális futamidőt lakás célú hitelek esetében 25, szabad-felhasználású hitelek esetén 20 évre. A fizetési nehézségekkel küzdő adósok esetében megoldást jelenthet a futamidő kitolása, hiszen így csökkenthető a havi törlesztőrészlet.

Ezt a módszert azonban csak körültekintően érdemes alkalmazni. Egy korábban, 8,25%-os THM mellett felvett 10 millió forintos CHF alapú hitel törlesztőrészlete 10 évre 124.000 Ft körül alakult. Ugyanilyen kondíciók mellett a 20 éves futamidő 83.500 Ft-os törlesztőrészletet, a 30 éves futamidő pedig 72.200 Ft-os havi tehet jelent. Az első 10 év futamidő hosszabbítással 40. 000 Ft-ot tud megtakarítani az ügyfél, a második 10 év már csak 11. 300 Ft-os könnyebbséget jelent.

" A 25 évnél hosszabb eredeti futamidőt nem feltétlenül éri meg hosszabbítani, azt is figyelembe kell venni, hogy a futamidő kitolásával a teljes futamidőn visszafizetett összeg jelentősen megnő." - figyelmeztet Bánfalvi László. A példánkban szereplő esetben 10 éves futamidő esetén a teljes visszafizetés 14,8 M Ft, 20 év esetén már 20,4 M Ft, a 30 éves futamidő végén pedig 26 millió forintot fizetett vissza az ügyfél a banknak.

A hitelbírálat időtartama is megnőtt a válság hatására. Az Otthon Centrum Hitel Center tapasztalatai szerint a korábbi 4-5 hetes átfutási idő további két héttel nőtt. Egyrészt amiatt hogy azok a hitelintézetek, akiknél még elérhető kedvező kamatozású CHF alapú hitel, túlterheltek, másrészt a kockázatkerülőbb hitelezési politika miatt körültekintőbbek lettek a bankok adósminősítési folyamatai.

Alaposabban vizsgálják az ügyfél rendszeres havi kiadásait, hogy megállapíthassák a terhelhető jövedelem nagyságát. A jövedelemigazolás módja nem változott, de a hitelkiváltás esetén a korábban jellemző 3 havi bakszámla kivonat helyett már 6 hónapos időszak bemutatását kérik a bankok. "A hitelkiváltás aránya visszaesett. - mutat rá Bánfalvi László.

NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!

Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)

Kamatok, díjak

Az önerő emelkedése mellett a másik, ügyfél oldalon tapasztalható szembetűnő következmény a kamatok emelkedése. A hitelek drágulása főleg a forrásköltségek növekedésének tudható be, amelyek a forint esetében a jegybanki alapkamat emelés, a devizák esetében pedig a bankközi piacon a bizonytalanság miatt megnövekedett kockázati felárak növelése miatt következtek be. A svájci frank esetében ez ráadásul forráshiánnyal is társul.

A bankközi piacon elérhető kamatok határozzák meg a CHF alapú jelzáloghitelek kamatát az ügyfelek oldalán, ezért fordulhat elő az, hogy míg a svájci alapkamat 1%-on áll, addig Magyarországon a CHF hitelek kamata 10% körül alakul. Amíg a válságot megelőző időszakban a CHF alapú hitelek átlagos kamata 6% körül alakult és a legtöbb ajánlat 4,5%-7,5% között mozgott, addig jelenleg a CHF alapú hitelek csak néhány hitelintézetnél elérhetőek, a fent említett 10% körüli kamat mellett.

Az EUR alapú hitelek a válság előtti időszakban 7-7,5 százalékos átlagos kamatszint körül mozogtak, jelenleg ez 8,5-10 százalékot jelent. A jegybanki kamatemelés előtt a forinthitelek kamata 11,5 százalék körül alakult, a kamatemelés hatására 16,5-18 százalékra emelkedett az átlagos kamatszint, melyet az alábbi táblázat is szemléltet.

*2008. december 11-től
*A táblázatban az elemzés időpontjában elérhető kamatok és kezelési költségek láthatók (2008.11.30.).

A válság kirobbanása jelentős forintgyengülést is hozott, ami nehéz helyzetbe hozta a devizahitellel rendelkező ügyfeleket. Erre megoldást a devizahitelek forintra váltása jelenthetne - ez az elképzelés politikai támogatást is kapott - de a jelenlegi piaci viszonyok mellett a forint árfolyamának valószínűtlenül nagyot kell esnie (350 Ft-os euró árfolyam), hogy kifizetődő legyen az átváltás. Az egyszeri díjak esetében nem hozott jelentős változást a válság, e díjak már korábban, az év első felében megemelkedtek, s az előtörlesztési díjtételek sem változtak.

Támogatott forint hitelek

A piaci kamatozású forinthitelek ugyan még most sem képesek felvenni a versenyt a deviza alapú hitelekkel, de az állami kamattámogatású hitelek versenyképes megoldást jelenthetnek. A jogszabályi feltételeknek megfelelő ügyfelek maximum 15 millió forint támogatott forint hitelt vehetnek fel új építésű lakás vásárlása esetén.

Összehasonlításként, egy 20 éves futamidejű, 10 millió forintos hitel esetében az állami kamattámogatásos konstrukcióban 5,45%-os kamat és 2%-os kezelési költség mellett ez 85.000 forintos havi terhet jelent. Ugyanezen összeg, ugyanilyen futamidőre a EUR alapon 9,45%-os kamattal és 2,04%-os kezelési költséggel viszont 111.000 Ft-os havi törlesztést.

Minél szélesebb egy hitelközvetítő banki ajánlatokból álló portfoliója, annál biztosabban tudja a jelenlegi bizonytalan pénzügyi helyzetben az ügyfél számára legalkalmasabb hitelt megtalálni.

Jókora újdonsággal indul az otthonfelújítási program 2025-ben: de van néhány bökkenő

2025-től újraindul az otthonfelújítási program, a feltételek nagyon hasonlóak lesznek, mint amit 2021-2022-ben megismerhettünk, de azért vannak nagyobb eltérések is.

Most érkezett: változhatnak a végrehajtás szabályai Magyarországon: sokan lélegezhetnek fel

Lépéseket tesznek a társadalom alacsonyabb jövedelmű és sérülékenyebb csoportjainak védelme érdekében a végrehajtási szabályok módosításával

Elképesztő, hány gyerekre adósodtak el a magyar szülők: mi lesz velük, ha mégsem jön a baba?

A Magyar Nemzeti Bank publikációjából kiderül, hogy a CSOK Pluszt igénylő házaspárok mekkora családot szeretnének.

5 millió forint maradhat rengeteg magyar hiteles zsebében: ha ez élesedik, habzsi-dőzsi lesz

Múlt pénteki rádióinterjújában Orbán Viktor miniszterelnök többek között arról beszélt, hogy a 35 évnél fiatalabbak számára havonta 150 ezer forintig adnának lakhatási támogatást.

Súlyos büntetés járhat, ha megsértjük ezt a hitelfeltételt: milliókat bukhat rengeteg magyar

A 4 millió forint kölcsön után akár 1 millió forint is lehet az egyszeri büntetés.

Ajándék hitelből? Erre nagyon figyelj 2024 karácsonyán: sokan beleesnek az ilyen csapdákba

A kampány célja a felelős kiadástervezés, vásárlás és – szükség esetén – kölcsönfelvétel elősegítése annak érdekében, hogy ne terheljük „ajándék” hitellel a karácsonyi ünnepeket.

Ki nem találnád: gyengült a forint kedd estére

Gyengült a forint a főbb devizákkal szemben kedd kora estére a bankközi devizapiacon reggelhez képest.

Megjárta, aki ma ebbe fektette a pénzét a Budapesti Értéktőzsdén

A részvénypiac forgalma 30,4 milliárd forint volt, a vezető részvények vegyesen teljesítettek az előző napi záráshoz képest.

Fontos dolgok derültek ki a kedvezményes lakáshitel igényléséről: ez rengeteg magyart érint

Az 5 évig fix kamatozású hitelek esetében a jövedelem kisebb része fordítható hiteltörlesztésre.

Itt vannak az 5%-os lakáshitelkamat feltételei: rengetegen járhatnak jól, ekkortól lehet igényelni a bankoknál

Elindul az 5%-os lakáshitel akció: csak fiataloknak, csak első lakásra, és csak zöld otthonokra.

Ez kemény: magyarok tömegeire nem számíthat a családja ebben a dologban, sok pénz múlik rajta

A magyarok leginkább azért tartják fontosnak a pénzügyi tudást, mert így jobban ki tudják használni a lehetőségeiket.

Kicsit távolabb a 410-es határ: erősödött hétfő reggelre a forint

Az eurót reggel hét órakor 407,58 forinton jegyezték a péntek este hét órai 408,08 forint után.

Megjelentek az új otthonfelújítási program szabályai: ezek a részlete, jobb felkészülni

A kormány társadalmi egyeztetésre bocsátotta az új Vidéki Otthonfelújítási Program tervezetét, amely 2025 elejétől 2026 közepéig lesz elérhető az 5 000 fő alatti településeken.

Évtizedes várószóbák vannak egy lakásért Budapesten: ehhez egy élet munkája is kevés lesz

A jelenlegi szabályozás szerint a jelzáloghitelt igénylők többsége az ingatlan értékének minimum 20%-át kénytelenek önerőként felmutatni.

További fontos részletek derültek ki az új munkáshitelről: erről mindenkinek tudnia kell, aki gondolkodik rajta

A társadalmi egyeztetési szakaszban lévő rendeletből most még jópár további részletszabály is kiderült.

Iránykereséssel indulhat a kereskedés a Budapesti Értéktőzsdén

Szerdán a BUX 157,06 pontos, 0,2 százalékos emelkedéssel 77 123,76 ponton zárt.

Váratlan részletek derültek ki az új munkáshitelről: erről tudjon, aki gondolkodik rajta

A mai nap kezdetét veszi a munkáshitel társadalmi egyeztetése, amelynek keretében a kormány 2025 januárjától 4 millió forintnyi kamatmentes hitelt biztosít.

Máris hozzányúlhatnak a CSOK Plusz feltételeihez: vajon mi állhat a háttérben?

Az éjszaka társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezet alapján érdemben változhatnak a CSOK Plusz feltételei.

A Hitel rovat cikkei

FRISS HÍREK

Több friss hír