Ezt keresik a magyarok a lakáspiacon: megváltoztak az igények, de egyre nehezebb a dolguk

Az ingatlanpiacon az idei évet mind a keresleti, mind a kínálati oldalon alapvetően a kivárás jellemzi, ebben szerepe van a hitelkamatok emelkedésének, a csökkenő reálbéreknek, valamint az átalakuló állami támogatásoknak is.

A KSH előzetesen elérhető adatai alapján tavaly a forgalom éves alapon körülbelül 13 százalékkal esett vissza, míg az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint 2023-ban a csökkenés mértéke 25-30 százalékos lehet, ami százezer körüli tranzakciószámmal 10 éves mélypontot jelentene. Véleménye szerint a 2008-2013-as válságnál ugyanakkor enyhébb, de akár évekig tartó lakáspiaci korrekcióval számolhatunk. Az már most is tapasztalható szegmentált piacműködés (terület, ingatlantípus, állapot, energetika szerint) tovább erősödhet és a zöld szempontok – részben kényszerből – egyre meghatározóbbak lehetnek az otthonválasztásnál.

A lakáspiacot mozgató korábbi hajtóerők hiányában még a 2024-es évben sem várható jelentős változás, azonban a szegmentálódott piacon továbbra is előfordulhatnak jó üzletkötések és a nagyobb beruházóknak kedvező piacbővítési lehetőségek

– fogalmazott Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Egy másik OTP-s szakértő szerint változások voltak a piacon, de nehéz tájékozódni.

Az elmúlt időszakban tapasztalható lakáspiaci fordulat keresleti és kínálati oldalon egyaránt változásokat hozott, azonban az OTP Ingatlanpont megbízási állománya a kihívások ellenére tavaly decemberhez képest 11,6 százalékkal növekedett. A jelenlegi kevésbé kiszámítható, bizonytalan piaci környezetben nehéz tájékozódniuk azoknak, akik most lakást keresnek vagy akarnak eladni, ezért tapasztalataink alapján egyre tudatosabban és egyre többen fordulnak ingatlanközvetítőkhöz

– mondta Dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatója. Hozzátette azt is, hogy a fordulat ellenére bizakodóak, hiszen az év elejéhez képest szeptemberig 13 százalékkal növekedett az OTP Ingatlanpont tranzakciószáma és 17 százalékkal a jutalékbevétele.

Az ügyvezető igazgató szerint ügyfeleik körében a használt, kisebb értékű lakások iránt magas a kereslet, melyek fenntartási költségei alacsonyak és költséghatékonyan felújíthatók. Ezek jellemzően 1-2 szobás, 50 négyzetméter alapterületű lakások. A családi házak esetében a 70-90 négyzetméteresek a legnépszerűbbek, hiszen a házak beárazása nem egységes sokféleségük miatt, valamint itt továbbra is nyitottabbak az eladók a vevői alkura. Részben az emelkedő rezsiköltségek miatt a lakáspiacon egyre nagyobb teret kap az energiahatékonyság, az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint hangsúlyosabbá váltak az új építésű otthonok, mivel ezek már garantáltan jó műszaki és energetikai minősítések szerint épülnek, így az üzemeltetési költségek sem olyan magasak.

A használt lakások energetikai korszerűsítésének és az új zöld otthonok vásárlásának vagy építésének hitelfinanszírozási lehetőségeiről Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshiteleinek üzletfejlesztését végző csapat szakmai vezetője számolt be. A magas kamatok és az ügyfelek hiteltörlesztésre fordítható jövedelemének csökkenése miatt az idei évben a lakáshitelezési piacon is visszaesés várható, a 2022. évi 1200 milliárd forintról körülbelül a felére csökkenhet.

A korszerű otthonok nemcsak a fenntarthatósághoz járulnak hozzá, hanem megtakarítást is eredményeznek és az ingatlan értékét is növelik. Ugyanakkor a lakosság hitelfelvételi kedvét negatívan befolyásoló hatások az ügyfelek igényeit is megváltoztatták, ebben a környezetben pedig még fontosabb az, hogy az új elvárásokra hogyan tud egy bank reagálni

– mondta Kasziba Erika.

Az első a kamatkedvezmény, ez az egyik legfontosabb kérdés a mostani piaci helyzetben az ügyfelek részéről, ha lakáshitelt vesznek fel. A második a hosszútávú biztonság, a mai hozamkörnyezetben, ahol a rövid kamatperiódusú termékek kamatai rendszeresen változnak, felértékelődik a kiszámíthatóság de fontos marad az is, hogy egy kedvező hozamkörnyezetben legyen lehetőség kedvezőbb kamatot elérni.

Felújítás esetén a beruházással az ügyfeleknek a lakás összesített energetikai jellemzői alapján legalább 30%-os primerenergia-igény csökkenést kell elérniük. Azok az ügyfelek, akik életminőség javulást terveznek vagy az energiafelhasználásukat szeretnék csökkenteni energetikus szakemberrel tudják átbeszélni a lakásuk korszerűsítésének lehetőségeit az OTP Bank szakértői pedig az ügyféligényekhez igazodó finanszírozási megoldásokat tudják segíteni a folyamatot.

A zöld hitelcélnak való megfelelés követelményei időről-időre felülvizsgálatra kerülnek attól függően, hogy a szabályozók hogyan látják elérhetőnek a klímaváltozás mérséklésére kitűzött célok teljesülését. A Magyar Nemzeti Bank már jelezte, hogy 2023. november 1-jétől módosítja a zöld hitelcélok feltételeit, így Kasziba Erika szerint a kérdés az, hogy lesz-e elég, az új energetikai feltételeknek megfelelő új lakás, azok milyen áron lesznek elérhetők, illetve milyen áron lesznek elérhetők a meglévő lakások korszerűsítéséhez szükséges anyagok és szakemberek.

Amikor energiahatékonyabbá szeretnénk tenni meglévő vagy új otthonunkat fontos, hogy ne az éppen kedvező árfekvésű energiahordozóhoz igazítsuk a munkálatokat, mert ezek értéke számos külső tényező hatására változhat. Ehelyett úgy kell megtervezni, hogy minél kisebb legyen az energiaigénye, és kevesebb a szén-dioxid-kibocsátása, mert akkor energiahordozótól függetlenül is alacsony marad a fenntartási költség

– részletezte Vései Eszter, okleveles építészmérnök és épületenergetikus.

A zöld ingatlanok elsősorban olyan korszerűnek mondható ingatlanok, melyek átlagos fogyasztói magatartás mellett kevesebb energiát használnak. Ugyanakkor energetikai minősítés szerint a lakóingatlan csak akkor kaphat BB besorolást – közel nulla energiaigényű –, ha az energiafogyasztása nem haladja meg éves szinten a 80kW órát négyzetméterenként. Novembertől fontos változások jönnek az energetikai tanúsításokban, a szakértő szerint összességében azonban nem szigorodnak relevánsan a szabályok, inkább felhasználóbarát és transzparens módon segítik az ügyfeleket energetikai döntéseik meghozatalában.