Így nyerhetsz súlyos milliókat lakáseladáskor: kevesen merik bevállalni, de nagyon megéri

Örök dilemma, hogy csináljunk-e bármit is a lakásunkkal, házunkkal, mielőtt eladjuk - hiszen a munka gyümölcsét úgyis más fogja élvezni. Ugyanakkor lehet, hogy megtérül a dolog, és több pénzt kérhetünk el az ingatlanért, mint amennyibe a renoválás kerül.

De nem árt vigyázni: olykor egy-egy balul sikerült felújítási munkálattal nemhogy növeljük a végső árat, hanem épphogy csökken a lakás értéke - vagy épp a kutya nem fogja megvenni. A Pénzcentrum ingatlanpiaci szakértők segítségével utánajárt, megérheti-e a pluszmunka, és ha igen, mikre kell feltétlen odafigyelni.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta, hogy két dolog esetén biztosan megéri ez a vállalkozás: ha nagyon jó áron tudunk megbízó kivitelezőket keríteni a lakásfelújításhoz, vagy ha mi magunk is képesek vagyunk elvégezni az eltervezett munkálatokat. Ebben az esetben kifizetődő lehet ez "a kaland". A lakásfelújítások ugyanis év elején új lendületet kaptak az otthonfelújítási támogatás elindulása miatt, így most nehezebben is lehet kivitelezőket találni, mivel a legjobb áron dolgozó legjobb munkát végző szakik már hónapokra előre be vannak táblázva.

Az előzetes tervezés ezért most mindennél fontosabb mivel a tapasztalatok szerint 10 lakásfelújításból 8-9 esetében többet költenek a tulajdonosok a munkálatokra mint azt eredetileg tervezték, 3-4 esetben pedig az eredetinél tervezettnél jelentősen nagyobb költséget emészt fel a lakásfelújítás. Eladás előtt ezért tényleg csak azokat a feladatokat érdemes elvégezni, amit hamarosan így is-úgy is meg kell csinálni a következő tulajdonosnak

- vélte a szakember, majd hozzátette, az ingatlan.com adatai szerint 2021 októberében a felújított ingatlanok árelőnye a felújítandókhoz képest átlagosan 30 százalék, de nem csak ezért érdemes elvégezni a munkálatokat, hanem amiatt is, mert az elmúlt 5 évben egy felújított ingatlanhirdetésre átlagosan 9 százalékkal több érdeklődés érkezett mint egy felújítandóra - vagyis a magasabb ár ellenére az eladás is könnyebb. 

Azzal az OTP Ingtlanpont szakemberei is egyetértettek, hogy a felújítások alapvetően növelik az ingatlan értékét, azonban érdemes figyelembe venni azt is, hogy milyen jellegű értéknövelő beruházást hajt végre a tulajdonos.

Míg egy – lehetőleg fehér színű – tisztasági festés, fűtéskorszerűsítés árfelhajtó hatású lehet, egy, a tulajdonos egyedi ízlésének megfelelő beépített bútor vagy világítási megoldás már korántsem biztos, hogy a leendő vevők körében is egyöntetű tetszést fog aratni

- hívták fel a figyelmet. A pillanatnyilag tapasztalható általános szakemberhiány és így a kiszámíthatatlan határidők miatt azt is érdemes ugyanakkor fontolóra venni felújítás előtt, hogy az eladó számára megéri-e a magasabb vételi ár elérése érdekében az, hogy valószínűleg jelentős időt és energiát kell ölnie a kivitelezők és alapanyagok felkutatásába és a felújítás levezénylésbe, vagy inkább megelégszik egy alacsonyabb összeggel, de elkerüli a felújítással járó nehézségeket.

A tapasztalatok alapján az érdeklődők már az első benyomások alapján eldöntik, hogy az adott ingatlan érdekli-e őket vagy sem, ezért az arany középút lehet egy olyan, akár saját kezűleg is kivitelezhető, „alap”, de jó minőségben elvégzett felújítás, ami egyből megragadja a leendő vevő fantáziáját

- mondták a szakemberek.

Ilyen munkákat érdemes bevállalni

Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője szerint a vásárlók a felújított ingatlanokat keresik, így érdemes belevágni a felújítási munkálatokba akkor is, ha tudjuk, hogy rövid időn belül el szeretnénk adni lakásunkat. Érdemes azonban a munkálatok között is mérlegelni.

Minden olyan felújítás abszolút támogatott, ami gépészetileg, energetikailag korszerűsíti az ingatlant, ez csak az előnyünkre válhat. Ilyen például a fűtés korszerűsítése vagy az újra vezetékezés.

Ha konkrét értéknövekedést nem is tudunk elérni, az értékesítési időt mindenképp jelentősen lerövidíthetjük. Ha valaki ugyanis nem befektetés, hanem otthonteremtés céljából vásárolja meg az ingatlant, akkor az az érdeke, hogy minél kevesebb dologhoz kelljen hozzányúlnia. Az új tulajdonos ugyanis – nagy valószínűséggel – a saját ízlése szerint minimálisan amúgy is át fogja alakítani a lakást – pl. átfesti a falakat, új burkolatot rak le stb.

Pont ezért szakembereink óvni szokták a tulajdonosokat azoktól a felújítási munkálatoktól, amik elsősorban csak esztétikailag adnak hozzá a lakáshoz. A „Kevesebb néha több” elve alapján érdemesebb figyelni az általános közízlésre, és mellőzni a nagyon újszerű vagy régi trendeket a felújítás során. Ilyen lehet például a konyha felújítása, ami ma már egy hatalmas összegű befektetésnek számít, ugyanakkor nagyon egyénfüggő, kinek mire van szüksége, milyen stílust szeretne követni. Esztétikai szempontból azonban az apró korrekciókat - pl. falon lévő folt, ami első ránézésre ronthat a megítélésen, lefestése – mindenképp ajánlatos elvégezni

- sorolta a PR- és elemzési vezető. Hozzátette, az eladók és a vevők is egyre tudatosabbak, ugyanakkor árérzékenyek is, hiszen egy-egy energetikai felújítás kivitelezése nagyon pénztárcafüggő. Minél korszerűbb lakóhelyünk – fel van szerelve például napelemmel, korszerű fűtési rendszerrel, megfelelő hőszigeteléssel vagy új nyílászárókkal –, annál alacsonyabb rezsiköltségekkel kell számolnunk. A környezettudatosság eszmei értékéről már nem is beszélve.

A későbbi értékesítés szempontjából pedig szintén jól jönnek ezek a tulajdonságok, a Duna House szakértőinek tapasztalatai alapján ugyanis a fenntarthatóság jegyében épülő lakásokat, házakat nem csak gyorsabban, hanem akár 5-15 százalékkal drágábban is el lehet adni.

Emellett azt javasolják, hogy minden felújítást dokumentáljon az eladó, hiszen a vevőnek ez pluszt jelenthet, akárcsak az, ha tudja, hogy ezeket a munkálatokat szakember végezte. "Hangsúlyoznánk azonban, hogy az ár-érték arány és a várható értékesítési hozam függvényében érdemes egy-egy felújítási munka mellett dönteni, amelynek megítélésében ingatlanközvetítő szakember tud segíteni" - húzta alá Benedikt Károly.

Balogh László arról beszélt, hogy ha megvan már a kivetelező csapatunk, aki akár fél éven belül bevethető, akkor rengeteget tehetünk a lakásunkért egy év alatt: a burkolatok cseréje és modernizálása viszonylag költséghatékonyan újszerű hangulatot tud teremteni az ingaltanban, a nyílászárók cseréje pedig az új tulajdonos rezsiszámláját is csökkentheti, emiatt akár többet is fizethet nekünk ezért az otthonért. Ha az egy évet teljes egészében rá tudjuk szánni a felújításra, akkor a lakás belső elrendezését is meg tudjuk változtatni, ami szintén korszerűbbé és otthonosabbá teheti az ingatlant.

Ez mind-mind értéknövelő tényező lehet az eladásnál, de a költségek is nagyobbak. A kiadások terén úgy érdemes tervezni, hogy jelenleg például egy felújítandó 50 négyzetméteres budapesti lakásért átlaosan 33 millió forintot kérnek az eladók, míg egy ugyanekkora felújítottért 42,75 milliót. Fontos szem előtt tartani tehát, hogy akkor fogunk jól kijönni a történetből, ha közel annyit nyerünk a felújítással, amint amennyit bele is teszünk. Ez alapján egy 10 milliós értéknyereség mellett 5 millió forintnál nem érdemes többet rákölteni az ingatlanra, ezért alaposan meg kell gondolni, hogy milyen felújítási munkálatokat végzünk el az új tulajdonos helyett

- jelentette ki a szakember, aki szerint az energetikai korszerűsítések mindig megtérülnek, kérdés, hogy van-e elég időnk kivárni.

Minél régebbi az ingatlan és minél korszerűtlenebb a fűtési rendszere, a szigetelése vagy az egyéb gépészeti megoldásai, annál nagyobb valószínűséggel tudunk nagy rezsicsökkentést véghez vinni egy energetikai felújítással. Ezek viszont költséges tételek. A havi 20-30 ezer forinttal alacsonyabb rezsi egy ingatlan esetében akár 3-4 millió forint értéknövekedést is jelenthet.

Az OTP Ingatlanpontnál szintén úgy látják, hogy nagyon fontos az ingatlanról alkotott első benyomás, ezért érdemes azokat a munkálatokat elvégezni, amelyekkel - kis ráfordítással - rögtön egy élhető, működő otthon benyomását kelti az ingatlan. Ilyenek például:

• falhibák kijavítása
• tisztasági festés semleges színnel
• nyílászárók és kilincsek javítása, pótlása
• csaptelepek és WC-tartály javítása, cseréje
• esetleg világítótestek cseréje
• villanykapcsolók, dugaljak cseréje.

Hozzátették, hogy egy energetikai felújítás kapcsán annyira magas a változók száma, hogy az adott beruházás paramétereinek ismerete nélkül nem lehet értéknövekedést, megtérülést számítani. A megtérülés számításhoz alkalmazható képlet: Befektetett összeg forintban / éves szinten elért megtakarítás = megtérülési idő években. Amennyiben a megtérülési idő rövidebb a beépített eszköz/technológia élettartamánál, úgy a befektetés mérlege pozitív.

Általánosságban egy jól kivitelezett felújítás biztosan növeli az ingatlan értékét, míg egy gyenge minőségben elvégzett, esetleg befejezetlen beruházás meghosszabbíthatja az értékesítési időt, de akár az ingatlan értékét is csökkentheti

- hívták fel a figyelmet.

Ezek a felújítások csökkentik az ingatlanod értékét

Leginkább azokkal a felújítási döntésekkel riaszthatjuk el a potenciális vevőinkkel, amiket a mi különleges egyedi ízlésünk vagy preferenciáink alapján hozunk meg - hívta fel a figyelmet Balogh László. Tipikusan ilyen lehet egy nem túl ízlésesen megválasztott burkolatkombináció beépítése. A másik tipikus példa az, amikor az eredeti felújítási terveket azzal a felütéssel hozzuk tető alá, hogyha "ló nincs jó a szamár is".

Ilyen lehet például az, amikor nem tudunk egy-egy feladatra hozzáértő szakembert keríteni, és mi úgy próbáljuk ezt elvégezni barkácsmegoldásokkal, hogy alapvetően nem értünk hozzá. A harmadik nagy hiba, amit el lehet követni, hogyha nem megfelelő minőségű anyagokkal dolgozunk. Nekünk ugyanis lehet, hogy "jó lenne a szamár is", hiszen mi hamarosan elköltözünk, de a következő tulaj nagy valószínűséggel lovat szeretne, ezért az általunk "okosban" véghezvitt megoldásokat ki kell majd cserélnie, aminek a költségét nagy valószínűséggel bele fogja alkudni a vételárba. Ez pedig egyet jelenthet a lakásfelújítás pénzügyi bukásával is

- húzta alá a vezető gazdasági szakértő.

Az OTP Ingatlanpont is arra hívta fel a figyelmet, hogy általánosságban kerülni kell azokat a nagyon egyedi megoldásokat, amelyek csak egy szűk kör tetszését nyerik el.