17 százalékos bukta a lakáspiacon: ez az országos átlag!

Nem mindenhol hozott áresést az ingatlanpiaci válság: Somogy megyében például öt év alatt 41 százalékkal (megyeszékhely nélkül számolva 68 százalékkal) nőtt az értékesített lakóingatlanok átlagára, de Tolnában, Békésben, Bács-Kiskun megyében és Győr-Moson-Sopron megyében is áremelkedés volt tapasztalható a válság berobbanása óta eltelt időszakban. Összességében azonban 17,2 százalékkal csökkentek az árak országosan 2008-hoz képest - derül ki az OTP Jelzálogbank friss OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzésből, amely a válság egészének a területi lakáspiaci folyamatait vette górcső alá.

"A Somogy megyében bekövetkezett jelentős drágulás annak köszönhető, hogy az eladásokban manapság a korábbinál jóval nagyobb részesedést hasítanak ki a jó minőségű, drágább, gyakran közvetlen Balaton-parti ingatlanok, újépítésű apartmanok. Bács-Kiskunban a pozitív adatok minden bizonnyal a kecskeméti Mercedes-beruházásnak köszönhetők, Győr-Moson-Sopronban pedig elsősorban az Audi beruházásai és a nyugati határszél miatt folyamatos ingatlankereslet húzta fel az árakat" - magyarázza Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A legnagyobb, közel 20 százalékos áresés ezzel szemben Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben történt. Talán nem véletlen, hogy a hátulról a harmadik helyezett Fejér megyével együtt ezek a térségek hazánk hagyományos ipari övezetei, ahol a válságban több tényezős - például a lakáshitel-felvételhez, így a hosszú távú elköteleződéshez kapcsolódó - bizonytalanság az átlagosnál jobban hathatott. Összességében a válság alatt a regionális árolló kinyílt: a legolcsóbb és legdrágább megyék közti átlagár-különbség a 2008-as 2,2-szeresről 2013-ra 2,8-szorosra nőtt.

Ami Budapestet illeti, az átlagár minden kerületben csökkent a válság öt éve alatt. A leginkább értéktartó kerületeknek a XI. és a II. bizonyult, ahol csupán 2-3 százalékkal csökkentek az átlagárak. A harmadik helyen a XII. kerület áll, tehát a dobogót budai kerületek foglalják el. A másik véglet, 20 százalékot meghaladó áreséssel a XXI., XVII., valamint a XV. kerületek. A legolcsóbb és legdrágább kerületek közti árolló - csakúgy, ahogy a megyék esetében is említettük - kinyílt 2008 és 2013 között. Az öt éve még 1,9-szeres különbség tavaly a 2,3-szorosára nőtt. A két szélsőérték a II. kerület 333 ezer forinttal négyzetméterenként, illetve a XXI. kerület 146 ezerrel.

Míg 2008-ban a 160-ból még 76 körzet átlagára haladta meg a 280 ezer Ft/m2 limitet, addig 2013-ban már csak 36-ban érte ezt el. A pesti oldal részaránya a legdrágább kategórián belül pedig csökken: a válság előtt még 55 százalékkal, tavaly már csak 39 százalékkal részesedtek Duna bal parti irányítószám-körzetek (Pest peremi részéről egyedül a 1164-es került ide).

Alig hat évre csökkent az elméleti lakáshoz jutási idő

A válság "kedvező hatásaként", a lakásárak csökkenése és a növekvő keresetek miatt 2009 óta folyamatosan javul a lakásár/jövedelem elméleti mutatószám, amely azt jelzi, hogy hány évi nettó átlagjövedelmet kell teljes egészében félretenni egy átlagos - a tavalyi eladások alapján kerekítve 60 négyzetméteres - lakóingatlan hitelfelvétel nélküli megvásárlásához. "Míg 2003-2004-ben, a lakáspiaci boom csúcsán 9,5-10 év volt a vizsgált érték, ez a válság elejére 8,5 évre, majd azóta - a csökkenő áraknak és a növekvő kereseteknek együttesen köszönhetően - alig 6 évre esett" - mondja Valkó Dávid. Hozzáteszi: regionálisan, megyei szinten itt is nagy eltéréseket lehet tapasztalni.

Budapesten kellett például 2004-ben a leghosszabb időt, 10,8 évet - azaz nagyjából 10 év 10 hónapot - spórolni egy átlaglakáshoz, tavaly viszont már csak nagyjából hat év félretett jövedelmére volt szükség a lakásvásárláshoz. Tavaly Nógrádban volt legalacsonyabb az elméleti lakáshoz jutási idő: a megyék közül a legalacsonyabb átlagárnak köszönhetően itt csupán 3,5 év spórolásra van szükség ingatlanvásárlás előtt. A másik véglet Somogy megye, ahol a megyék közül a legmagasabb átlagár átlag alatti jövedelemmel párosul. 2004 és 2013 között a legnagyobb javulást különben Budapest érte el, ahol 4,7 évvel (nagyjából 4 év 8 hónappal) csökkent a lakáshoz jutási idő. A fővárosban 2004 óta az árak az átlagnál jobban csökkentek, ellenben a jövedelmek az országos átlag felett emelkedtek. Somogy megyében ugyanakkor csak nagyjából öt hónappal, 9 év körülire rövidült ez az időtáv.

Trendfordulót hozhat 2014

"Az idén eddig megjelent, az első hónapok kedvező tapasztalatairól szóló lakáspiaci híreket olvasva az elmúlt évekhez képest alaposabb okunk van abban reménykedni, hogy 2014-ben végre trendforduló következhet be. Öt év visszaesés és stagnálás után a forgalom növekedésnek indulhat, a lakásépítések volumene pozitív irányban mozdulhat el, illetve - időben ezekhez képest késleltetve - az átlagos árszint emelkedhet" - véli Valkó Dávid. Az okok sokrétűek: az alacsony árak, valamint a kedvező hitelkamat-szint, a magas hozamú befektetési lehetőségek, illetve az emelkedő reáljövedelmek mind pozitív irányban hathatnak. Mindezek mellett egy további, kevésbé megfogható kereslet-élénkítő tényező lehet az évek óta százezres nagyságrendűre duzzadt, "normális" életmenetből származó elhalasztott kereslet aktivizálódása.

A hitelfelvételi hajlandóságot minden bizonnyal erősíti, hogy az új lakáshitelek átlagos kamatszintje tovább mérséklődik. A hitelfelvételi kedv erősödését már most is lehet tapasztalni. "Míg 2013 elején az általunk közvetített ingatlanok körülbelül negyede volt hitelből finanszírozott, addig jelenleg már majdnem minden harmadik ingatlant vásárolják meg hitelből" - mondja Kosztolánczy György, az OTP Ingatlanpont országos ingatlanközvetítő-hálózat ügyvezető igazgatója. Hozzáteszi: ezt a tendenciát azonban még előre nem látható mértékben változtathatja az MNB tervezett hitelkihelyezési szigorítása. "A kedvező kamatkörnyezet következtében mindenesetre arra számítunk, hogy nagy számban jelennek meg a piacon a befektetési célú vásárlók is, lakáskiadással ugyanis 5-7 százalékos adózott és amortizációval korrigált hozamot is el lehet érni, ami mostanában kimondottan versenyképesnek számít" - teszi hozzá. Az ingatlanok várható értéknövekedése szintén előnyössé teszi most a befektetési célú lakásvásárlást.

Így érintette a válság a régiós országok lakáspiacait

"Jellemzően azoknak az országoknak a lakáspiaca sínylette meg erősebben a válságot, ahol a - részben az EU-csatlakozási várakozások fűtötte - külföldi kereslet korábban árbuborékot eredményezett, másrészt a forgalom visszaesése inkább a hitelek iránt erőteljesen csökkent kereslettel hozható összefüggésbe" - derül ki apénzintézet nemzetközi ingatlanpiaci kitekintéséből, amely Magyarországon kívül azoknak a régiós országoknak az ingatlanpiacát vizsgálta meg, amelyekben jelen van az OTP. Bulgária, Románia és részben Horvátország tengerparti és nagyvárosi ingatlanjai például egészségtelenül magasra verték fel az országos átlagárat, így a válság bekövetkezte után nagy volt az értékvesztés. A csökkenő hitelkereslet hatására emellett Bulgáriában például 61, hazánkban 55, Ukrajnában 45%-kal csökkent az adásvételek száma 2007-től 2012-ig. Ami a jelent illeti: Horvátország, Szerbia és Románia még lábadozik, ám bizonyos mutatókban, Szlovákiában már vannak pozitív jelek, míg Bulgáriában egyértelműen élénkül a lakáspiac. A régió pozitív folyamatait rögzítve pedig talán Magyarországon is erőteljesebben bízhatunk abban, hogy 2014 végre tényleg a trendforduló éve lesz.