Ingyen felújítják a társasházakat: itthon is működik

A klasszikus ESCO (Energy Service Company) projektek lényege, hogy a fejlesztő cég vállalja az épületenergetikai fejlesztések előkészítését, finanszírozását, a létrejött beruházás egyes eredményeit (pl. hőközpont) adott ideig birtokolja, és maga is szolgáltatja a hőt és energiát. Az ESCO cég az elért energiamegtakarításból fedezi a beruházási és az üzembentartási költségeket (vagy azok egy részét) a szerződés lejártáig, ezáltal a megrendelőnek nem, vagy sokkal kisebb önerőbe kerül a felújítás.

Bár mindenképp különlegesnek mondható, azonban egyáltalán nem ördögtől való a konstrukció. Mi sem mutatja ezt jobban, mint a számos felmérés, melyek szerint a panel és tégla társasházak esetében akár 60 százalékos energiamegtakarítás is elérhető (mélyfelújítás) lenne az épülethéj felújításával, valamint a fűtési rendszer korszerűsítésével (1 csövesről 2 csöves rendszerre történő átállás és termosztatikus szelepek felszerelése). Tégla társasházak esetében a fűtés korszerűsítés kondenzációs kazánt jelent, míg a távfűtéses panel épületeknél (legalábbis, akik nem akarnak leválni a távfűtésről - a szerk.) a fűtés szabályozhatóvá tétele jöhet szóba.

Hunyady Attila, az InHouse Társasházkezelő Zrt. vezérigazgatójának álláspontja szerint bár az ESCO konstrukció egyelőre ritka a piacon, azonban mindenképp ez lehet a jövő útja a több lakásos lakóépületek energetikai korszerűsítését illetően. Mint mondja, a finanszírozás ezen formája ugyanis abszolút win-win szituáció, tehát mind a lakóközösség, mind a beruházást végző cég jól jár. "Mi eddig egy társasháznak végeztük el így a kazánkorszerűsítését. A tapasztalatok pozitívak, a beruházást 6-8 éves megtérülési rátával tudtuk elindítani" - mondta el a vezérigazgató, aki szerint kifejezetten fontos, hogy csak megbízható, a piacon régóta tevékenykedő céggel álljunk össze, hiszen egy egy-egy beruházás a legkisebb társasházaknál is belekerülhet akár 20-30 millió forintba is.

Alapvetően kétféle módon árazható be egy ESCO konstrukció:

• Rövidebb távú szerződésben az ESCO cég elvégzi a beruházási és működtetési feladatait, s mindezért a megtakarítás őt illeti, majd adott idő után az épület(ek) közösségére száll át a beruházás, és a teljes megtakarítás az épületeké lesz.

• Hosszabb idejű konstrukciók esetében már az első pillanattól megoszlik a haszon és a kockázat, és a megtakarításból származó bevétel megadott arányban az ESCO céget és az épület(ek) közösségét illeti.

Ma Magyarországon a klasszikus ESCO modell nem működik, hanem csak egyes variációi kerülnek alkalmazásra:

• Harmadik feles finanszírozás: A harmadik feles finanszírozási szerződésnél az ESCO vagy más cég nyújtja a szükséges finanszírozást. Ilyen esetben a cég felméri az épületet energiamegtakarítás szempontjából, majd szerződéskötés után megtervezi és kivitelezi a beruházást. A lakóközösség pedig a szerződésben meghatározott időtartamban az energiaköltség megtakarításból fizeti ki a beruházást.

• Az épület közössége veszi fel a hitelt. Figyelembe véve, hogy ESCO cégnek nem, csak társasházi/lakásszövetkezeti közösségeknek jár állami támogatás, ezért lényegesen olcsóbb hitelhez juthatnak a házak, mint az ESCO cégek. A finanszírozás tehát az épület közösségét terheli, de a beruházás tervezése, kivitelezése és a szolgáltatás elvégzése a szerződés szerinti időtartamban az ESCO cég feladata. A szolgáltatási idő és a kockázatmegosztás tekintetében jelentős különbségek lehetnek az egyes szerződések között.

Az ESCO cég szolgáltatási tevékenysége a gyakorlatban azt jelenti, hogy a beruházás keretében egy új, hatékonyabb kazánt, távfűtés esetében hőközpontot szerelnek be, vagy például az ESCO cég egy hőszivattyús rendszert épít ki, s a cég a lakóközösség számára energiaszolgáltató formájában hőt szolgáltat és ebből fedezi a beruházás költségeit. Ilyenkor az ESCO cég számlázza ki és szedi be a fűtési energia számla összegét. Valamint viseli a hátralékosok rejtette kockázatot (ez fő veszélyforrás a konstrukció létjogosultságát illetően - a szerk.).

A beruházás sikeressége alapvetően függ a kidolgozott műszaki megoldástól (különös figyelmet kell fordítani pl. a közös helyiségek, lépcsőházak, pincerészek szigetelésére, a megfelelő szellőztetés biztosítására), és a működtetés szakszerűségétől (állandó felügyeletet igényel a hőközpontok, kazánok optimumának biztosítása). A távfűtött épületek esetében a hőközpont átvétele és korszerűsítése önmagában is nagyon jelentős megtakarítást eredményez, mert akkor a Főtávtól döntően hőt vesznek (gigajoule alapján való számlázás), és kisebb az alapdíj, tehát a hőmegtakarítás sokkal jobban érvényesíthető.

A konstrukció előnye ebben a viszonylatban, hogy míg az egyszerűbb energetikai projektekben a kivitelező által előzetesen becsült megtakarításra semmiféle garancia nincs, addig az ESCO cég a beruházás tervezése és működtetése során érdekelt a minél jobb műszaki megoldásokban, és az ígért energiahatékonyság elérésében. Ugyanakkor hátránya az ESCO megoldásnak, hogy relatíve drága, mert az ESCO cégnek meg kell becsülnie a következő 10-15 év energia- és hőárait, és mivel ezek változásában nagy a kockázat, ezért automatikusan kockázati felárat kell a rendszerbe építeni.

Ma Magyarországon igazán perspektíva az ESCO cégek számára a nagy lakásszámú lakásszövetkezetek, vagy önkormányzati közösségi épületek minél komplexebb energetikai beruházásában van. Egyes lakóépületek egyedi felújítása lényegesen kisebb piaci perspektívát kínál a beruházási kiadásokra vetített magas tranzakciós költségek miatt. Az ESCO beruházás annál hatékonyabb, minél rosszabb energiahatékonyságú a kiinduló épület - részleges felújításon átment épületek tehát eleve nem jelentenek megfelelő perspektívát - és minél nagyobb a közösség kockázatvállaló képessége a beruházás volumene miatt - konzervatív pénzügypolitikát folytató közösségek tehát nem jó alanyai az ilyen típusú komplex felújításoknak.

Bár az ESCO konstrukciónak számos előnye van, elterjedése mégsem megy zökkenőmentesen. A konstrukció lényegét tekintve éppen azért lehetne sikeres, mivel megkíméli a magyar családok pénztárcáját, hiszen nem kell számolniuk egy méregdrága energetikai felújítás bekerülési költségeivel, hiszen azokat az ESCO cég viseli. Ugyanakkor éppen az általános elszegényedés számlájára írható az is, hogy csak kevés ilyen konstrukcióban megvalósult felújítási program ment végbe az országban. Alap feltétele ugyanis a program működésének, hogy a lakóközösség közüzemidíj-fizetési hajlandósága 100 százalékos legyen. A statisztikák viszont éppen azt mutatják, hogy ma Magyarországon a lakosság mintegy 25 százaléka fizeti késedelmesen közüzemi számláit.