Lepusztult lakóházak, trükköző társasházkezelők

Bár egyelőre még gyermekcipőben jár, ugyanakkor lassú, de folyamatos expanzió jellemzi a társasház-kezelési piacot Magyarországon. A '90-es évek elején ugyanis az önkormányzatok egy pillanat alatt "csináltak" tulajdonosokat korábbi bérlőikből. A társasházaknak pedig kötelezően el kell látni a törvényben szabályozott képviseletét. Egy társasháznak két lehetősége nyílik erre. Egyrészt a "dinoszaurusz" típusú lakásszövetkezetek, ezek azonban nem túl költséghatékonyak, illetve esetükben a döntéshozatal sem egyértelmű, másrészt pedig a gombamód szaporodó társasházkezelő cégek, melyek hamar rárepültek a 6 lakásosnál nagyobb társasházakra.

A társasházkezelés piaca ugyanakkor nagyon polarizált, jellemző erre a fővárosi térség. Budapesten ugyanis rengeteg apró szereplő alakult ki a rendszerváltást követően, a fővárosi ingatlanállomány privatizálásának időszakában, összhangban a szocialista ingatlankezelő vállalatok (IKV), illetve az önkormányzati vállalkozások felrobbanásával. Arról nem is beszélve, hogy a legutóbbi kormányváltás után újranyitottak a korábban bezárt, egyszemélyes társasházkezelő cégek is.

Bár a társasház-kezelési piac - méretéből adódóan - lehetővé teszi a versenytársaktól független növekedést, ennek ellenére mégis hatalmas, gyakorta ésszerűtlen árverseny folyik a kisebb-nagyobb vállalkozások között. Tapasztalatok szerint a jelenleg alkalmazott kezelési díjak ugyanis csak alig-alig fedezik az önköltséget - és itt kezdődnek a problémák. Az árverseny ugyanis a szolgáltatás romlását, illetve a "trükközést" indukálja. Visszatérő probléma például a visszaosztás, vagyis amikor azért alkalmaz egy társaság dömpingárat, hogy a szintén saját kezében lévő kapcsolt vállalkozásnak kedvezzen, illetve egy külső alvállalkozóval történt, fű alatti megállapodás értelmében jutalékra tehessen szert.

Hunyady Attila, az InHouse Társasházkezelő Zrt. vezérigazgatója szerint professzionális szolgáltatást nyújtani (követelést kezelni, hibákat elhárítani, garanciális igényeket teljesíteni, stb.) lakás albetétenként nagyságrendileg nettó 1-2 ezer forint alatt aligha lehet. Elmondása szerint egy társasház költségvetésében a reális közös képviseleti díj így is kevesebb, mint 10 százalék, a maradék pedig megy a közművekre, takarításra, kertészetre, különböző alvállalkozóknak, illetve a megtakarítási alapokba.

"Bár rengeteg a szereplő, s nagy az árverseny, ennek ellenére ez a piac is koncentrálódik. Az egyre komplexebb szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások felé billen a mérleg nyelve" - mondja Hunyady Attila. A vezérigazgató szerint mi sem mutatja ezt jobban, mint hogy egyre több az olyan tender, melyet kizárólag azért indítanak, mivel a feladatokat korábban ellátó vállalkozás már nem tud megfelelni az egyre hangsúlyosabb pénzügyi, jogi, műszaki és egyéb követelményeknek. A vezérigazgató tapasztalatai szerint éppen ezért nem meglepő, ha lassan is, de elkezdenek márkanevek kialakulni a piacon. Mint mondja: "a társasházkezelés ma már messze több, mint szimpla könyvelés."

A professzionális társasházkezelő cégeknek ugyanakkor nincs könnyű dolguk. Tapasztalatok szerint a klasszikus hirdetési formák (ATL) ugyanis fabatkát sem érnek, az új megbízások többnyire szájhagyomány útján jönnek. Az újlakáspiac stagnálásával pedig egy jelentős pillér esett ki a rendszerből, az új építésű ingatlanoknál ugyanis a kezelő cég már a fejlesztővel meg tudott állapodni. Jelen helyzetben még inkább előtérbe kerül a minőség kérdése: minél komplexebb szolgáltatást nyújt egy vállalkozás, annál nagyobb előnyt tud kiharcolni versenytársaihoz képest.

Természetesen ez nem azt jelenti, hogy csak a legnagyobb piaci szereplők rúghatnak labdába. Akadnak olyan mikrovállalkozások is, melyek igen professzionális szolgáltatást nyújtanak, sőt, vannak piaci szereplők, melyek egy-egy részterületre specializálódnak. Esetükben például csak a panelek vagy csak az új építésű ingatlanok adják működésük gerincét, de az is előfordul, hogy területileg - Budapesten például egy-egy kerületre - szeparálódnak.

A legnagyobb társasházkezelők természetesen még ma is az önkormányzati cégek. Ugyanakkor - bár a piac méretét tekintve meglepő, de - pár ezer lakás albetéttel már nagy piaci szereplő lehet egy vállalkozás Magyarországon. Budapesten például maximum pár 10 ilyen méretű piaci szereplő lehet, pedig ez az üzleti modell az, ahol az üzemméretből adódóan már igazán költséghatékony működésről lehet beszélni. Hiszen több ezer albetétet tartalmazó portfóliók esetében lehet megfelelő mértékű kedvezményeket elérni a szolgáltatóknál, illetve az alvállalkozóknál. "Mi a 6,5 ezer albetétünkkel éppen csak befértünk egy kereskedelmi és irodaingatlan portfólióba, melyben már számottevő szériakedvezményeket tudtunk elérni, legyen szó a közműtenderről, a biztosításról vagy éppen a behajtási metodikáról" - mondja Hunyady Attila.

A különböző kedvezmények kiharcolása, illetve az egyre komplexebb szolgáltatások nyújtása ugyanakkor nem csak a piaci verseny miatt elengedhetetlen. Piaci szereplők szerint ugyanis a 2012-13-as évben fordulóponthoz érkeznek a társasházkezeléssel foglalkozó vállalkozások, az általános elszegényedés ugyanis a társasházaknál is jelentkezik. Hunyady Attila elmondása szerint az éves terveket ma már úgy kell elkészíteni, hogy nagyobb puffert kell hagyni a rendszerben a cash-flow problémák elkerülése végett. Nagy kérdés tehát, hogy miként tudnak ezzel megküzdeni a piaci szereplők, ugyanakkor a piac öntisztulását biztosan beindítja.

A másik időzített bomba az állagromlás. A Habitat for Humanity Magyarország felmérése szerint a társasházi épületek több mint felében jelentős műszaki problémák vannak. Komoly gondot okoz, hogy az épületek műszaki állapota sokszor a benne élők, a kevésbé felkészült közös képviselők számára is ismeretlen. Ezt a helyzetet súlyosbítja, hogy a műszaki felmérés maga is olyan összegű beruházás lenne, amit egy társasház nem tud vállalni. A helyzet kialakulása visszavezethető a társasházak működésével kapcsolatos olyan strukturális problémákra, mint például a közös képviselők díjazása. Hiszen ameddig nem tisztázott, hogy a fejlesztések koordinálásával járó többletmunkát hogyan honorálja a közösség, a közös képviselők érthető módon inkább abban érdekeltek, hogy a ház alapszinten működjön.

Bár a társasházi felújítások piacán viszonylag kedvező finanszírozási lehetőségek érhetők el (hitelek, lakás-takarékpénztári konstrukciók), a legtöbb társasház ezekhez a forrásokhoz nem fér hozzá. Ennek oka főként a szervezeti, együttműködésbeli nehézségeken túl a felújítási alap nem megfelelő képzése, valamint a hátralékosság magas mértéke. Külső források híján azonban a beavatkozások finanszírozása reménytelen. Szakértők szerint a működési költség nagyjából 1 százalékát kellene arra fordítani, hogy újragenerálják az ingatlan értékét.

Végezetül pedig a harmadik fordulópont, mely egyben az új irány is lehet, a bedőlt hiteles lakások kezelése. Nem megerősített információk szerint ugyanis a különböző jelzálog-finanszírozók rájöttek arra, hogy a "nyakukon" maradt ingatlanokat most csak irreálisan olcsón tudnák eladni, éppen ezért sokan úgy döntenek, néhány évre inkább beleülnek a pozícióikba.

"Most sok ilyen, nevesebb és kevésbé neves finanszírozók által indított tender van folyamatban. A hitelintézetek ugyanis rájöttek arra, hogy sokkal előnyösebb számukra outsource-olni a bedőlt jelzáloghitelek alkotta portfólióikat" - mondja Hunyady Attila, aki hozzáteszi, hogy a bérlakások kezelése nem egyedülálló a piacon. Nyugat-Európában, például Bécsben már a bérbeadást is "pesztrálják" a nagy társasházkezelő cégek. Véleménye szerint ugyanakkor pár tíz cégnél többet nem tudnak meghívni ezekre az előminősítésekre.