Így jártak a devizahitelesek: megérte kölcsönből lakást venni?

A devizahitelezés felfutását, illetve a jelenlegi problémák mértékét több tényező is visszafoghatta volna. Szigorúbb szabályozás, visszafogottabb banki hitelezési kedv, a kockázatok jobb, hangsúlyosabb kommunikációja. Utólag azonban tényleg könnyű okosnak lenni, főleg, mivel a jelentős lakáscélú hitelkereslet valamilyen szinten a lakáspiacba is kódolva volt. "Kezdve azzal a magyar sajátossággal, hogy ugyanazt az otthon funkciót ellátó ingatlant sokkal jobban szeretjük tulajdonolni, mint bérelni, odáig, hogy a család egyik legnagyobb, ha nem a legnagyobb vagyonelemének értéknövekedését szeretjük, garantáltnak hinni" - mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

A magas tulajdonosi arány hazánkban már jóval a devizahitelezés felfutása előtt kialakult. Az okokat keresve kezdhetünk a lakásprivatizációval, ahol jutányos áron válhatott bérlőből tulajdonos. A tulajdonjog preferenciáját a bérleti joggal szemben a 2000-es évek elején beindított kamattámogatási rendszer is erősítette, ami olcsó forrást jelentett a lakásvásárlóknak. Támogatta az a széles körben elterjedt nézet, hogy a tégla jó befektetés, ami a támogatott forinthitelezés időszakát tekintve különösen megalapozott volt. A 2001-től 2003-ig tartó időszakban nominálisan 15-20 százalékkal nőttek évről-évre az árak, főleg az olcsó finanszírozás jelentette keresletnövekedésből kifolyólag. Az árak növekedéséhez - szintén a kamattámogatás fűtötte - spekulációs célú ingatlanvásárlások is hozzájárultak. Az árak emelkedése az 1990-es évek végén még ennél is jelentősebb volt, ott azonban igazából az alacsony bázis miatt figyelhető meg nagy ugrás, de az ingatlanok értéknövekedéséről kialakult nézet megalapozásához ez az időszak is hozzájárult. A devizahitelezés felfutásának időszakában 2004-től 2006-ig, reál értelemben, már csak az ingatlanok értékállóságáról beszélhetünk, ez azonban -a devizahitelekkel járó kockázatokhoz hasonlóan - nem épült be a köztudatba. A kamattámogatások feltételeinek szigorítása után az olcsó ingatlanvásárlási finanszírozás helyét a devizahitelek vették át, amelyek, bár visszafogottabb mértékben, de szintén a kereslet növekedését hozták.

De vajon jó döntés volt-e devizahitelből lakást vásárolni? Az Otthon Centrum egy példa segítségével vázolja fel az alternatívákat. Hasonlítsuk össze egy budapesti lakás megvásárlásának kondícióit, és ugyanannak a lakásnak kibérlését a válság előtt és most. Tegyük fel, hogy a példában alanyunk egy fővárosi, 50 négyzetméteres, használt téglalakás megvásárlásán gondolkodik, amihez 7 millió forint készpénz áll rendelkezésére 2007-ben. A vásárláshoz devizahitelt, illetve forinthitelt tud igénybe venni. A jelenlegi piaci viszonyok ismertében megvizsgáljuk azt is, hogy a vásárlás alternatívájaként milyen feltételekkel lehetett ugyanazt a lakást kibérelni. Ezt állítjuk szembe a jelenlegi helyzettel, illetve megmutatjuk, hogy az egyes alternatívák választása mit jelent 2011-ben.

Az 50 négyzetméteres lakás 2007-ben 15 millió forintba került. Az önerőhöz hiányzó 8 millió forintot a példa alanya fedezhette egy 20 évre felvett, 7 százalékos kamatozású svájci frank (CHF) alapú jelzáloghitellel, illetve egy piaci kamatozású forint (HUF) alapú hitellel, szintén 20 évvel számolva, az akkori 14 százalékos kamat mellett. A példában annyi egyszerűsítéssel éltek, hogy mindkét hitel kamatát a felvételtől eddig eltelt idő alatt változatlannak feltételeztük. A kamat mértékét, illetve változását több tényező is befolyásolja, köztük az ügyfél bonitása (hitelképessége), a hiteltermék jellemzői, a folyósító bank, stb., ami megnehezíti egy megbízható, a kamatváltozásokat pontosan követő modell építését. Nincs a modellben semmilyen extra költség (kezelési költség, zárási költség, jutalék stb.), csak kamat, illetve nem számoltunk az árfolyam marge-zsal (a vételi és az eladási ár különbözetével) sem. Az egyszerűsítések ellenére a nagyságrendi viszonyokat jól mutatja be a lenti táblázat.

A példa számai alapján a lakás devizahitelből történő megvásárlása tűnt a legjobb választásnak 2007-ben. A havi törlesztő részlet jóval kevesebb volt, mint a kisebb kockázatot jelentő forinthitel, de még a vásárlás alternatíváját jelentő albérlet havi díja is magasabb volt a devizahitel akkori törlesztő részleténél. A döntés az akkori havi költségek összehasonlításával racionális volt, hiszen a devizahitel nem csak a legkisebb havi terhet jelentette, hanem - az ilyen szempontból szinte kockázatmentes bérleti konstrukcióval szemben - megvolt az a lélektani előny, hogy az alanyunk tulajdonba kerülhet a lakásban. Az akkori hitelezési gyakorlatban gyakran került összehasonlításra a két hitel kamatkülönbsége, illetve a devizahitel kockázata. Az eredmény, miszerint csak jelentős - az akkori viszonyok között valószínűtlenül nagynak tűnő - forintgyengülés esetén olvadna el a kamatkülönbség is a devizahitel irányába tolta el a döntést.

A gazdasági környezet megváltozása jelentősen módosította a 2007-es sorrendet. A CHF alapú hitel törlesztő részlete a forint gyengülése miatt a forint alapú hitel havi terheinek szintjére emelkedett. Itt meg kell jegyezni, hogy az általános trend szerint a két hitel közötti kamatkülönbség csökkent, ezért a kamatváltozásokat figyelembe véve a forinthitel jelenlegi törlesztő részlete alacsonyabb is lehet a devizahitel havi terheinél. A bérleti díj pedig a piaci változások miatt csökkent, ezért most a legolcsóbb alternatíváját jelenti ugyanazon lakás otthon funkciójának kihasználására. "Az eddig megfizetett havi törlesztő részletek - devizahitel esetén, a törlesztéskori árfolyamon, forintban megfizetett törlesztés számolva - összegét megvizsgálva a devizahitel nem feltétlenül vesztette el az előnyét, hiszen összesítve eddig néhány százezer forinttal kisebb összeget törlesztett a példában szereplő alany devizahitel esetén, mint a forinthitel esetén" - mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.

A havi költségek változásán túl az ingatlan értéke és a fennálló tőketartozás is megváltozott. Az ingatlan értéke, a budapesti, használt tégla lakásoknál mért átlagos 8 százalékos csökkenéssel számolva 1,1 millió forinttal csökkent, míg a devizahitel esetén 3,4 millió forinttal nőtt a tőketartozás (végtörlesztés esetén csak 200 000 forinttal). A forinthitel esetén alanyunknak most 7,6 millió forintot kéne visszafizetnie a banknak. Ezek alapján a 2007-ben ingatlanvásárlásba fektetett 7 millió forint ma, a devizahitel esetén, 2,5 millió forintot ér (végtörlesztés esetén 5,7 millió forintot), míg a forinthitel esetén 6,3 millió forintot. Ezek a veszteségek természetesen csak akkor realizálódnak, ha a tulajdonos az ingatlan eladására kényszerül, illetve ezen az árfolyamon kénytelen visszafizetnie hitelét. A gazdasági környezet javulása, a forint erősödése, az ingatlanárak válság előtti szintre emelkedése pedig teljesen elolvaszthatják a veszteségeket. A veszteségek áthárítása, illetve az árfolyamkockázat elfedése a háztartásoknak könnyebbséget jelenthet, de igazi megoldást a stabil gazdasági növekedés hozhat.

Az Otthon Centrum szakembereinek véleménye szerint, a devizahitellel finanszírozott lakásvásárlás csak a jelenlegi - korábban nagyon nehezen előrelátható -, viszonyok ismeretében tűnik rossz döntésnek, közép- és hosszú távon, a gazdaság stabilizálódása után, az árfolyamok, kamatok, és az ingatlanárak pozitív alakulásának függvényében a hitel felvételekor jellemző állapot állhat vissza. A veszteségek elszenvedésére kényszerülők azonban felül fogják vizsgálni az ingatlanok tulajdonlásának preferenciáját, ami erősítheti a bérleti keresletet. A jövőben a piac javára válhat, ha a lakhatási költségek, illetve a hozzájuk fűződő kockázatok alakulása, és főleg tudatos csökkentése, előtérbe kerül. Ez élénkítheti a bankok közötti hitelezési versenyt, ami nem csak az új hitelekre, hanem a meglévő hitelek kiváltására is vonatkozik, segíthet egy jól működő szociális és piaci alapú bérlakás rendszer kialakulásában. A bérlakás rendszer kialakulásához nem csak a kereslet erősödésére van szükség, hanem a bérlakás kultúra fejlődését segítő intézményi, szabályozási háttérre is.