Brutális árrobbanás a fővárosban: így lett a magyar elit játszótere a budapesti lakáspiac

Több mint 6 éve, negyedévről-negyedévre megvizsgáljuk itt a Pénzcentrum hasábjain a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat összegző adatsorát. A legutóbbi negyedéves elemzésünk fő megállapítása az volt, hogy eljött a trendforduló ebben a piaci szegmensben, az árszínvonal hosszú évek óta tartó emelkedése megtört, az árak leginkább stagnálnak, némely városrészekben egyértelműen esnek. A trendforduló azonban nem tartott sokáig, az idei első negyedéves adatok egyértelműen mutatják, hogy az új építésű lakóingatlanok árazása újra erőre kapott a fővárosban.

Ahogy az alábbi infografikánkon látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt.

A 2023-as év első negyedéves adatai ugyan már azt sejtették, hogy megkezdődött az új építésű lakások árának konszolidációja, erre azonban rácáfolt a 3. negyedéves statisztika. Az újabb kitörés azonban már elmaradt, és némi csökkenés után 2023 év végén újra 1,5 millió forint alá esett a fajlagos fővárosi átlagár. Ezzel szemben a legfrissebb, idei első negyedéves árszínvonal azt mutatja, hogy megint beindult a drágulás, így jelenleg 1 millió 512 ezer forinton áll a fővárosi fajlagos átlagár, amely történelmi csúcsot jelent.

Lakásárak 2024: Buda vs. Pest

Ezúttal is széles palettát mutat az új építésű lakóingatlanok árszínvonala, minél inkább erősebb nagyítóval vizsgáljuk a fővárosi adatokat. A Budát Pesttől elválasztó Duna árban eddig is komoly vízválasztó volt, de úgy néz ki, újra távolodik egymástól a két nagy történelmi városrész árazása. Ugyan messze vagyunk még a legmagasabb, 2022 II. negyedévében mért 423 281 forintos árdifferenciától, de jól látszik, hogy nyílik az olló Buda és Pest viszonylatában. Íme:

Mint az látható, jelenleg közel 350 ezer forint az árdifferencia a budai oldal javára, ami jócskán felette van a 2018 óta mért, majd 214 ezer forintos átlagos árdifferenciának. Ez a gyakorlatban ma azt jelenti, hogy a főváros pesti oldalán egy hasonló adottságokkal rendelkező, 70 négyzetméter alapterületű lakás átlagosan 24,5 millió forinttal kerül kevesebbe, mint a budai oldalon. A két városrész árszínvonalának távolodását egyértelműen a budai oldal áremelkedésének erőteljesebb üteme magyarázza.

Lakásárak alakulása az egyes fővárosi városrészekben

Az igazi nyalánkságok persze akkor tárulnak elénk, ha városrészekre bontjuk a fővárosi lakásárakat összegző adatsort. Mint az az alábbi grafikonunkon is látható, a budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.). Általánosságként pedig az mondható el, hogy néhány városrész árszínvonala ugyan még stagnál, ugyanakkor a többi fővárosi városrészben kisebb-nagyobb ütemben, de ismét erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Íme:

Lakásárak Budapesten, méretkategóriák szerint

Végezetül érdemes egy pillantást vetni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzésére is. E szerint jól látható, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint továbbra is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának. Ugyanakkor egyértelműen megfigyelhető trend, hogy a legtöbb méretkategória árszínvonala újra erőre kapott, egyedül a 41-60 négyzetméteres lakások árazása mutat továbbra is stagnálást.

Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 526 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 505 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 763 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 750 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten. A legolcsóbb méretkategóriát pedig jelenleg a 61-81 négyzetméter alapterületű otthonok jelentik Budapesten, amelyek esetében átlagosan 1 millió 396 ezer (az előző negyedévben 1 millió 376 ezer forint volt) forintot kell kicsingetnie átlagosan a vásárlóknak.

Új építésű lakások darabszámának alakulása Budapesten

Végezetül érdemes kitérni arra is, hogyan szóródik az új építésű lakóingatlanok darabszáma az egyes árkategóriák szerint. Nos, a riport szerint három 6. kerületi lakóingatlan ára lépi át az egy milliárd forintot, köztük a legdrágább bő 1,4 miliárd forintot kóstál. Az 500-1000 millió forint közötti ingatlanok darabszáma 35-re rúg, a 100-500 millió forint közötti ingatlanok darabszáma pedig 1948-at számlál. Száz millió forint alatt pedig összesen 3427 darab lakóingatlanból válogathatunk, köztük a legolcsóbb egy 19. kerületi minigarzon, amely bő 28 milliót kóstál.