Nagyot bukhatsz a lakásvásárláson: így verhetnek át

Ahogy azt a Pénzcentrum.hu is megírta, a válság az ingatlanpiacra is jókora ütést mért; 2007 végéhez képest összesen, nominálisan körülbelül 15-20 százalékkal, reál értelemben pedig mintegy 30 százalékkal estek a lakásárak alig három esztendő leforgása alatt. Bár a lakásárak csökkenése 2010 végére lelassult, azonban szakértők véleménye szerint a lejtmenet még nem állt meg. A végtörlesztés miatt a piacra kerülő ingatlanok is növelhetik a túlkínálatot, mely így további áresést generálhat az ingatlanpiacon.

A piacot tehát jelenleg nyomott árak jellemzik, se szeri, se száma az eladó lakásoknak, melyek hirdetéseivel tele vannak a különböző internetes oldalak és sajtóorgánumok. Továbbá jó lehetőséget jelenthet számos család számára a tegnapi napon Orbán Viktor miniszterelnök és Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter belentése is, miszerint a kamattámogatott hitelek mellett a szocpol-rendszer kijavított változata is visszaállítása kerül hazánkban. Így tény, hogy a kínálat, az árak, és az állami támogatás szempontjából nem panaszkodhatnak azok, akik most szeretnének lakást venni, azonban korántsem olyan egyszerű ez, mint amilyennek azt az egyszeri fogyasztó gondolná.

Mielőtt milliókat költenénk álmaink otthonára, nem árt azt tüzetesen átvizsgálnunk. Bár a szemle során számos árulkodó problémát mi magunk is észrevehetünk - ilyenek például a különböző repedések, a beázásnyomok, a penészedés, a felpúposodott parketta, vagy a feltöredezett hidegburkolatok - azonban rengeteg olyan fizikai kár maradhat rejtve előttünk, melyeket csak szakavatott szem vesz észre.

Korábban: Jövőre már csak így adhatod el a lakásod

Éppen ezért az esetleges szerkezeti károk felkutatásához tanácsos például statikus segítségét kérni, míg az egyéb fizikai károk feltárására építész, belső-építész, kivitelező szaktudása is elegendő. A szakemberek a problémák diagnosztizálása során a háttérben meghúzódó okokra is fényt derítenek, s a legtöbb esetben a kialakult helyzet megoldására is ajánlást tesznek.

Az is elengedhetetlen, hogy mindent kipróbáljunk, mielőtt aláírnánk az adásvételi szerződést. A csapok, illetve az elektromos hálózat rossz állapota ugyanis jókora javítási költséggel járhat. Fontos továbbá megbizonyosodnunk arról is, hogy a mérőórák sértetlenek-e, nincsenek-e megbuherálva.

Helyrajzi szám, tulajdoni lap, építési engedély...

Az ingatlan fizikai ismérvein túl sarkalatos kérdés a jogi helyzetének tisztázása is. Alapvető fontosságú például, hogy megbizonyosodjunk arról, rendelkezik-e önálló helyrajzi számmal, illetve társasházak esetében önálló albetét-e a kiszemelt ingatlan. A helyrajzi szám és az önálló albetét tisztázása azért elengedhetetlen, mivel ezek hiányában korlátozhatják a tulajdonos rendelkezési jogát. Helyrajzi szám nélkül például engedélyköteles átalakításra aligha van módunk. Társasházak esetében pedig jókora bonyodalmat okozhat, ha a lakás osztatlan közös tulajdonban van. A helyrajzi számról, illetve az albetétekről a körzeti földhivatalokban tájékozódhatunk.

Mindezek mellett elengedhetetlen arról is megbizonyosodnunk, hogy a tulajdoni lapon, a társasházi alapító okiratban, illetve az építési engedélyben, valamint a kiviteli tervben foglaltak megfelelnek-e a valóságnak. Számos hirdetés torzítva tünteti fel például a lakás alapterületét, melyről csak a hivatalos dokumentumokból tudunk tájékozódni. A leggyakoribb ilyen torzítások az erkélyek, fedett teraszok, loggiák aránytalan felszámításából adódhatnak. Ezen dokumentációk birtokában tudunk megbizonyosodni arról is, hogy nem történt-e engedély nélküli beépítés, illetve egy korábbi, nem lakófunkciót ellátó helyiség át lett-e minősítve (jó példa erre a számos társasházban átalakított mosókonyhák). A tulajdoni lapot szintén a körzeti földhivatalokban tudjuk beszerezni, míg az alapító okiratot a társasházaknál találjuk.

Ugyanakkor az építési engedély, valamint a kiviteli terv beszerzése már bonyolultabb feladat, mely felhívja a figyelmet a jogi szabályozás visszáságára is. Bár törvény írja elő, hogy ezen dokumentációkat feltöltsék a VÁTI Magyar Regionális Fejlesztési és Urbanisztikai Nonprofit Kft. rendszerébe, azonban ezt csak a legritkább esetben teszik meg az illetékesek. A Pénzcentrum.hu értesülései szerint főként azért mulasztják el kötelességüket az érintettek, mivel a VÁTI adatbázisa bárki számára szabadon elérhető, s így semmi sem védi a szerzői jogaikat. "Gondoljunk csak bele, ha bárki szabadon hozzáférhet például egy családi ház terveihez, akkor ezek birtokában mi szükség van egy építész munkájára. A szabályozás igen visszás, mely még jobban ellehetetleníti az építész szakmát" - nyilatkozta lapunknak, egy a neve elhallgatását kérő építészmérnök.

Mindezek fényében sokakban merülhet fel a kérdés, hogy egy ingatlanközvetítő milyen segítséget képes nyújtani lakásvásárlás során. Bár műszaki szaktudás nélkül nem maradhat sokáig a pályán egy közvetítő sem, azonban kétségtelen, hogy az ingatlanközvetítői képesítés aligha elegendő egy ingatlan teljes műszaki paramétereinek felmérésére, illetve jogi helyzetének tisztázására. Éppen ezért adásvételi szerződés aláírása előtt - mint már említettük - mindenképp célszerű teljes körű műszaki felmérést végeztetni a kiszemelt ingatlanról, valamint tisztázni annak jogi helyzetét.

A magyarországi jogi szabályozás hagy kívánni valót maga után; hazánkban ugyanis egy ingatlanközvetítő nem vonható felelősségre - mondja Baranyai Tünde. Az Otthon Centrum üzemeltetési igazgatójának véleménye szerint ugyanakkor erkölcsi felelősség mindenképp terhel egy hozzáértő szakembert, s természetesen hosszú távon a piaci érdek is ezt diktálja.

Ugyanakkor nagy kérdés, milyen igényérvényesítésre számíthat az az újdonsült ingatlantulajdonos, akinek ingatlanában az adásvételi szerződés aláírását követően jelentkeznek olyan - korábban nem kommunikált problémák - melyek jelentős értékvesztéssel, vagy javítási költséggel járnak. "Csak abban az esetben számíthatunk igényérvényesítésre, ha bizonyítani tudjuk, hogy rejtett hibáról van szó, függetlenül attól, hogy az eladó tudott-e róla, vagy sem" - magyarázta a Pénzcentrum.hu-nak Dr. Németh Zoltán László ingatlanjogász. Elmondása szerint a bizonyításhoz műszaki szakértői vélemény, az értékvesztés volumenéről pedig ingatlanforgalmi szakértői vélemény szükséges. "Amennyiben nem tudunk peren kívül megegyezni az eladóval, akkor vételár leszállítása vagy - ha az eladó megtévesztett bennünket - kártérítés címén pert lehet indítani ellene" - mondta az ingatlanjogász, aki praxisa alatt számos ilyen esettel találkozott már.