Itt az újabb ingatlan-mutyi: magyarokon nyerészkednének az amerikaiak

A válság előtti években nagy divat volt Európában és bizonyos mértékben Magyarországon is az amerikai, elsősorban floridai ingatlanok vásárlása. Az ingatlanvásárlók elsősorban befektetési céllal vásároltak lakásokat, házakat a déli államban, de a motivációk között szerepelt a második otthon megteremtése a nyugdíjas éveikre. A vásárlók elsősorban Nyugat-Európa északi országaiból kerültek ki, tehát lényegében a floridai ingatlanvásárlások beleillettek a spanyolországi, dél-franciaországi, olaszországi, bulgáriai ingatlanvásárlási hullámba.

A befektetőket az évről évre dinamikus árnövekedést produkáló amerikai lakáspiaci boom, az egész éves floridai nyár és a nyugat-európai viszonylatban alacsonynak számító árak (egy kisebb floridai apartmanért 2002-2004 között átlagban 70-100 ezer dollárt kellett fizetni, míg Spanyolországban egy hasonló ingatlan 150-200 ezer dollárba került) inspirálták a tengerentúli ingatlanvásárlásra. 2006 előtt a kockázatok közül a legfontosabbnak a hatalmas fizikai távolság tűnt, hiszen az amerikai lakáspiac korábban soha nem látott szárnyalást produkált és szép lassan kezdte mindenki elhinni, hogy a fák valóban az égig érhetnek.

Az 1997-2007-es időszakban az USA-ban összesen 156%-kal emelkedtek a lakásárak. Ehhez hasonló (bár ennek mértékét és hosszát el nem érő) lakáspiaci boom csak egy volt az Egyesült Államok történetében: a második világháborút követő néhány év. (A háború alatt ugyanis az amerikai kormány fejlesztési tilalmat léptetett életbe, a háború végével pedig a frontokról hazatérő katonák letelepedése és tömeges családalapítása - a baby-boom generáció születése - soha nem látott keresleti nyomást eredményezett.) Florida ráadásul túlszárnyalta az országos átlagot is, a déli államban 1997-2006 között a lakásárak több mint 220 százalékkal emelkedtek.

Ki nyert, ki bukott?

A 1997-2007 közötti időszakban átlagosan évi 13 százalékos floridai árnövekedésből biztosan sok magánbefektető profitált jól időzített be-, ill. kiszállással. Azok azonban, akik hosszú távra terveztek, azok jó eséllyel ma mínuszos pozícióban vannak. Az ingatlanvásárlási hullám ugyanis az árzuhanás előtti években volt a legaktívabb, vagyis a 2007-et megelőző években. Példaképpen a kisebb orlandói lakások jellemző árának alakulását vizsgáltuk, hiszen a jelenlegi internetes hirdetésekben is jellemzően ilyen lakásokat kínálnak a magyar kisbefektetőknek. A floridai lakáspiac minden bizonnyal minden idők egyik leglátványosabb buborékját produkálta az elmúlt 10-15 évben. Míg 1996-ban ugyanis 45 ezer, 2004-ben 100 ezer, 2006-ban pedig már közel 150 ezer dollárba került egy egy-hálószobás lakás. Az árak 2007-ben meredeken zuhanni kezdtek, és ma egy ekkora orlandói lakást jellemzően 40 ezer dollárért vehetünk meg, vagyis a 15 évvel ezelőtti árszintek alatt.

A magyarországi ingatlan-befektetőket, vásárlókat azonban a lakásárak változásán kívül a dollár árfolyamának ingadozása is érinti. Általános igazságot ebben az esetben is nehéz mondani, de az éves átlagos árfolyamokból az látszik, hogy akik 2000 és 2004 között vásároltak amerikai ingatlant, azok a dollár forinthoz viszonyított gyengülésével komoly veszteségeket szenvedtek el. Vagyis a forinterősödés (a 2000-es 282 forintos átlagos dollárárfolyam 2005-re 200 alá csökkent) lényegében kioltotta a kb. 60 százalékos lakásár-növekedést, hiszen ezen időszak forintban kifejezve egy floridai lakás ára nominálisan jellemzően 16 százalékkal nőtt. A legnagyobb, 2004-2006 között lezajlott közel 50 százalékos árnövekedést azonban már nem befolyásolta szignifikánsan a dollár-forint árfolyam mozgása.

Összességében azonban szinte senki nem járt jól a floridai lakásvásárlással, hiszen az árak ma alacsonyabbak mint 1996-ban, vagyis akik nem ezt megelőzően vettek floridai lakást, azok ingatlanja ma 10-70 százalékkal érnek kevesebbet a vásárláskor kifizetett árnál. A kilátások sem túlságosan pozitívak: azon túl, hogy a korábban soha nem látott lakáspiaci boom visszatérése hosszú távon sem tűnik valószínűnek, egyelőre a lakásárak csökkenése sem állt meg, hiszen 2011 első negyedévében is további csökkenést regisztrált országos szinten a National Association of Home Builders.