2008-ban is stagnálni fog az ingatlanpiac?

Az ingatlanpiac szempontjából a 2007. év egyértelműen stagnáló teljesítményű volt, a strukturális átrendeződés folytatódott, a lakásépítés és forgalmazás dinamikája mérséklődött, az infrastrukturális fejlesztések csak kismértékben erősödtek. A 2008-ra vonatkozó előrejelzések szerint élénkülés a lakás- és építmény-felújítási piacon várható, hasonlóan a nyugat-európai tendenciákhoz. Ennek ütemét és tartósságát lényegesen befolyásolják a támogatási és hitelkonstrukciók feltételei. A 2008. évi lakásépítési igények várhatóan csökkennek, a lakások iránti kereslet mérséklődik, és az egyéb építményeknél is visszaeséssel számolunk. Főleg az infrastrukturális beruházások csökkenhetnek, viszont folytatódik a kereskedelmi építmények, irodák, ipari parkok, szállodák építésének enyhe bővülése.

A lakásfelújítások lényeges összetevője a panel-felújítási program, amelynek támogatási forrása 2008-ban bővül. A panel felújítási programra idén 10 milliárd forintot különítettek el a költségvetésben, a programban a házgyári technológiával épült lakótömbök korszerűsítésének költségét azonos arányban finanszírozza az állam, az önkormányzat és a lakóközösségek. Változás ebben az évben, hogy az eddigi lakásonként 400 ezer forint állami támogatás 500 ezer forintra emelkedett. A program elindítása óta mind a költségvetés, mind az önkormányzatok 34-34 milliárd forintot fordítottak a paneltechnológiával épített lakóházak felújítására.

Forrás: Ecostat

Az Ecostat Ingatlanbarométer indexe 2007 negyedik negyedévében 43,9 százalék, azaz 0,3 százalékponttal csökkent az előző negyedévi értékhez viszonyítva. Ez erősíti az ingatlanpiac folyamatainak várható stagnálását, s erősíti azt a véleményünket, hogy az elkövetkező fél évben sem lesz jelentős változás az ingatlanpiacon. Ez összességében továbbra is az ingatlanpiac stagnálására és lanyhulására utal. A kínálat meghaladja a keresletet, az új építmények volumene kevés ingatlancsoport kivételével csökken. Az értékesítési idők hosszabbodnak, az új építésű ingatlanok árai emelkednek, a használt ingatlanok körében változatlanak, helyenként csökkennek.

A 2005. évben elkezdődött mérséklődés fennmaradásával az értékesítési csatornák továbbra sem bővülnek, általában továbbra is egyre nehezebb eladni az új és használt lakásokat Budapesten és az ország legtöbb régiójában. Az üdülők és az üdülőtelkek piaca továbbra is stagnál, ezt a szezonális hatás is erősíti.

A lakáspiacot a mai állapotából rövid távon feltehetően egy jól működő hitel- vagy lízingkonstrukció mozdíthatja ki. Hosszú távon természetesen reménykedhetünk újabb kül- és belföldi befektetői csoportok keresletnövekedésében, valamint abban, hogy a hazai ingatlanpiac szereplőinek vásárlóereje érezhető mértékben növekszik majd, s az ingatlanforgalom újra megélénkül.

Felmérésünk szerint a lakosság a jövőben kisarányban növekvő lakásépítést és ingatlanvásárlást tervez. A vállalatok továbbra is bizonytalanok ingatlanvásárlásaik és az ingatlanokba történő befektetéseik terén. A legpesszimistábbak jelenleg az önkormányzatok, amelyek kevesebb ingatlan-beruházást és
-felújítást terveznek a következő fél évben, mint amennyit megvalósítottak a korábbi időszakokban.

Az ingatlan-fejlesztő cégeket 2007 utolsó negyedévében már kevésbé érintette negatívan a beruházások elmúlt három évi "torlódása". Ingatlan-konjunktúra előrejelzésük a negyedik negyedévben 2,3 százalékponttal növekedett. A legtöbb ingatlanépítés és felújítás a tervek szerint Budapesten, s azon belül is a főváros nem zöldövezeti részein valósul meg 2008 első fél évében.

2008. első felére az ingatlan-beruházók a legtöbb befektetői csoportnál kismértékben csökkenő építési kedvet prognosztizálnak. Megítélésük szerint a befektetési hajlandóság összességében csökken. Legkevésbé a lakosságtól várnak rendeléseket a beruházók, a külföldi befektetőktől a megrendelések kismértékű növekedésével számolnak.

2008 első fél évére az ingatlan-forgalmazók összességében 1,6 százalékpontos forgalomnövekedést jeleztek. Több évet vizsgálva e kisarányú növekedés tendenciájában egyes területeken szinten tartást, más részterületeken a forgalom kisebb növekedését jelenti a következő fél éves időszakra.

Forrás: Ecostat 

A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe 2007 negyedik negyedévében csak 1,2 százalékponttal emelkedett az előző negyedévi értékhez képest, és ezzel a lakosság ingatlanok iránti kereslete az új és a használt lakások piacán is elérte mélypontját. A családok lakásvásárlási szándékai továbbra sem növekednek jelentősen, kevesebben kívánnak a jövőben házat vagy lakást venni, mint az előző években. A lakásfelújítások iránti igények az ún. panel-felújítási program keretében 2008. évben is élénk maradhat. A lakosság 2008 év első felére az ingatlanok forgalmának kismértékű növekedését valószínűsíti, amely inkább az előző negyedév igen alacsony értékének korrekciója, és nem a lakásberuházások és vásárlások iránti kereslet növekedése. A lakosság az inflációt meghaladó árnövekedést prognosztizál.

Az önkormányzatok 2007. év végén a következő fél évre csökkenő értékű beruházást, felújítást és közműfejlesztést terveznek. A helyhatóságok ingatlan-fejlesztési indexe az év végén 2,1 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévihez képest, s 60,2 százalékos értéket ért el.

2007 negyedik negyedévében a következő fél évre a vállalkozások csökkenő építési hajlandóságot jeleztek. Új ingatlan építését csökkenő mértékben kezdeményezik a gazdálkodó szervezetek, vonatkozik ez a termelést, valamint a raktározást segítő építményekre egyaránt. A vállalkozások ingatlanfejlesztési-indexe 2,5 százalékponttal esett vissza az előző negyedévi értékhez képest. Ez azt jelzi, hogy a vállalatok a korábbival azonos szinten ítélik meg helyzetüket, vagyis ingatlanfejlesztésbe és ingatlanbefektetésbe nem kezdenek a következő időszakban.

Az ingatlanpiac szereplői 2008-ra továbbra is az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést várnak. Az előző negyedévben 6,5-9,3 százalék között mozgott a vélt árnövekedés, az év negyedik negyedévében az inflációt meghaladó 7,8-9,7 százalékos áremelkedést prognosztizálnak. A legnagyobb mértékű árnövekedést már nem a telkeknél, hanem a az építőanyag-áraknál (9,7%) várják. A prognózisok szerint az építési-szerelési tevékenységek árai 8,8, a telekárak 8 és a tervezési díjak 8,3, míg a munkaerő-költségeknél 7,8 százalékkal haladhatják majd meg a 2007. évi szintet.