Egekben a számlák: kit okolhatsz mindezért?

Most induló cikksorozatunk keretében a társasházakkal kapcsolatos kérdéseket vizsgáljuk. Első körben a közös képviselő szerepével, kötelezettségeivel, és a tulajdonosok jogaival ismerkedünk meg bővebben. A felmerülő kérdések esetében azonban nem a törvény betűinek ismertetése a célunk, hanem a gyakorlat bemutatása.

Murányi Mihállyal, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének tagjával beszélhettünk a közös képviselők szerepéről és feladatairól. Lássuk tehát első körben, ki és milyen feltételek mellett válhat közös képviselővé!

Közös képviselő: kevés szabály, nagy döntés

Gyakorlatilag szinte bárki lehet közös képviselő, akit a közgyűlés megválaszt, függetlenül attól, hogy természetes-, jogi személy, vagy jogi személyiség nélküli szervezet. A társasházi törvény azonban kizárja a büntetett előéletű, a foglalkozástól eltiltott, vagy hasonló feladatkörben keletkezett jogerős, de meg nem fizetett tartozással rendelkező személyeket.

Bár a társasházi törvény meghatározza, hogy ki ne legyen képviselő, nem segít döntést hozni a tulajdonosoknak abban a kérdésben, hogy céget vagy magánszemélyt válasszanak a feladat ellátására. Mindkettő mellett szólnak érvek és persze ellenérvek is, hiszen egy magánszemély esetében a tulajdonokkal való kapcsolat sokkal közvetlenebb lehet, a cég pedig szélesebb kapcsolatrendszerrel és nagyobb gyakorlattal rendelkezhet - mondta el lapunknak Murányi Mihály.

A közös képviselő, legyen az magánszemély vagy cég, a közgyűlésnek tartozik felelősséggel, a vele megkötendő szerződést a közgyűlés döntésétől függően általában a közgyűlési levezető elnök (ha tulajdonostárs) vagy a számvizsgáló bizottság elnöke szokta aláírni. Ez azonban nem jelent alá-fölérendeltségi viszonyt a számvizsgáló bizotsággal szemben.

Jog nincs, csak kötelezettség van...

Ez a szabály most kivételesen nem a tulajdonosokra vonatkozik, hanem a közös képviselőre, aki díjazás ellenében ellátja azokat a feladatokat, amellyel őt a társasház a vele megkötött szerződésben megbízza. Ő üzemelteti a közös tulajdonú házrészeket és mindent meg kell tennie az épület fenntartásának érdekében.

Tehát "jogköre" kizárólag annyi van, amennyit a társasház közgyűlése és a társasházi törvény számára előír. Ez a jogkör azonban kifejezetten csakis a tevékenységből adódó kötelezettségek mértékéig terjed. 

Megkerülhetetlen kötelezettsége, hogy minden év május 31-éig közgyűlést kell összehívnia. Ez a közgyűlés vizsgálja meg a közös képviselő előző évről szóló írásbeli éves elszámolását, amit a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés (könyvelés) alapján kell elkészítenie.

A meghívót a tervezett napirenddel a közgyűlési időpont előtt legalább nyolc nappal kell a tulajdonosoknak megküldenie, akik az éves elszámolás elfogadásával hagyja jóvá a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét.

Mindezek mellett a közös képviselőnek évenként a számviteli szabályok szerinti részletezésű költségvetési javaslatotkell készítenie, ami tartalmazza a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat is, és mindezt a közgyűlés elé terjesztenie, amelynek azt meg kell vitatnia, és el kell fogadnia azt.

A pénzügyi feladatok közé tartozik többek között a tulajdonosok értesítése az általuk havonta befizetendő közös költségről (a beszámoló közgyűlésen elfogadott éves gazdálkodási terv alapján), neki kell a társasház számláit kifizetnie a szükséges ellenőrzés után, s természetesen a jogszabályok szerint könyvelnie, vagy a könyvelésről szakképzett könyvelő megbízásával gondoskodnia.

Tehát bár a közös képviselő tesz javaslatot a tulajdonosok részéről mindenképpen szükséges befizetések mértékére, arról a társasház lakói döntenek.

Amikor csörög a telefon, ki mikor hívhat?

Természetesen a közös képviselőnek is van munkaideje, így bármikor nem hívhatjuk. Ennek ellenére a sürgős esetek megoldására szükséges haditerv, amely alapján értesíthetjük a célszemélyeket, ha baj van. Egyébiránt problémáinkkal a fogadóórában tanácsos a közös képviselőt megkeresni.

Normál esetben véleményünk kifejezésére a közgyűlés áll rendelkezésünkre. Az általunk kevéssé hatékonynak ítélt közös képviselők leváltása is csak itt történhet meg, de csakis  rendes közgyűlésen többségi szavazással.

A közös képviselő leváltására vonatkozóan nincs külön szabály, kivéve azt, hogy ismételt közgyűlésen már nincs lehetőség a fontos döntés meghozatalára, vagyis, ha első körben nem volt meg a szavazáshoz szükséges létszám, a leváltáshoz újabb közgyűlés összehívására van szükség.

A váltás előtt azonban érdemes alaposan áttanulmányozni a társasház iratait, a tulajdonosok minden papírhoz hozzáférhetnek és saját terhükre másolatot is készíthetnek róla.

Egyéb esetben a közgyűlés összehívását a tulajdonosok is kezdeményezhetik, tulajdoni hányad 10 százalékának tervezett napirenddel a kezében kell megkeresnie a közös képviselőt, ám ha ő valamilyen oknál fogva nem tenné meg a szükséges lépéseket, a tulajdonosok is jogosultak eljárni.

S hogy mit kap mindezért a közös képviselő?

A válasz nagyon egyszerű: díjazást. Magánszemélyek esetében a közös képviselő alkalmazott vagy egyéni vállalkozó annak függvényében, hogy a ház mely formát ítéli meg optimálisnak. A megbízói vagy vállalkozási díj nagysága azonban mindenképpen a tulajdoni hányad arányában oszlik meg.

S mint ahogy a közös képviselő is a bankhoz kapja a fizetését nekünk is érdemes megfontolnunk azt a kérést, hogy a közös költséget ne a postán adjuk fel, hanem a bankban, mert úgy kedvezőbb díjak és átláthatóbb rendszer mellett utalhatunk. Végeredményben a társasház érdeke a banki utalás, így a mi pénzünk bánja kényelmességünket.

Végül szóljunk néhány szót az aláíróról, illetve aláírókról, akik a közgyűlés döntésének függvényében többen is lehetnek, illetve a társaság bizalmát élvező közös képvilő is megkaphatja ezt a jogot. Az aláíró kezén fut át az összes banki utalás, akinek ezeket jóvá kell hagynia.

Az aláírók számának kérdése is jól mutatja, hogy néha a kevesebb több, hiszen a felelősség akkor érvényesül a legjobban, ha koncentrálódik és nem veszhet el több személy kommunikációja közepette.