Lakáseladás milliós költséggel: ügynökkel vagy anélkül?

Az értékesítés mikéntjén természetesen rengeteg tényező és főként óriási összegek múlnak, hiszen ha valaki az ingatlanügynökségek szolgáltatásait választja, a tanácsadók munkájáért cserébe jutalékkal tartozik, amelynek mértéke egy nagyobb értékű ingatlan esetében több száz ezer forintra esetleg millión felüli összegre is rúghat.

A következőkben annak nézünk utána, hogy milyen értékesítési csatornát választhat egy ügyfél, milyen lehetőségei vannak, ha mégis az ingatlan "beadása" mellet dönt, és milyen következményekkel jár, ha a dolgok mégsem a megszokott rendben zajlanak le.

Ha jön az ihlet: azért nem árt egyedül is próbálkozni

Az ingatlanügynökségek által nyilvánosságra hozott adatokkal kapcsolatban a leggyakoribb kifogás általában az, hogy a viszonylag magas jutalék miatt egy bizonyos árkategória alatt nem kerülnek be az ingatlanok az adatbázisokba, mert az eladók inkább más fórumot választanak a potenciális vevők figyelmének felhívására.

Az ismeretségi körben terjedő információk, a társasházak portáján kirakott hirdetések, a helyi lapok, az országos lefedettséget elérő aprók és az online ingatlanportálok is lehetőséget nyújtanak arra, hogy a megfelelő adottságokkal rendelkező ingatlanok gazdái és keresői egymásra találjanak.

A hirdetések feladása azonban rengeteg időt és energiát vesz igénybe, arról nem is szólva, hogy ilyen módon az eladó számára nehezen ellenőrizhetővé válnak azon érdeklődők, akiket beenged a lakásba, előszűrésre pedig egyáltalán nincs lehetőség.

Ingatlanügynökkel: normál vagy kivételes?

Az ingatlanügynökségekkel megköthető szerződésfajták cégenként változnak, az elvek, amelyek mentén megszületnek azonban természetesen hasonlóak, így minden közvetítő cég, vagy franchise hálózat esetében választhatunk a kizárólagos és a normál szerződések, illetve néhány esetben ezek változatai között.

Normál szerződés esetében az ügyfél nem ad kizárólagos jogot az ingatlanügynökség számára arra, hogy az általa értékesíteni kívánt ingatlanra vevőt találjon, így maga az ügyfél és az általa megbízott egyéb cégek is jogosulttá válnak a keresésre, és adott esetben az értékesítésre.

A kizárólagos szerződések esetében ezzel szemben az ügyfél az értékesítési folyamat egészét átengedi az ügynökségnek, amely egy meghatározott időszakban egyes egyedül jogosult az értékesítésre, így az ügyfélnek abban az esetben is meg kell fizetnie a jutalékot, ha az ingatlan vevője nem az ügynökségen keresztül érkezett.

Tehát a határozott idejű kizárólagos szerződés megkötése után a jutalékot akkor is meg kell téríteni, ha történetesen a szomszéd kopog át hozzánk azzal a céllal, hogy meg szeretné venni a lakásunkat, házunkat, mert hallotta, hogy az eladó.

Trükkök a határidőkkel: ezt most nem fog sikerülni

Természetesen a határozott időre szóló (általában 3-6 hónap az ingatlan értékének függvényében) kizárólagos szerződések lejártával a vevő már jogosulttá válik arra, hogy saját maga keressen vevőt az ingatlanra.

Abban az esetben azonban, ha az ingatlanügynökség bizonyítani tudja, hogy a kizárólagos szerződés lejártától számított fél éven belül megszületett adásvételi szerződés esetében a vevő a cégen keresztül érkezett, a megbízónak, vagyis az eladónak ki kell fizetnie a jutalékot. Tehát a kizárólagos szerződés lejártának kivárásával nem lehet megkerülni az ügynökséget, és elkerülni a jutalék megfizetését, mert az ingatlanközvetítő ezen követelése bíróságon is érvényesíthető. A jutalék meg nem fizetése esetén, az ügynökségek egyébként is bírósági úton szereznek érvényt a jogos követeléseknek.

A normál szerződés választásával természetesen ezen problémák elkerülhetőek, ez azonban nem jelenti azt, hogy a magasabb jutalék ellenére mindenkinek érdemes lennie gondolkodás nélkül ezt a formát választania, mondta el lapunknak Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchise vezetője.

Logikus hátrányok és ésszerű döntések

A normál szerződések ugyanis rengeteg rejtett negatívummal rendelkeznek, legnagyobb hátrányuk a kizárólagos típusokkal szemben, hogy nyomás alá helyezik az ingatlantanácsadókat, akik a bizonytalan jutalék helyett inkább a kizárólagos szerződéseket helyezik előtérbe. Mivel kezdő befizetés nincs, a jutalék csakis abban az esetben jár, ha a tanácsadónak sikerül a többieket megelőzve értékesíteni az ingatlant.

Ez azonban bizonyos fokú bizalmatlanságot eredményez az eladó és a tanácsadó között, hiszen a tanácsadó csak félve oszt meg fontos információt akár a vevővel, akár a világgal, nehogy éppen a vevő, vagy más tanácsadó használja fel ezeket saját érdekeinek megfelelően.

A normál szerződés ezért korlátozza az alkalmazható marketing eszközöket, amely mindenképpen lassítja az eladási folyamatot. Az Otthon Centrum által készített felmérés szerint a tulajdonosok egyedül átlagosan fél év alatt értékesítenek egy ingatlant, míg egy ingatlanközvetítő segítségének igénybevételével ez az idő szerencsés esetben 2 hónapra korlátozható.

A normál szerződés esetében további problémát jelenthet, hogy elképzelhető, a potenciális vevő, mivel a különböző tanácsadók másképp értékelték fel az eladásra szánt ingatlant, a különböző fórumokon az ingatlant több különböző áron találja meg, amely mindenképpen rontja az ajánlat hitelességét.

Emellett súlyos anyagi veszteséget jelenthet az eladó számára, hogy abban az esetben, ha olyan vevővel köt szerződést, akinek több tanácsadó is megmutatta az adott ingatlant, a jutalék minden olyan ingatlanügynökségnek jár, akivel a vevő az adott ingatlant megtekintette. Tehát normál szerződés esetében is csakis abban az esetben lehet elkerülni a jutalék megfizetését, ha valaki talál egy olyan vevőt, amely nem az ügynökségek egyikén keresztül érkezik.

Kühne Kata pontosan ezért tanácsolja azt az eladóknak, hogy abban az esetben ha nem szeretnének jutalékot fizetni és úgy vélik, hogy az ingatlant könnyedén a saját ismeretségi körükben el tudják adni, akkor próbálkozzanak egyedül, és ne kössenek elsőre szerződést senkivel.

Abban az esetben ugyanis, ha a szerződés megköttetik, megbánásra nincs mód, és a jutalékot a megfelelő feltételek fennállása esetén mindenképpen meg kell fizetni. Így jobb, ha az eladók "a biztonság kedvéért felkiáltással" nem ugranak bele olyan szerződésekbe, amelyeket nem fontoltak meg kellőképpen.