Mitől drágul a lakásod? Erre nem gondoltál volna!

Az amerikai közgazdászok szerint azonban a folyamatot a külső tényezőkőn kívül egyéb belső tényezők is fűtik, amelyet a pénzügyi- vagy hitel multiplikátornak neveztek el. A multiplikátor ráerősít a folyamatban lévő gazdasági folyamatokra, és felgyorsítja azok lezajlását. Egy 2005-ben megjelent tanulmány szerint a lakáshitelezésnél alkalmazott mutató, vagyis a hitelösszeg piaci értékhez viszonyított aránya (LTV, loan-to-value arány) is funkcionálhat multiplikátorként bizonyos feltételek fennállása esetén.

Az LTV a hazánkban a kereskedelmi bankok többsége által alkalmazott hitelbiztosítéki értékaránytól független érték, mely a maximális hitelösszeg piaci értékhez viszonyított arányát tükrözi, ezáltal alkalmassá válik arra, hogy a különböző országokban jellemző értékeket összehasonlítsuk, bár a kapott képet mindenképpen torzítja, hogy nincsenek pontos szabályok a kiszámítására vonatkozóan.

Kezdjük a végéről: bonyolult a képlet

A tanulmány végkövetkeztetése, hogy abban az esetben, ha minden előre meghatározott feltétel teljesül, a magasabb "loan-to-value" hányaddal rendelkező országokban, az ingatlanpiaci árak érzékenyebben reagálnak a reáljövedelemben bekövetkezett változásra, amely jelentős mértékben módosítja a hitelképességet, s ezáltal az életszínvonalat is.

A kimondott tételt azzal indokolják, hogy a magasabb LTV arány természetesen könnyebb hitelhez jutási lehetőséget teremt a gazdaság minden szereplője számára, hiszen a megkövetelt önrész mértéke kisebb. Ebben az esetben viszont a jövedelemben bekövetkezett pozitív és negatív változás is gyorsabban gyűrűzik körbe.

Pozitív sokk esetén a rendelkezésre álló jövedelem növekedése pótlólagos keresletet generál az ingatlanpiacon, amely felfelé hajtja az árakat. Abban az esetben, ha magas a hitelösszeg/piaci érték arány, az ingatlanárak növekedése további hitel forrása lesz, hiszen az ingatlan értéknövekedése terhelhetővé válik (ez egyelőre hazánkban még nem igaz, főként a piaci viszonyok miatt). A pótlólagos források azonban tovább növelik az elérhető összegek nagyságát, így generálva újabb keresletnövekedést az ingatlanpiacon.

Vegyük például az Egyesült Királyságot és Olaszországot, melyek esetében a kilencvenes években az LTV érték 90, illetve 60 százalék volt. Abban az esetben, ha az általunk felvázolt tétel igaz, az egy főre jutó GDP egy százalékos változására az angol ingatlanpiacnak 1,2 százalékos, míg az olasznak 0,8 százalékos árszínvonal változással, esetünkben növekedéssel kellene reagálnia.

De vajon minden ennyire egyszerűen történne a valóságban?

Mint ahogy azt már cikkünk elején is említettük, természetesen bizonyos tényezők korlátozzák az LTV direkt hatását az ingatlanpiaci árakra. Ez a két tényező pedig a jövedelmi, illetve a fedezeti korlát. Első körben tekintsük át az utóbbit.

Természetesen egy piacon a két végletet az jelenti, amikor a lakásvásárló egyáltalán nem tud hitelhez jutni, illetve amikor 0 százalékos önrésszel meg tudja vásárolni a kiszemelt ingatlant. Mivel előbbi normál esetben manapság már nem fordulhat elő, ezért csak utóbbi esettel foglalkozunk bővebben.

Az önrész nélküli konstrukciók, amellett, hogy jelentősen megnövelik a hitelnyújtó kockázatát, abban az esetben, ha a fogyasztókat jövedelmük nem korlátozza, teljes szabadságot biztosítanak számukra, így a jövedelemben bekövetkezett változás nem eredményez pótlólagos árszínvonal-növekedést.

A multiplikátor hatás ennek következtében csakis abban az esetben érvényesül, ha az LTV 0 és 100 százalék között helyezkedik el és nem egyenlő egyik értékkel sem. Abban az esetben, ha ez a feltétel teljesül, a jövedelemben bekövetkezett változások ingatlanpiaci árakra gyakorolt hatása átgyűrűzik a jelzáloghitel-piacra és az LTV nagyságának függvényében befolyásolja az újonnan felvett hitelek számát.

A képlet azonban nem ennyire egyszerű, hiszen nem számoltunk még a második befolyásoló tényezővel, a jövedelemmel, amely meghatározza a hitellel kapcsolatos kiadások maximumát. A kiadások az éves jövedelem viszonyított maximális aránya az Egyesült Államokban 28 százalék, ez azt jelenti, hogy abban az esetben, ha a megvásárolni kívánt lakás árát 100-nak tekintjük, az LTV arány pedig 70 százalék, és a háztartás rendelkezik a megkívánt 30 százalékos önrésszel, az éves jövedelemnek el kell érnie a hitellel kapcsolatos éves kiadások 1/0,28 szorosát, amely akkor, ha a kiadások a hitelösszeg 10 százalékára rúgnak, azt jelenti, hogy a családnak legalább 25 egységnyi éves jövedelemmel kell rendelkeznie ahhoz, hogy hitelt kaphasson.

Abban az esetben ha ez a feltétel nem teljesül, a jövedelem korlát életbe lép, melynek következtében a pótlólagos rendelkezésre álló jövedelem csakis a jövedelem pozitív irányú változásának erejéig érvényesül, amelyet az ingatlan értéke nem befolyásol.

Van más is? - meglepő, de ennél is bonyolultabb

A jövedelem és fedezeti korláton kívül azonban egyéb tényezők is szerepet játszanak abban, hogy az LTV mértéke milyen módon befolyásolja a jövedelemváltozás hatására bekövetkező ingatlanár-emelkedést. A piacnak ugyanis érdekeltnek kell lennie abban, hogy megfelelő viszonyok esetén ingatlant vásároljon, ez pedig nagymértékben függ az ingatlanpiac fejlettségétől (például az államosítás utáni időszakban), illetve attól, hogy mekkora a lakástulajdonnal rendelkezők részaránya a lakosságon belül.

Németországban például az LTV jelentős növekedése sem vezetett az ingatlannal rendelkezők arányának megugrásához az elmúlt három évtizedben, ez a fogyasztók motiváltságának alacsony voltára utal, amely arra enged következtetni, hogy az albérleti piacon uralkodó viszonyok kedvezőek. Ezt erősíti meg az a tény is, hogy a tanulmányban vizsgált országok között a reáljövedelem ingatlanárakhoz viszonyított aránya terén Németország az erős középmezőnybe tartozik.

A lakástulajdonnal rendelkezők arányán kívül természetesen lényeges kérdés az ingatlanárak bérekhez viszonyított aránya is, ennek változásáról hazánkban már egy korábbi cikkünkben foglalkoztunk.

Természetesen abban az esetben, ha ez az arány magas, az mindenképpen a hitelpiac felé tereli a vásárolni szándékozó fogyasztókat, mert a várakozási idő olyan hosszúra nyúlik, hogy a megtakarításokból történő ingatlanvásárlás már nem tud releváns alternatívát nyújtani a banki hitelfelvétellel szemben.

Összefoglalásképpen elmondhatjuk, hogy bár a hitelösszeg piaci értékhez viszonyított arányának ciklusfokozó hatása korlátozott, a tanulmány rávilágít arra, hogy a magas LTV aránnyal rendelkező országok ingatlanpiacán bekövetkező szárnyalás, illetve visszaesés mögött több rejlik a kereslet-kínálati viszonyoknál.