Megéri lakást venni vagy a bankban fialjon a pénz? - Itt az iránytű!

A moszkvai Irn.ru ingatlanszakértői, hogy segítséget nyújtsanak a kulcsfontosságú döntés meghozatalában, létrehozták a moszkvai ingatlanmegtérülési indexet, amely arra próbál választ adni, hogy mennyiben tud az ingatlanbefektetés releváns alternatívát nyújtani a kockázatmentesnek ítélhető lekötött betéttel szemben.

A következőkben arra teszünk kísérletet, hogy a moszkvai példa alapján létrehozzuk a budapesti ingatlanmegtérülési indexet. Természetesen a lelassult növekedést mutató budapesti ingatlanpiacon bizonyos nehézségekbe ütközik egy ilyen érték megállapítása, melyekről a későbbiekben részletesen beszámolunk, míg a két számjegyű ütemben szárnyaló orosz ingatlanpiac egészen más képet mutat. Először azonban lássuk, hogyan is épül fel a rejtélyes index.

Előző féléves hozamok, amortizáció és bérleti díj: apró részletek egy nagy vállalkozáshoz!

A moszkvai index alapja természetesen az átlagos négyzetméterár, amely a teljes 11 milliós nagyváros ingatlanpiacára vonatkozik, ezzel az értékkel osztják a szakértők az átlagos éves bérleti díjat, mely ugyancsak a teljes bérleti piacon megtalálható ajánlatok alapján kerül kiszámításra.

Ez a művelet adja meg az alaphozamot, amelyet a későbbiekben korrigálnak az elmúlt félévben tapasztalt százalékos értéknövekedéssel és a becsült amortizációval, így kapják meg az ingatlanpiacon elérhető reálhozamot, melyet az index kiszámításának utolsó lépéseként elosztanak a bankpiacon kapható lekötött éves betéti kamatok átlagával.

Amennyiben ez a szám nagyobb mint egy, az ingatlanpiac jobb befektetési lehetőséget jelent a kisbefektetők számára, abban az esetben pedig ha egy alá süllyed, már nem érdemes a kiadással vesződni és kockázatot vállalni, okosabb bankbetétbe helyezni pénzünket.

A moszkvai ingatlanpiac szárnyaló növekedését mutatja, hogy a heti egy alkalommal megállapított érték az elmúlt hat évben először 2007. áprilisában csökkent egy alá.

Lássuk mennyi is a budapesti ingatlanmegtérülési index!

A budapesti ingatlanpiacon tevékenykedő szereplőket kérdeztük az indexhez szükséges adatokra vonatkozóan, melynek elkészítésében az Otthon Centrum, a Duna House, az Ingatlan.com, az Ingatlan.net, az Albérlet.hu és az OrigoIngatlan voltak segítségünkre.

A fent olvasható táblázatban foglaltuk össze a budapesti lakáspiacra jellemző árakat, természetesen a szűkösen rendelkezésre álló információk miatt az általunk megállapított index sokkal inkább iránymutató jellegű, mintsem egy aranyszabályként értelmezhető befektetési tipp, már csak azért is, mert az átlagos négyzetméterárak és bérleti díjak nem tudnak általános szabályt alkotni.

A szakértők egyöntetűen arra figyelmeztetnek, hogy a kockázatok és az elérhető hozamok mérlegelésének mindenképpen az adott ingatlan tulajdonságainak tükrében kell megtörténnie.

Az adatokat a moszkvai ingatlanelemzők által létrehozott képletbe helyezve azt kapjuk, hogy az ingatlanbefektetés által nyújtott potenciális hozam még az igencsak lassan növekvő ingatlanárak mellett is meghaladja a jelenleg a kereskedelmi bankok által ajánlott átlagos éves kamatot, melyet a 2007. június ötödikén a bankok honlapjairól begyűjtött adatok alapján számoltunk ki.

Bár a moszkvai piacon jóval nagyobb növekedési potenciálról számolhatunk be, a budapesti index mégis az ingatlanok, a moszkvai ezzel ellentétben pedig a bankbetét felé billenti a mérleg nyelvét. Ennek oka, hogy a moszkvai lakások árának kétszámjegyű növekedésével egy idő után a kevésbé rugalmatlan bérleti díjak már nem tudnak lépést tartani, míg nálunk pontosan ellentétes tendencia figyelhető meg.

Így abban az esetben, ha a kiadás garantált, hazánkban magasabb lesz a megtérülési hányad, és ez kiegyenlíti a felértékelődés esetében jelentkező különbséget. Emellett a moszkvai index 10 százalékos éves amortizációval számol, amelyet a magyar viszonyokhoz igazítva két százalékra módosítottunk.

Ingatlan vagy betét: mi várható a jövőben?

A kérdés megválaszolásának nehézségét az jelenti, hogy sem a jegybank kamatdöntéseire, sem pedig az ingatlanpiacon jellemző árakra nem tudunk megfelelő jóslatot adni. Abban az esetben, ha az ingatlanárak növekedni fognak, de olyan mértékben, hogy ezzel az albérleti díjak is lépést tudnak tartani, és a Nemzeti Bank is a monetáris enyhítés mellett dönt, az index még inkább az ingatlanbefektetés felé billenhet.

Emellett nehezíti a pontos érték előállítását, hogy a ingatlanügynökségek által befogadott ajánlatok között általában az értékesebb ingatlanok jelennek meg, hiszen ebben az esetben éri meg a vevőnek a közvetítési díjat megfizetni. Ezt a torzítást azzal próbáltuk mérsékelni, hogy online ingatlan kereső oldalak ajánlatait is figyelembe vettük az átlagoláskor.