Mennyiből lesz családi házad? - óriási döntés, hatalmas ár

Azt, hogy a saját tulajdonhoz való ragaszkodás milyen terheket ró a társadalomra több ingatlanpiaci szakértő is hangsúlyozta már, ennek ellenére a családalapítás küszöbén álló fiatalok többsége a hitelből való vásárlást választja a bérléssel szemben. A döntés alapja, hogy a bérleti díjak összegéből könnyen finanszírozhatóvá válik egy szerényebb ingatlan megvételéhez szükséges hitel törlesztőrészlete, persze csakis a hitel futamidejének függvényében.

Amint valaki túljut a bérlés-vásárlás dilemmán, ha a vétel mellett dönt, azonnal újabb problémával szembesül: elégedjen-e meg egy lakással egy új beruházásban Budapesten, vagy megpróbáljon-e hozzájutni egy családi házhoz, akár olyan áron is, hogy ehhez el kell hagynia a főváros belterületét, és az agglomerációból naponta több órát kell utaznia.

A következő néhány bekezdésben a családi ház építésének, és vásárlásának problémáit és a fővárosban, illetve az agglomerációban kínálkozó lehetőségeket tekintjük végig, a cikk elkészítésében a Duna House vezető elemzője, Murányi Ákos, és az Otthon Centrum területi irodáinak vezetői voltak segítségünkre.

Mennyiből lesz családi házad - csak a telek számít?

A családi házakkal kapcsolatban már többször elhangzott, hogy az ár jelentős hányadát a telek adja, mely elhelyezkedésének függvényében jelentős többletértéket, és egyben többletköltséget jelenthet a tulajdonos, illetve a vevő számára.

Az alábbi diagrammokon a Budapesten és az agglomerációban jellemző telekárakat foglaltuk össze, utóbbit aszerint, hogy az adott telek a budai vagy a pesti oldalon helyezkedik-e el.

Érdekes módon a budai és a pesti oldal közötti különbség sokkal inkább az agglomerációban mutatkozik meg, a budapesti belterületet illetően az eltérés egyáltalán nem ennyire egyértelmű, az átlagos négyzetméterárakban sokkal nagyobb szerepet játszik a piac szűkössége, a rendelkezésre álló szabad földterületek hiánya.

A legtöbb szabad, családi ház építésére alkalmas telekkel a III,. a IV., a XIV., a XVI., a XVII. és a XVIII. kerületben találkoztunk. Itt az árak a bőséges kínálat miatt még nem elrugaszkodottak, míg a szűkös kínálattal rendelkező, belvárosi kerületekről, ahol szinte csupán bontás útján lehet telekhez jutni, ennek ellenkezője mondható el.

Az agglomerációban jelentős eltérés van a Duna két oldalán található telkek között, mely a szakértők szerint főként a budai oldalon fekvő földterületek kedvezőbb adottságaira vezethető vissza. A legmagasabb árakkal Solymáron találkozhatunk, ahol akár a budapesti árszínvonalnak megfelelő négyzetméterárat is meg kell adnunk a kiszemelt telekért cserébe.

A legalacsonyabb árakat, ezzel szemben a pesti oldalon fekvő Szigetszentmiklóson találhatjuk meg, ahol akár már 2-3 ezer forintért is telekhez juthatunk, és a városközpontban is csupán 10 ezer forintot kell adnunk egy négyzetméternyi földdarabért.

A telekárak milliós, akár több tízmilliós nagyságrendű tételt jelentenek a családi házak árában. Főként ez a tényező határozza meg az ilyen típusú ingatlanok árait, feltéve, hogy újonnan épített családi házról beszélünk, hiszen az építési költségek nagyságrendileg azonosak, körülbelül 100-150 ezer forint per négyzetméterért építtethetünk meg egy átlagos házat.

Mit keresnek a legtöbben?

Nincs új a nap alatt: itt az újabb kérdés

Ha tovább jutunk a döntési folyamatban és a kertet preferáljuk egy társasházi lakás előnyeivel szemben, újabb kérdést kell megválaszolnunk: vajon újonnan épített családi házat szeretnénk, vagy inkább a rendelkezésre álló kínálatból válogatunk.

Az ingatlanpiaci szereplők szerint a válasz főként a rendelkezésre álló forrásoktól függ: abban az esetben ugyanis, ha a családi házat preferáló ügyfél körülbelül 30-60 millió forintnyi forrással rendelkezik, vagy ekkora összeghez tud hozzájutni, inkább az építés mellett dönt, hiszen ekkor már a saját elképzeléseinek megfelelő házat tud építeni, az igényeinek megfelelő helyen és telken.

Egyéb esetben marad a vásárlás. A 30 millió forint alatti ingatlanok kínálata rendkívül széles, ennek ellenére gyakorta nem köttetik meg az ügylet, mert az eladásra kínált ingatlanok csak egy része felel meg a legújabb vásárlói igényeknek. A könnyen értékesíthető ingatlanok szűkössége egyébként általános jellemzője a családi házak piacának.

A vásárlók számára az első lélektani határt a 15 millió forint jelenti, ezzel bezárólag kisebb, körülbelül 60 négyzetméteres ingatlanhoz juthatunk a külvárosban, illetve felújításra váró ingatlanok esetében akár a belvároshoz közel. A második lépcsőta bűvös 30 millió forintot jelenti, ebben a kategóriában van a legnagyobb kereslet, de itt a vevők már viszonylag magas elvárásokkal rendelkeznek a vásárlásra szánt ingatlannal szemben.

A harmadik kategóriát alkotó luxusingatlanokkal kapcsolatos problémákról az eladhatatlan lakások témakörét boncoló cikkünkben szólunk bővebben, mely "Eladhatatlan lakások, avagy amire a bank nem hitelez" címmel jelent meg.

Összefoglalásképpen elmondhatjuk, a fiatalokat leginkább foglalkoztató döntés sok esetben nem finanszírozási kérdés, hiszen egy értékhatáron túl a családi házak és az új beruházásokban található lakások piaca árszempontból összemosódik, a kérdés inkább az, hogy mennyit hajlandó a lakáskereső áldozni azért, hogy egy csendesebb környezetben, saját kerttel rendelkező ingatlanhoz jusson.