Súlyos milliókat bukhat most, aki ingatlanba fekteti a pénzét: ezzel jobb most vigyázni

Igen körültekintően kell eljárnia és érdemes számos szempontot figyelembe vennie az ipari ingatlan fejlesztésében gondolkodó beruházónak, ha azt hosszú távon és jól kívánja használni. Hogy ne járjon úgy, mint egy dél-dunántúli befektető, aki már csak akkor szembesült a megvásárolt ipari terület kedvezőtlen adottságaival, amikor visszautasították a hatósághoz engedélykérésre benyújtott építési terveket. Így a meghiúsult beruházás tetemes anyagi kárt jelentett számára. Az ilyen helyzeteket elkerülendő érdemes az ipari ingatlanok fejlesztésében jártas szakemberhez fordulni, aki számos olyan szempontra is felhívja a figyelmet, amire a beruházók nem is gondolnak.

Érdemes 5-10 évre előre gondolkodni

Kulcsfontosságú, hogy megtaláljuk az adott tevékenységnek legmegfelelőbb helyszínt, ha például a munkavégzés zajterheléssel jár, nem ajánlott frekventált, lakóterületekhez közeli helyre építkezni. Amennyiben a beruházó egy transzparens épületet szeretne, ahol lényeges a láthatósága, ahhoz is meg kell találni a megfelelő környezetet. Rendkívül sokat számít az ingatlan megközelíthetősége.

"Számos ügyfelünk a vállalkozás beruházási igényének felmérése alatt ismer fel nem is egy javítható vagy javítandó körülményt, ami a későbbiekben támogatja a hatékonyságot vagy egyéb fontos előnnyel jár. Az egyik partnerünk számára 5-6 éve fejeztünk be egy telephelyépítést, ami az akkori cégmérethez igazodott. Viszont azóta jelentősen megnövekedett a teherforgalma: a korábban használt 3,5 tonnás kisteherautók helyett 40 tonnás nyergesvontatók szállítják az árut, ezek már igen nehezen mozognak a kisebb terhelésre kalibrált területen. Ezért is célszerű legalább 5–10–15 évre tervezni (már amennyire lehet a mai gazdasági helyzetben), látni, hová fejlődhet a cég, mert ehhez igazodva érdemes megtervezni az épületeket, a kiszolgáló perifériákat” – mondja Magyari Csaba, az építőipari projektek előkészítését, tervezését és kivitelezését végző MB-BAU cégcsoport tulajdonos-ügyvezetője, aki több mint húsz éve foglalkozik ipari ingatlanok kivitelezésével, és több mint tíz éve fejlesztésével is. Mint mondja, mindig érdemes előre gondolkodni, hiszen a vállalkozások folyamatos változásban vannak, így meg kell teremteni a fejlődés lehetőségét.

Előbb tájékozódni, azután vásárolni

Már a tervezésnél úgy érdemes elhelyezni egy ipari épületet, hogy az a későbbiekben bővíthető legyen. Ugyanígy látni kell azt is, hogy az épület környezetének a kialakítása, a parkolók, a kerítés megépítése, a közművesítés mennyire terheli meg a büdzsét. Általános elv, hogy nem szabad még egyszer annyit rákölteni a környezetre, mint magára az épületre.

Fontos, hogy az építtető vegye számításba a felmerülő energiaigényt, mert hazánkban napjainkban sem áll mindenhol korlátlanul rendelkezésre a villamos energia és számos helyen csak nagy költséggel lehet megoldani a szennyvíz-elvezetést. Egyes ipari tevékenységek zajjal-porral, a környezet jelentős terhelésével járnak – pl. vegyszert, oldószert, robbanásveszélyes anyagot használnak –, ezért nem telepíthetők lakóterület mellé. Sokszor nincsenek tisztában az építtetők azzal, hogy az ipari célra kinézett terület mire alkalmas, előfordul, hogy csak az adásvételi szerződés megkötése után derül ki: az adott tevékenységre nem vagy csak jelentős többletberuházással kaphatják meg az engedélyt a hatóságtól.

Érdemes egyszerre három oldalról: a tervezés, a generálkivitelezés, valamint az épület-üzemeltetés szemszögéből rátekinteni egy ipari ingatlannal kapcsolatos helyzetre, így idejekorán feltárhatók a beruházók számára azok a körülmények, amelyek jelentős többletköltséget okozhatnak.

Nem egy esetben akkor derülnek ki az adott területtel kapcsolatos korábbi felszín alatti kötöttségek vagy kötelezettségek, amikor a különböző hatósági adatbázisokban kutatunk vagy előzetesen vizsgálódunk. Ez a munka hónapokig is eltarthat, viszont a fellelt információk jelentős hatással lehetnek a tervezett beruházásra

– tájékoztat Magyari Csaba. Olyan esetre is akad példa, amikor döntést kell hozni, elbontsanak-e egy épületet vagy helyrehozható a korábban más kivitelező által ejtett hiba. „Az egyik ügyfelünk üzemi épületének alapozása nem volt megfelelő, számos statikai hibát, hiányosságot fedeztünk fel. Az üzem olyan talajra épült, ahol az évek alatt negatív változás következett be, amivel nem számoltak. Összeállítottunk egy mérnökcsapatot, amellyel komoly geotechnikus, talajmechanikus, laboros és helyszíni digitális mérési, valamint vizsgálati munkákat végeztünk, így megtaláltuk azt a megoldást, ami lehetővé tette, hogy megmentsük az épületkomplexumot. Termeléskiesés vagy egy új gyár építése is megfogalmazódott – sok milliárd forint múlott a szakértelmünkön.”

Olcsó legyen vagy földrengésbiztos?

A szakember szerint minden céget fontos alaposan megismerni, mielőtt megterveznek számukra egy épületet. Számos ismérv alapján maguk is segítenek megtalálni a cégeknek a legalkalmasabb beruházási területet, amiben más esetleg nem látja meg a potenciált vagy éppen egy-egy esetleges rejtett problémát.

Az egyik partnerünk át akarta telepíteni a gyárát egy másik területre, de nem talált erre alkalmas helyet. Egy másik partnerünk adatbázisában ráleltünk egy telekre, amelynek ugyan volt néhány korlátja, azonban hosszas utánajárással alkalmassá tudtuk tenni az új gyár betelepülésére

– folytatja Magyari Csaba, aki azt is hozzáteszi: minden esetben érdemes előzetes szakvéleményt kérni egy beépítésre szánt ipari ingatlannal kapcsolatban, és ha megvalósítható a beruházás, akkor az építésügyi szabályok és törvények folyamatos változása miatt mielőbb elkezdeni a tervezést, a hatósági engedélyeztetést. Bár minden építkezés esetén meghatározó az ár, a szakember szerint mégsem érdemes az olcsóbb, egyben sokszor kevésbé jó vagy silány minőséget választani.

A terveket mérnökök készítik a legjobb tudásuk szerint, minden körülményt figyelembe véve. Véleménye szerint csak azért ne csökkentsük az épületek terv szerinti műszaki paramétereit, hogy kedvezőbb pénzügyi kereteken belül valósulhassanak meg. A természeti behatások, akár a földrengések vagy az egyre gyakoribb vad viharok is jelentős károkat okozhatnak az épületekben, ezért a tervezés vagy az építés esetén ezeket a körülményeket is vegyük figyelembe.