Kevés pénzzel is kaszálhatsz az ingatlanpiacon: rengeteg magyar fektet most így be

A befektetési szabályok alfája és ómegája a diverzifikáció: a legtöbb esetben garantáltan bukó a vége, ha valaki nem foglalkozik ezzel, vagy nem elég körültekintő. A hibába sok kezdő-, illetve pénzügyekben kevésbé jártas befektető beleesik, és a nagy veszteség után hagyja is az egészet, inkább visszatuszkolja a pénzt a matracba, vagy egy nem sokkal jobb esetben egy bankbetétbe. Ebben a cikkben elmagyarázzuk, hogy miért is érdemes különös figyelmet szentelni a portfóliód diverzifikálásába, hogy legalább te lazán vedd ezt az akadályt.

Szóval, bármennyire is bonyolultan hangzik, nem nagy művészet diverzifikálni: mindez ugyanis annyit jelent, hogy több lábon állni. Meg kell osztani a kockázatokat, nem szabad leragadni egyetlen egy papírnál. Vegyünk egy életszagú példát: tegyük fel, hogy jövedelem-kiegészítésként répát termelsz a telken, amit hétvégente a piacra hordasz ki eladni. Egy ideig ez rendben is megy, szépen fogy a zöldség a ládákból, ám egyszer csak valamiért nem veszik az emberek a répádat, és szinte az egész rádromlik, a haszon pedig a nullához közelít - ha nem csapott még át mínuszba a benzinköltség meg a helypénz miatt. Ez egy ugyanolyan hibás stratégia, mintha valaki csak egyféle eszközbe fektetné a pénzét, hiszen a tőzsde világában is gyakran előfordul, hogy nem úgy mennek a dolgok, ahogyan előre eltervezted.

Pont az ilyen esetek elkerülése végett kell megosztani a kockázatokat, több lábra helyezni az üzletet: tehát a példára visszatérve, inkább termessz egy kicsit kevesebb répát, hogy legyen hely a borsónak és a krumplinak is. Ha háromféle zöldséggel érkezel a piacra, akkor bár még mindig megvan a kockázata, hogy deficites lesz a répa-üzlet, de a másik két áru eközben termelheti neked a hasznot is. Ugyanezt a szemléletet kell átültetni a befektetések világába is: ne ragadj le csak az aranynál, a nagynevű részvényeknél.

Legalább 3-5 különféle eszközben gondolkodj: ne csak részvényekbe tedd a pénzed, hanem például állampapírba, kötvényekbe, vagy akár ingatlanalapokba is szórd szét. Ráadásul még az eszközökön belül is érdemes jól elosztani a forrásokat: például, ha részvényben gondolkodsz, akkor sem érdemes 2-3 cég papírjaiból bevásárolni, inkább szedj össze 5-10 vállalatot - lehetőleg különböző iparágakból -, amelyek részvényeiből vásárolni fogsz. És akkor sem kell lemondanod a portfólióképzésről, ha úgy érzed, hogy nem vagy elég magabiztos a tőzsdei- és egyéb befektetési termékek világában. Épp az ilyen ügyfelek megsegítése miatt alkalmazzák a pénzügyi szolgáltatók az ún. prémium vagyonkezelési tanácsadókat - ők egytől-egyik rendelkeznek azzal a tudással, amely a tudatos befektetési szemléletet támogatja.

Súlyos kérdés tehát, hogy mibe és milyen arányban tedd a pénzedet. Egy korábbi cikkünkben Bence Balázs, a Portfolio Trader kereskedési vezetője is hangsúlyozta, hogy többfelé kell szétdobni a befektetésre szánt összeget. Akkor az újdonsült lottónyertesnek javasolta azt, hogy a befektetendő pénzének 30 százalékát tegye ingatlanba.

De mit tehet egy kisbefektető?

Jó, a lottónyertesnek könnyű dobálózni az ingatlanokkal, de akkor sem kell teljesen lemondanod erről az eszközről, ha nincsenek fölösleges tízmillióid. A kisbefektetők számára természetesen egy közvetlen ingatlanbefektetés nehezen valósítható meg, hiszen nem biztos, hogy rendelkezésre áll a jó minőségű ingatlanhoz szükséges önerő, illetve a hosszadalmas vételi, majd eladási procedúra, az ingatlan karbantartásával kapcsolatos feladatok ellátása is akadályokba ütközhet.

Mi is az az ingatlanalap, hogyan működik?

Definíciója szerint az ingatlanalap olyan befektetési alap, amely vagyonát ingatlanokba fekteti, elsősorban a bérleti díj bevételben, másodsorban az ingatlanok értékének emelkedésében bízva. Az ingatlanalapok iroda- és lakásingatlanokba, ipari és telekingatlanokba fektethetnek, emellett tevékenységüket képezheti ingatlanfejlesztés is. Az ingatlanbefektetési alapok előnyei közé tartozik, hogy a normál ingatlanvásárlásokhoz szükséges tőke töredékéből is részesedhetünk az ingatlanpiaci hozamokból, és bárki számára lehetővé teszi az ingatlanbefektetésekben rejlő lehetőségek kiaknázását.

Fontos előny még, hogy folyamatos képünk van arról, hogy mennyit ér befektetésünk. Ingatlanbefektetési-alapokkal egy kevés tőkével rendelkező magánszemély olyan ingatlanoknak lehet a "társtulajdonosa", amelyek mind típusban, mind méretben jóval meghaladják az anyagi lehetőségeit, befektetése nem a lakáspiactól függ.

További pozitívum, hogy az ingatlanalap vásárlásához, tartásához és eladásához sem társulnak extra költségek. A tapasztalatok szerint az ingatlanbefektetések hozama hosszabb távon meghaladja a hagyományos bankbetét jellegű megtakarítási formákét, különösen, ha tartós növekedési pályára áll a piac.

Válságálló?

Az utóbbi időben a tőzsdéket igencsak megtépázta a koronavírus-járvány okozta válság, a szakértők szerint egyedül a közvetlen ingatlanalap kategória alapjainak átlaghozama volt pozitív az elmúlt 3 hónapban, míg a részvény és abszolút hozamú alapoknak különösen nagy veszteségeket kellett elkönyvelniük. Mi lehet ennek a magyarázata? Az értékpapíralapok közvetlenül ki vannak téve a tőzsdei árfolyamok mozgásának, ezeket pedig a tőzsdén kereskedett vállalatok jövőbeli kilátása befolyásolja. A rendkívüli intézkedések következtében fellépő potenciális keresletcsökkenés, illetve termelési nehézségek rontották számos vállalat profitkilátását.

Így nyilvánvalóan az értékpapír-befektető is, mint közvetett vállalattulajdonos, értéket veszített. Az ingatlanpiac viszont nincs ehhez hasonlóan szoros összefüggésben a vállalatok profitkilátásával, így ezek a hatások sem gyűrűztek be hasonló sebességgel és mértékben. Így tudott az ingatlanalapok átlaghozama év eleje óta kisimult árfolyam-növekedést mutatni.

Na persze fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlanalapok sem kockázatmentesek. Egy esetleges recesszió például hatással lehet a bérlői aktivitásra, illetve a járványügyi intézkedések negatívan érinthetik a kereskedelmi ingatlanok piacát is. Az viszont ez esetben is egyértelmű, hogy a kockázatok jelentősen mérsékelhetők egy jól megválasztott pénzügyi szolgáltatóval. Ezeket a kockázatokat ugyanis csökkenthetik a jól megválasztott bérlők, a hosszú időtávú bérbeadási szerződések, illetve a bérlői igények folyamatos kezelése válságos időszakban is.