Filléres panelek Pesten: lakások vasbeton kalitkában

Az internetes keresőportálokon megtalálható, a Thesys Csoport által összesített kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy hogyan változott a panellakások ára 2009. második negyedéve, illetve 2012. második negyedéve között 14 (III., IV., VIII., IX., X., XI., XIII., XIV., XVI., XVIII., XIX., XX., XXI. kerületek) fővárosi kerületben. Az elemzéshez összesen közel háromszázezer, házgyári technológiával épült, társasházi panellakás hirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz az ár szerinti felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. De nézzük is az eredményeket.

Az eredmények azt mutatják, hogy a budapesti panellakások nagyságrendileg két kínálati árszegmensben mozognak kerületenként. Az Átlag alatti szinten a nagy lakótelepekkel rendelkező kerületek lakásait találjuk (IV., VIII., X., XV., XVIII., XIX., XX., XXI.) Itt az árszintek sokkal nagyobb volatilitást is produkálnak a vizsgált időszak egészét tekintve. Az átlag feletti kínálati árszinttel jelentkező kerületek (III., IX., XI., XIII., XIV., XVI.) esetében pedig enyhe emelkedés figyelhető meg az utolsó negyedévben. De nézzük, bővebben mi a helyzet ebben a piaci szegmensben?

Bár a panellakások népszerűsége minimálisan csökkent a válság évei alatt, Budapesten a panelvásárlás még mindig népszerűbb, mint az országos átlag (~11%). A KSH 2012 első negyedévére vonatkozó előzetes adatai alapján a fővárosban 13 százalék körül alakult a panellakás adásvételek aránya - ez pedig a 2009-2010-es tranzakciószámokkal egyezik meg - mondta el a Pénzcentrum.hu-nak Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Rutai Gábor szerint ugyanakkor a fővárosban szép lassan nyílik az olló a tégla-, illetve a panellakások tranzakciószámai között. A Duna House elemzési vezetőjének véleménye szerint így viszont kitűnő vásárlói pozícióban vannak azok, akik mégis a panel mellett döntenek.

Tovább boncolgatva az adatokat kiderül, hogy a paneltranzakciók területi megoszlása jóval koncentráltabb Budapest egyes kerületeiben. A 2011-es KSH eladási adatokból kiindulva a III., IV., XV., XVII., XIX. és XXI. kerületekben magasabb a panellakások részaránya 25 százaléknál, tehát ezekben a kerületekben 4 ingatlan eladásból több mint egy panellakás. Déry Attila véleménye szerint ebben nagy szerepet játszik a kerületek lakásállományának szerkezete is. Arányaiban legtöbb panellakás a XV. kerületben cserél gazdát, az elmúlt években átlagosan 40 százalék volt a panellakások részaránya ebben a kerületben az összes eladás közül.

A vásárlók motivációit illetően Déry Attila elmondta, a panelvásárlók célcsoportjánál fontos szempont, hogy ezeknél az ingatlanoknál a legalacsonyabb a fajlagos ár - magyarán egységnyi összegből panellakások közül lehet megvásárolni a legnagyobb alapterületűt. Ezért például a nagy családosok - akik szűkebb anyagi lehetőségekkel bírnak, de mégis fontos nekik a nagy lakás -, még a magasabb havi fenntartási költségek ellenére is panellakást vásárolnak. De az alacsony fajlagos ár más célcsoport számára is vonzó lehet. Déry Attila tájékoztatása szerint akadnak vidékről a fővárosba költözők is, akik az alacsony fajlagos költség miatt első lakásnak inkább panellakást választanak. Sőt, most van több szülő is, aki a felsőoktatási intézményekbe bejutott gyermekének vásárol panellakást - szintén a korábban ecsetelt fajlagos költségek miatt.

Rutai Gábor tapasztalatai szerint láthatóan akad, aki befektetési céllal vásárol panelt, de az is szembetűnő, hogy többnyire a legolcsóbb kategóriát keresik. A DH adatai szerint Budapesten egyébként a befektetési céllal lakást vevők 85 százaléka vett idén tégla-, és csak 15 százaléka panellakást. Déry Attila szerint bár a panellakásoknál magasabb hozamot lehet elérni kiadásból, mint a téglalakások esetén, ez azonban csak akkor igaz, ha a lakások a teljes befektetési időszakon belül bérbe vannak adva. Sőt, a szakember szerint a magasabb rezsi költségek miatt a panellakások kiadhatósága azonban valamivel rosszabb is tégla társaiknál.

Nem lehet "megvetett" lakótelepről beszélni, a környék és a piac az elmúlt években (évtizedekben beárazott minden lakótelepet - mondja Rutai Gábor. Déry Attila közlése szerint Budapesten a 7-14 millió közötti árkategóriában lévő panellakások a legkeresettebbek. Ezen belül is a legtöbb érdeklődést a 8, illetve 9 millió forint körüli árcédulával rendelkező lakásoknál regisztrálta az OC 2012 második negyedévében. Méret tekintetében is igen egyértelmű a kép - a 8-9 milliós lakások közül többnyire az 50 négyzetméter körülieket keresik. Ezek jellemzően 2 szobás vagy 1+2 fél szobás lakások. Rutai Gábor tapasztalatai szerint viszont nagy az érdeklődés a 35 négyzetméter (~6,7 millió forint), illetve 66-68 (~9,3 millió forint) négyzetméter körüli ingatlanokra is. Mint mondja, mivel ezek típusméretek, így nem meglepő az adat.

Az eladhatóságot mindazonáltal a panellakásoknál is a szokásos tényezők határozzák meg (lakás-, épület állapota, elhelyezkedése, részt vett-e panelprogramban, környék közlekedése, szolgáltatások közelsége, stb.) - összegzi Déry Attila, majd hozzáfűzi: "árak szempontjából nem is tudok olyan szegmenst mondani, ami nehezen lenne eladható, mivel, bár kevesebb, mint a 8 milliós lakásokra, de a III. kerületben a Pók utcai lakótelep drágább, 17-18 milliós panellakásaira is van érdeklődő".

"Középtávon várhatóan nem fog már csökkeni a panelek forgalma, a mostani intenzitás feltehetően stabilizálódik. Árakban az idén érezhető felpattanás nem látszik trendszerűnek, nagyon érzékeny és hektikus a fővárosi panelek ára, így akár még lefelé is mozdulhat, még ha a tavalyi mélypontot nem is éri el. Az elsőlakás vásárló fiatalok, az alacsonyabb státuszúak számára mindig egy elérhető lehetőség marad, a panelprogrammal pedig kifejezetten vonzó is lehet a jövőben, így amennyiben középtávon emelkedni tudnak az ingatlanárak, ez a szegmens se fog lemaradni" - mondta Rutai Gábor.