Milliókkal is ráfizethetünk: fix vagy változó kamatozású hitelt vegyünk fel?

Egyre több lakásvásárló választja a fixált kamatozású hiteleket, amivel a törlesztőrészletük ritkábban változik, mint a változó kamatozású kölcsönöknél. Ennek köszönhetően kiszámíthatóbbak lesznek a törlesztőrészletek, azonban a fixált hiteleknek a kamata is magasabb.

Rövid vagy hosszú kamatperiódust válasszunk?

A kérdés bonyolultabb, mint elsőre gondolnánk, ezért kiszámoltuk, mennyivel emelkedik a törlesztőrészlet és mennyi lesz a teljes visszafizetett összeg a hitelfelvételünk után. A változó kamatozású hitelek átlagkamata 3,5 százalék körül mozog az MNB adatai szerint, a fix kamatozású lakáshitelek átlagkamata pedig 5,5 százalék. Az egyszerűség kedvéért mindkét hitel kamatszintje a 3 hónapos BUBOR-hoz, vagyis a budapesti bankközi kamatlábhoz köthető, a változó kamatozású hitelnél 3 hónapos, a fix kamatozású kölcsönnél pedig 5 éves kamatperiódussal végeztük el a számításokat.

Egy lakáshitel futamideje több évtizedig is tarthat, jelenleg az újonnan felvett kölcsönök átlagos tartama 15 év, így mi is ezzel számoltunk, példáinkban 10 millió forint felvett hitelösszeget vettünk alapul. A hosszú futamidő velejárója, hogy a kölcsön kamata változhat, így több kalkulációt is végeztünk arra, hogy melyik kölcsönnek mennyire emelkedik meg a törlesztőrészlete:

• Az első kalkulációban 2 év múlva 2 százalékponttal emelkedik a BUBOR.

• A második kalkulációban 8 év múlva 4 százalékponttal emelkedik a BUBOR.

• A harmadik kalkulációban 12 év múlva 6 százalékponttal emelkedik a BUBOR.

• A negyedik kalkulációban lépcsőzetesen 2-2 százalékponttal emelkedik a BUBOR 2, 8 és 12 évvel a hitel felvétele után.

• Kíváncsiak voltunk arra is, hogy mekkora kamatemelkedésre van szükség ahhoz, hogy a két hitel teljes visszafizetendő összege közel azonos legyen.
  

Melyikkel járunk jobban?

Az első számításnál a változó kamatozású kölcsön után már a harmadik év elejétől magasabb kamatot fizethetünk, így a kezdeti, 71 ezer forintos havi részletek 82 ezer forintra nőnek, így a teljes visszafizetendő 14,5 millió forint körül alakul. A fixált kölcsön után már a futamidő elején is 82 ezer forintos a részlet, ami a hatodik év kezdetétől 93 ezer forintra nő, a teljes visszafizetendő így 16 millió forint lesz. Látható, hogy a csekély mértékű kamatemelkedés után még mindig a változó kamatozású hitel a kedvezőbb, mivel 5 év után a fix kamatozású kölcsön törlesztőrészlete is megemelkedik, így a teljes visszafizetendő összeg az utóbbinál is emelkedik.

A második számításnál 8 év után változik a kamat, a 4 százalékpontos BUBOR-emelés hatására pedig 71 ezerről 93 ezer forintra nő a törlesztőrészlet. A fixált hitel kezdeti, 82 ezer forintos havi részlete pedig 104 ezer forintra nő a 10. év végén, vagyis két évig a változó kamatozású kölcsön törlesztője magasabb, mint a fixált hitelé. A két kölcsön kamat-különbözete 1,4 millió forint, vagyis 23 százalékkal több kamatot fizetünk a banknak a fixált hitelnél.

Ha 12 év múlva, 6 százalékponttal ugrik meg a BUBOR, akkor a fixált kölcsönnél gyakorlatilag a teljes futamidő alatt ugyanakkora törlesztőrészletet fizetünk. A változó kamatozású hitelnél viszont az utolsó három évben 104 ezer forintos részletekkel számolhatunk. Ennek ellenére a teljes visszafizetendő a változó kamatozású hitel felé billen, 654 ezer forinttal kevesebbet kell fizetni a banknak, vagyis ennek a kamattörlesztése 14 százalékkal lesz alacsonyabb a fixált hitel kamattörlesztésénél.

A lépcsőzetesen növekvő BUBOR-nál már nagyobb is lehetne az eltérés, mivel a futamidő felében kamatemelkedést tompítja a fixálás. Ennek ellenére a visszafizetett kamat különbsége itt is 14 százalék. Egyébként ennél a kalkulációnál fizethetjük a legtöbb kamatot mind a két kölcsöntípusnál, vagyis a hitelfelvevők számára ez lehet a legdrágább eshetőség.

Az utolsó összehasonlításunkban a BUBOR már egy év után változik, viszont még a fixált kölcsön kamatperiódus-fordulója előtt visszatér a mostani kamatszint. Ebben az esetben a kamatszint 7 százalékpontos emelkedésére lenne szükség ahhoz, hogy a visszafizetett összeg közel azonos legyen. Ez viszont valószínűleg csak egészen extrém esetben következhet be, a 2008-as válság kirobbanásakor is csupán 3 százalékos egyszeri, nagymértékű kamatemelést láthattunk. Ez még a korábbi emelésekkel együtt is csupán 5,5 százalékkal magasabb kamatnak felelt meg.

Az 5 évig fix kamatozású hitelek azok számára kifejezetten ajánlhatók tehát, akik 5 évig változatlan törlesztőrészletet szeretnének. Hasonló igaz a 10, 15 éves kamatozású hitelekre is. Mivel azonban e hitelek kamata eleve magasabb, és az első kamatperiódus után ugyanúgy megemelkedhet a törlesztőrészletük, a teljes visszafizetett összeg a fix kamatozású hitelek esetében szinte biztos, hogy magasabb lesz, mint a változó kamatozásúaknál. Ezt mutatták fenti példáink.

Mi lenne, ha végig fixálnánk?

Most már több banknál is elérhetők a teljes futamidőre fixált kamatozású hitelek, így érdemes lehet összehasonlítani a fenti eseteket a teljes futamidő alatt állandó törlesztőrészletű termékekkel. A teljes futamidőre rögzített kamatozású hitelek nagyjából 1 százalékponttal magasabb kamatozásúak, mint az 5 évre rögzítettek, így 6,5 százalékos kamattal számoltunk, így a törlesztőrészlet 87 ezer forint lenne, a teljes kifizetett kamat pedig 5,7 millió forint.

A fixált kamatozású hitel ennél csak a harmadik vizsgált esetünknél (12 év múlva 6 százalékpontos emelés), illetve az átmenetileg megnövelt kamatozású hitel esetén alacsonyabb a kifizetett kamat. A változó kamatozású hitelek viszont csak egy esetben, a lépcsőzetesen növelt kamatozás esetén drágábbak a teljes futamidőre rögzített törlesztőrészletű kölcsönöknél.