Luxus lett a lakásvásárlás: így zártak ki a piacról átlag magyar családokat

A jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben, valamint az ingatlanok várható drágulása miatt nem érdemes várni a lakásvásárlással. Tisztában vannak ezzel a magyarok is, nagymértékben nő ugyanis a lakáscélú jelzáloghitelek felvétele. Noha a növekedés mértéke ijesztő lehet, szakértők szerint nem kell tartanunk jelenleg az ingatlanpiac összeomlásától. Az MNB ettől függetlenül igyekszik fenntartani a hitelezés stabilitását, ezt a célt szolgálják az adósságfék intézkedései is, amelyek a fix kamatozású lakáshitelek felvételére ösztönzik a lakosságot.

A 2015-ben elfogadott és idénoktóberben tovább szigorított jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) bevezetésével a jegybank korlátot szab a felvehető hiteleknek. Eszerint legalább 10 évre fixált kamatú hitelek terén 400 ezer forint nettó jövedelem alatt a törlesztőnk csupán a jövedelmünk 50 százalékáig terjedhet, a fölött a határ 60 százalék (2019 júliusától ez 500 ezer forint lesz). Amennyiben változó kamatozású hitelt veszünk fel, úgy ezek az arányok legfeljebb 25 és 35 százalékig terjednek.

>>>Találd meg a neked megfelelő ajánlatot a Pénzcentrum kalkulátorával!<<<

Az MNB korlátozása azt a célt szolgálja, hogy a lakosság ne tudjon olyan mértékben eladósodni, amelynek törlesztésére a hitelfelvevők már nem képesek. Ez önmagában fontos garancia, sokak azonban pont emiatt nem juthatnak akkora hitelhez, amelyből meg tudják venni a kiszemelt lakást. A jövedelmünk behatárolja, mennyi hitelhez juthatunk, sok esetben viszont csak akkor szembesülnek ezzel, amikor az igényelt összeg esetén elutasító választ kapnak a banktól.

Minden esetben végig fix kamatozású hitellel számoltunk, hiszen egyrészt ezáltal érhetjük el a jövedelemarányosan legmagasabb összeget, másrészt csak így számítható ki előre, hogy mekkora lesz a teljes visszafizetendő összeg. A kamat során az MNB által közétett legutóbbi, fixált hitelekre számolt átlagkamattal kalkuláltunk

Számításaink során arra jutottunk, hogy 150 ezer forint nettó jövedelem esetén - mivel a törlesztőnk maximum 75 ezer forint lehet havonta - 15 éves futamidővel legfeljebb 9 millió háromszázezer forintot vehetünk fel. Ha a vállalt futamidőt 20 évre toljuk, akkor az elérhető hitel már 11 millió. Nettó 200 ezer forint jövedelem esetén már 15 millió forintot is kaphatunk, 250 ezres fizetésnél pedig 20 éves futamidő mellett akár 18 millió ötszázezer forintot is felvehetünk. Az alábbi korlátozások adóstárssal együtt vonatkoznak ránk, így sokat segíthet, ha nem egyedül vesszük fel a hitelt.

>>>Személyre szabott ajánlatért használd a Pénzcentrum kalkulátorát<<<

Egészen látványos az ugrás a nettó 350 ezres és a 400 ezres jövedelemmel felvehető hitelek között. Mivel a 400 ezres jövedelem már eléri az MNB által meghatározott küszöböt, ebben az esetben már a jövedelmünk 60 százalékát fordíthatjuk törlesztésre. Az ezzel a jövedelemmel felvehető hitelösszeg 15 évre 29 millió 800 ezer forint, ha pedig ennél is több pénzre van szükségünk, 20 éves futamidőre 35 millió 500 ezer forintot vehetünk fel. Ez utóbbi összeg már majdnem 10 millió forinttal több, mint az 50 ezer forinttal alacsonyabb jövedelemnél.

Mindezek azonban elméleti határok, amelyet az MNB fix kamatozású hitelekre számolt átlagkamatával kalkuláltunk. Azaz a piaci hitelek lehetnek ennél alacsonyabbak és magasak is egyaránt. Hogy könnyebben kiigazodj azon, hogy az adott jövedelmeddel mennyi hitelhez juthatsz, kalkulátorunk segítségével kiválasztottunk pár példát, amelyek megmutatják, hogy adott összeghez mekkora jövedelemmel juthatsz hozzá. Amennyiben például 10 millió forintnyi lakáshitelre van szükséged, 15 éves futamidő és 15 éves kamatperiódus mellett az Unicredit ajánlatával havi 81 ezer forintos törlesztővel, 5,64 százalékos THM mellett nettó 163 ezer forint jövedelemre lesz szükséged. Ha az Erste ajánlata nyerte el a tetszésed, ehhez nettó 170 ezer forint jövedelmet kell felmutatnod, míg a CIB ajánlatával176 ezer forintos jövedelemmel juthatsz 10 millió forinthoz.

15 millió forint felvétele esetén már magasabb jövedelem az elvárt. A futamidő itt is 15 év, a kamatperiódus szintén 15 éves. Ebben az esetben 244 800 forintos jövedelemre van szükséged, hogy azUnicredit ajánlatával felvehesd a 15 milliót. A törlesztőd ekkor 122 ezer 400 forint lesz. Nagy a szórás az egyes ajánlatok között, a CIB termékévelélve immár ugyanahhoz a 15 millióhoz 20 ezer forinttal magasabb havi nettó jövedelem az elvárt.

Ha pedig nagy összegre, 20 millió forintra vágysz, és 15 évre vállalod ennek visszafizetését, 4,57 százalékos THM mellett az Unicredit termékéhez immár 305 ezer forintos nettó jövedelmet kell felmutatnod. Az Erste ajánlataettől némileg elmarad, ott 325 ezer forintos jövedelemmel juthatsz 20 millióhoz, azMKB ajánlatával az elvárt jövedelem 334 ezer forint.

Természetesen a futamidő kitolásával a havi törlesztőrészlet minden esetben csökkenthető, ezáltal pedig alacsonyabb jövedelemmel is felvehetjük ugyanazt az összeget, ekkor viszont tudnunk kell, hogy a teljes visszafizetendő összeg jelentős mértékben megnőhet. Érdemes előre informálódni az ajánlatokról, ehhez pedig nagy segítség lehet aPénzcentrum kalkulátora- sok esetben ugyanis jelentősen alacsonyabb jövedelem is elég ugyanannak a hitelösszegnek a felvételéhez másik ajánlat választása esetén.

A hitelfelvétel során mindig mérlegeljük, mekkora összeget tudunk gond nélkül felvenni. Érdemesebb lehet a törlesztőt egy, a plafonnál alacsonyabb összegben meghatároznunk, és némi tartalékot képeznünk, amely nem várt esemény esetén is (például a munkaviszony átmeneti megszűnése) biztosítja a törlesztőképességet. Hosszabb lejáratú rendszeres megtakarítások felhasználásával pedig később előtörleszthetünk, ezzel csökkentve a futamidőt és a teljes visszafizetendő összeget.