Ezzel a trükkel évekkel korábban szabadulhatsz a lakáshiteledtől

A lakás-takarékpénztárnál felhalmozott pénzünknek számos felhasználási lehetősége van az építéstől-bővítéstől kezdve a felújításon át egészen a közművesítésen. Eme lehetőségek között találjuk meglévő, lakáscélú hitelünk elő- vagy végtörlesztését is. Érdemes ezt az utóbbi lehetőséget kicsit alaposabban is megvizsgálni, mivel jelentős összegeket spórolhatunk így meg.

Először is előtörlesztés esetén hitelünk tőketartozása csökken, tehát ha nem is sikerül a teljes hitelt idő előtt kifizetni, a későbbiekben már kisebb összeg után kell fizetnünk a kamatokat. Végső soron tehát kevesebb pénzt kell visszafizetnünk a banknak a futamidő végéig. Ráadásul mindezt úgy tesszük, hogy a tőkét nem csupán a saját pénzünkből csökkentjük, hiszen a lakástakaréktól kiutalt összegnek csak egy része a mi korábbi befizetésünk, másik része pedig állami támogatás.

Tehát azt is mondhatjuk, hogy duplán járunk jól: részben más pénzéből csökkentjük a tartozásunkat, ami után kevesebb kamatot kell megfizetnünk a továbbiakban. Ráadásul bizonyos hitelek esetében ingyenesen törleszthetünk elő a lakástakarékból, tehát még ez sem jár többletkiadással a számunkra.

Hogyan számoltunk?

Az egyszerűség kedvéért csak minősített fogyasztóbarát hiteltermékekkel számoltunk, mivel ezek esetében a lakástakarék-pénztári betétből a szerződés szerint elérhető megtakarítás, a hozzá kapcsolódó állami támogatás és az azokra jóváírt kamat mértékéig díjmentes az előtörlesztés.

Ugyancsak az egyszerűbb számítás érdekében a hitelek kamatait végig fixáltuk - tehát például egy 10 éves futamidejű hitel esetében 10 évre fixált kamatperiódussal kalkuláltunk. Számításainkhoz létező banki és lakás-takarékpénztári termékek kondícióit vettük alapul.

Első variáció

Az első esetben egy 10 éves futamidejű, 10 millió forintos jelzáloghitelt vettünk alapul, a kamatozása végig rögzített. A hitel ügyleti kamata évi 3,27 százalék. A felvett hitel után az induló díjakkal együtt összesen 11 939 040 forintot kellene visszafizetni a futamidő végéig (THM 3,69%). A hitel törlesztőrészlete havonta 97 812 forint.

A hitel mellé a képzeletbeli adós család minden tagjára (szülők és 2 gyerek) kötnek 1-1 lakástakarékot, mindegyiket a maximális 20 ezer forinttal és 50 hónapra. A befizetések és az utánuk járó kamatok és állami támogatás révén a megtakarítási időszak végére fejenként 1 302 770 forint gyűlik össze, összesen tehát 5 211 080 forint.

A hitel tőketartozása az 52. hónap végén (2 hónapos kiutalási idővel számolva) 6 063 831 forint lesz. A fenti 5,2 millió forint betörlesztését követően ebből már csak 852 751 forintnyi tőketartozás marad fenn. Ha azt feltételezzük, hogy ezt már normál menetrend szerint fizetik a futamidő végéig, akkor a következő 68 hónapban a tőke és kamatai után összesen 935 355 forintot fog a család kifizetni.

Ebben az esetben tehát a család az első 52 hónapban kifizette az induló díjakat (201 593 forint), az első 52 hónapban kifizettek 5 086 224 forintot, betörlesztették az LTP-n lévő megtakarításaikat, majd a futamidő végéig a fenti 935 355 forintos kiadásuk volt még. Összesen tehát 11 434 252 forintot fizettek vissza a banknak, míg az előtörlesztés nélkül 11 939 040 lett volna a végösszeg.

Spóroltak tehát a kamatokon 504 788 forintot, illetve azt se felejtsük el, hogy az LTP-ből betörlesztett összegből csak 4 millió forint volt a saját befizetésük, a többi 1 211 080 forint már az állami támogatásból és a kamatokból tevődött össze.

Ez a forgatókönyv persze nem túl valószínű, hiszen az LTP-s előtörlesztés utáni törlesztőrészlet a korábbi 97 812 forintról 13 755 forintra csökken, tehát jelentős összeg szabadul fel a család bevételeiből. Ráadásul további 80 ezer forint szabadul fel havonta, amit eddig az LTP-kbe fizettek. Sokkal valószínűbb tehát, hogy a megmaradó, 1 millió forintnál is kevesebb összeget is előbb-utóbb végtörlesztik, és nem húzzák még 5 évig a visszafizetését. Ebben az esetben a megtakarított összeg még magasabb.

Második variáció

Nézzünk most egy nagyobb, 15 millió forintos hitelt. A futamidő 20 év, a fentieknek megfelelően itt is végig rögzített a kamatperiódus. A hitel ügyleti kamata 4,93 százalék, a teljes visszafizetendő összeg 24 052 698 forint (THM 5,29%). A hitel mellé 2 lakástakarékot kötnek az adósok, ezúttal 10 évre, szintén a maximális havi 20 ezer forinttal.

Ez azt jelenti, hogy a futamidő felénél 6 271 554 forintot tudnak majd előtörleszteni, amivel a tőketartozásuk 2,9 millió forintra csökken. Amennyiben itt is feltételezzük, hogy ezt az összeget már normál módon, havonta törlesztik, akkor a hitel lejártáig összesen 21 888 130 forintot fognak visszafizetni, szemben a fenti 24 milliós összeggel.

Harmadik variáció

Utolsó példánkban egy kisebb, 5 millió forintos hitelt vettünk alapul. A kölcsön futamideje 10 év, a kamatperiódus szintén végig rögzített. A hitel ügyleti kamata 3,27 százalék, előtörlesztés nélkül a teljes visszafizetendő összeg 6 070 320 forint (THM 4,07%).

A hitel mellé az adósok 3 lakástakarékot kötöttek, mindössze 4 évre. A megtakarítási időszak alatt ezzel összesen 3 908 310 forintot takarítanak meg. Azonban az LTP kiutalási időszakának a végére az adósok tőketartozása már ennél kevesebb: kicsivel haladja meg a 3 millió forintot.

A banknak visszafizetett teljes összeg így 5 776 627 forint: tehát nem csak pénzt, de időt is spórolnak az adósok, hiszen 120 hónap helyett mindössze 52 hónap alatt kifizették a hitelüket. Ráadásul a lakás-takarékpénztári megtakarításukból még marad több mint 870 ezer forint, amit elkölthetnek egyéb lakáscéljaik megvalósítására.

Hogyan határozzuk meg a törlesztőrészletet?

Láthattuk tehát, hogy jelentős összegeket spórolhatunk meg, ha lakás-takarékpénztári megtakarításokból idő előtt visszafizetjük a tőketartozásunk egy jelentős részét. Ugyanakkor felmerülhet az az ellenérv is, hogy ahelyett, hogy lakástakarékokba tennénk a pénzünket, inkább választhatunk eleve rövidebb futamidőt.

Ebben természetesen van igazság, hiszen a rövidebb futamidővel eleve kisebb a hitel lejáratáig visszafizetendő összeg mértéke. Cserében természetesen magasabb a törlesztőrészlet, ugyanakkor ha lenne pénz az LTP-kre, akkor miért ne lenne pénz a magasabb törlesztőre?

Ez mind igaz, ugyanakkor fontos különbség, hogy a lakástakarékokkal szemben a törlesztőrészlet egy kötelezettség, amit időben fizetni kell. A rögzített kamatoknak hála az a veszély itt nem fenyeget, hogy elszállnak a törlesztőrészletek, ettől függetlenül nem biztos, hogy szerencsés, ha a túl magas törlesztők miatt feszessé válik a családi költségvetés.

Azért még senkinek sem mondta fel a bank a jelzáloghitelét, mert nem fizette a lakástakarékját, azért azonban már igen, mert nem fizette a törlesztőrészleteit. Éppen ezért érdemes lehet elgondolkodni azon, hogy kisebb törlesztőrészletet vállaljunk, "felesleges" pénzünket pedig félretehetjük abból a célból, hogy később mégiscsak előbb rendezzük tartozásunkat.