Ketyeg a kamatbomba: egy egyszerű hiteltrükkel elkerülheted a törlesztőrobbanást

Rengeteg magyar lakáshiteles szembesülhetett vele, hogy bizony emelkedett a törlesztőrészlete, ugyanis a piacra is begyűrűzött az MNB kamatemelési ciklusának hatása. Ugyanis szeptemberre már a BUBOR értéke is emelkedett, ami a jegybanki alapkamattal ellentétben már közvetlenül befolyásolja a lakossági lakáshitelek árait.

A BUBOR, azaz a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb az a kamat, amelyen a kereskedelmi bankok hitelt nyújtanak egymásnak rövid futamidőre. Ha úgy tetszik: ez a változó kamatozású hitelek "nagykereskedelmi ára". Ha például a 3 havi BUBOR értéke 0,5 százalékkal emelkedik 3 hónap alatt, akkor a kapcsolódó hiteltermékek kamata is ugyanennyivel nő.

A hitelekre a referenciamutató hónap utolsó munkanapja előtti második napon érvényes értéke lesz az irányadó. Tehát a szeptember 28-án érvényes érték lesz irányadó az októberben átárazódó kölcsönök tekintetében. Ezen a napon a 3 havi BUBOR értéke 1,78 százalék volt, mialatt a 3 hónappal azelőtti, június végi érték még csak 1,05% volt. Tehát októberben az érintett kölcsönön kamata 0,73 százalékkal emelkedik.

Korábbi számítások szerint egy hasonló mértékű kamatemelkedés egy 10 millió forint összegű, 10 év hátralévő futamidejű kölcsön esetében nagyjából 3000 forintos törlesztőrészlet emelkedést eredményezhet.

Ez a változó kamatozású hiteleket érintheti, amelyek a jelenleg fennálló állomány 26 százalékát teszik ki az MNB adatai szerint, jelzáloghiteleknél pedig az állomány 35 százaléka rendelkezik éven belül változó kamatozással. Egy tanulmányban emlékeztetnek, hogy egyébként a helyzet ebből a szempontból sokkal jobb, mint három éve volt, amikor még 55 és 63 százalékon álltak ugyanezek a mutatók.

Az újonnan kötött lakáshitel-szerződéseken belül viszont már 1 százalék alá csökkent a változó kamatozású hitelek aránya. Az új szerződések zöme legalább 10 éves kamatrögzítéssel rendelkezik, vagy épp a futamidő végéig fix kamatozással.

Jön a feketeleves, érdemes lépni

Aki lakáshitel felvételében gondolkodik, a fentieket figyelembe véve érdemes a fix kamatozású kölcsönök mellett döntenie. Sőt, akinek meglévő, változó kamatozású hitele van, annak pedig jó lehet mihamarabb fixálni a kamatokat. Ugyanis a szakértők szerint a mai hitelajánlatok jövőre már emelkedni fognak; míg a már kihelyezett, változó kamatozású hitelek törlesztőrészlete hamar leköveti az új árazást.

A lakáshitel felvételekor komoly döntést kell meghoznunk: az összehasonlítás során soha nem szabad kizárólag a törlesztőrészletre hagyatkozni!

Meg kell nézni a THM-et, kamatperiódust, visszafizetendő teljes összeget is. Tegyük fel, hogy egy házaspár 20 millió forintot szeretne felvenni (úgy, hogy a jövedelmük együttesen eléri a 400 ezer forintot. A Pénzcentrum kalkulátorában megnéztük, milyen feltételekkel vehetnék fel az összeget 10, 15 és 20 éves futamidőre (végig fix kamatozással).

Mint kiderült, súlyos milliók múlhatnak a döntésen, úgyhogy jól át kell gondolni, mit bír el a pénztárcánk, és ha belefér, akkor érdemesebb lehet egy rövidebb futamidejű konstrukciót választani. A kalkulátorunkban vizsgált lakáshiteleknél már 5 év mínusz is durván 3,5-4 millió forint spórolást jelenthet a teljes visszafizetendő összeg tekintetében.

Ha pedig 20 helyett 10 évre vesszük fel (végig fix kamatozásra) a 20 milliós összeget, akkor akár 7 millió forinttal is több maradhat a zsebünkben.

Amennyiben viszont a jövedelmünk, vagy az egyéb tartozásaink miatt kérdéses, hogy a rövid futamidőre megkaphatjuk-e a hitelt, akkor a futamidő kitolásával is játszhatunk, hiszen a jövedelemarányos törlesztési mutatót (JTM mutató) a törlesztőrészlet alapján mérik. Ez alapján határozzák meg ugyanis a bankok, hogy havi nettó jövedelmünk mennyi havi törlesztőrészletet “bír el", mekkora részét fordíthatjuk az adósságok visszafizetésére.

Az sem mindegy, mennyire fixálsz

A kölcsönünk árát az is nagyban meghatározza, hogy mennyi időre fixáljuk a kamatainkat: ezt is a fenti házaspár példája alapján vizsgáltuk. A Pénzcentrum hitelkalkulátorában megnéztük, hogy mi a különbség az 5, és a 10 éves fixálás, valamint a végig fix kamatozású lakáshitelek törlesztőrészletei, THM-je, és a teljes visszafizetendő összeg között. Tehát összességében mennyibe is kerül a biztonság.

Változó kamatozású lakáshiteleket nemigen kínálnak már a hazai pénzintézetek, a fenti paraméterekkel a Pénzcentrum kalkulátora egy ajánlatot sem dob ki. A fixált kölcsönök esetében viszont összességében elmondható, hogy minél tovább fixálja valaki a hitelét, annál magasabb lesz a THM, így pedig a havi törlesztő és a visszafizetendő összeg is. Egy 5 és egy 20 évre fixált hitel THM-je között nagyjából 1,5-2 százalékos az eltérés, ami a törlesztőrészlet tekintetében 15-20 ezer forintot jelent havonta, a teljes visszafizetett összeg pedig 4-5 millióval magasabb a 20 évre fixált hitelek esetében.

Ám ennek ellenére is érdemes lehet hosszabb távon fixálni, hiszen így kivédhetjük a törlesztőrobbanást.

Sőt, számos bank vezetett már be olyan hitelterméket, amelyeknek a lényege, hogy kedvező feltételek mellett vehetünk fel hosszú távra fixált lakáshiteleket. A Takarékbanknál például már 15 és 20 évre optimalizált konstrukciókkal is találkozhatunk. Sőt, a lakáshitel mellett akár szabad felhasználású jelzáloghitelt is választhatunk hosszú távon is végig fix kamatokkal. Ráadásul, ha valaki a bank ügyfele, akkor a hirdetményben meghatározott feltételek szerint még kamatkedvezményeket is biztosítanak a különböző konstrukcióknál, illetve kezdeti díjakra vonatkozó kedvezményeket is.