Több százezer magyar lakáshiteles retteghet: lejtőre kerülhet, aki nem lép

Afelől soha senkinek nem volt semmi kétsége, hogy a jelzáloghitelek korábban soha nem látott mértékben alacsony kamatai előbb-utóbb emelkedésnek fognak indulni. A nagy kérdés egyedül az volt, hogy ez a folyamat mikor veszi kezdetét: tavaly még sokan úgy gondolták, hogy a kamatkörnyezet emelkedésének kezdete csak 2019-2020 környékén jön el. Idén aztán kiderült, hogy ezek a becslések túl optimisták voltak, és már az idén számos bank megemelte a jelzáloghitelek törlesztőrészleteit.

Ez elsősorban a változó kamatozású, rövid kamatperiódusú hiteleket érinti, hiszen az ezek kamatozását meghatározó BUBOR jelentősen megemelkedett az év eleje óta. A változó kamatozású hitelek esetében az ügyfél által fizetett kamat két részből tevődik össze: a kamatfelárból és a referenciakamatból. Előbbi többnyire változatlan a hitel futamideje alatt, míg a referenciakamat Magyarországon a 3, 6 vagy a 12 havi BUBOR-hoz igazodik.

A referenciakamatok azonban jelentősen megemelkedtek az idei év folyamán, noha januárban még csökkent is az értékük. A 3 havi BUBOR idei legalacsonyabb értéke 0,02 százalék volt, ez mostanra 0,28 százalékra emelkedett. De hasonló mozgások figyelhetőek meg a 6 és a 12 havi BUBOR esetében is: előbbi a március eleji 0,04 százalékról 0,41-re, utóbbi a január végi 0,09-ről 0,62-re emelkedett.

Egy 15 millió forintos, 15 éves futamidejű, 3 százalékpontos kamatfelárral rendelkező, 3 hónapos kamatperiódusú jelzáloghitel törlesztőrészlete az év eleji 103 700 forintról 105 600 forintra emelkedett. A 6 hónapos kamatperiódus esetén a fenti hitel törlesztője 103 900 forintról 106 600 forintra, míg 12 hónapos kamatperiódus esetén 104 200 forintról 108 100 forintra emelkedett. Jól látható tehát, hogy a törlesztők jelentős emelkedésnek indultak, amit a nem fixált hitelekkel rendelkezők előbb-utóbb érzékelni fognak.

Biztonságban a fixált hitelek

A hosszabb, legalább 5 évre fixált hitelek adósai egyelőre védve vannak a kamatok emelkedésének rájuk nézve negatív hatásaitól, de teljes védelmet csak azok élvezhetnek, akiknek a teljes futamidőre fixált a hitelük. Bár az idei év egyik pozitív változása volt, hogy az újonnan felvett lakáshitelek között egyre nagyobb arányban voltak jelen a fix kamatperiódusú hitelek, ám a meglévő állományon belül még mindig jelentős, közel 60 százalékos a változó kamatozású hitelek részesedése. Ezen hitelek adósai lesznek azok, akik rövidesen érzékelhetik a kamatok emelkedését.

Most, a törlesztők emelkedésének kezdetén logikus döntés, ha valaki gyorsan fix hitelre vált, kérdés azonban, hogy ezt mennyire egyszerűen tudja megtenni. Bár első ránézésre ez csak egy kisebb szerződésmódosításnak tűnhet, valójában több helyen is ennél jóval bonyolultabb a hitel fixálásának menete.

Hogyan fixálhatunk?

A hitelek fixálásának, illetve a kamatperiódus módosításának menetében - egyáltalán a lehetőség meglétében - különbség van az egyes bankok, illetve bankokon belül az egyes hiteltermékek között is. A CIB Banknál például csak a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek esetében van lehetőség a kamatperiódus módosítására, amit kamatfordulókor lehet megtenni. Az egyéb, piaci jelzáloghitelek esetén minderre csak hitelkiváltással van mód, tehát egy bonyolultabb műveletről beszélhetünk. Bár a bank ebben az esetben elengedi az induló banki költségeket - tehát nem kell kifizetni például a fedezetül szolgáló ingatlan értékbecslésének díját -, ugyanakkor mégiscsak egy új hitel felvételéről van szó.

A K&H Bank esetében a piaci hitelek esetében is van mód a kamatperiódus módosítására, de csak a 2013. szeptember 26. után benyújtott kérelmek alapján kötött szerződések esetében. Fontos kitétel azonban, hogy az ilyen szerződéssel rendelkező ügyfelek is csak olyan kamatperiódust választhatnak, amely a hitelkérelem benyújtásakor irányadó banki hirdetmény szerint elérhető volt, illetve a kamatperiódus váltásakor a futamidő végéig fix kamatozású hitel már nem választható. Ennek azért van jelentősége, mert a K&H-nál tavaly őszig az 5 éves kamatperiódus volt a leghosszabb, tehát még a változtatás jogával rendelkező ügyfelek jelentős része is csak maximum ilyen hosszú kamatperiódusra válthat.

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel esetében a választható kamatperiódus a kamatperiódus módosításakor a bank által az új hiteligénylők számára is kínált kamatperiódus lehet, tehát itt eltérés van a piaci hitelektől. Az egyébként ingyenes módosításhoz mindössze egy formanyomtatványt kell kitöltenie az ügyfélnek, illetve az ügyfél szempontjából az is kedvező lehet, hogy módosítás esetén nem kerül sor az adósságfék szabály vizsgálatára.

Szintén csak bankon belüli hitelkiváltással tehetnek szert hosszabb kamatperiódusra az OTP Bank ügyfelei. Ennek egyenes következménye, hogy ilyenkor újra megvizsgálják az ügyfél hitelképességét, illetve a fedezetként szolgáló ingatlan értékét is újra meg kell állapítani egy értékbecslés által. Ugyanakkor ennél a hitelintézetnél is díj- és költségmentes a bankon belüli hitelkiváltás, illetve a kiváltott hitel végtörlesztése is ingyen van. A fix kamatozású Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek esetén a kamatperiódus váltásra a kamatperiódus fordulónapján az ügyfél jelzése alapján ugyanakkor automatikusan lehetőség van, amelynek lebonyolítása szintén díjmentes.

Ugyancsak hitelkiváltással kaphatnak hosszabb kamatperiódusú vagy végig fixált lakáshitelt a Budapest Bank ügyfelei: az ügyfélnek a szükséges dokumentumokkal együtt be kell nyújtania egy új hitelkérelmet, amely során a bank újra megvizsgálja az adósok hitelképességét. Az értékbecslés díját, a közjegyzői okirat díját, és bizonyos konstrukcióknál az ingatlan-nyilvántartás költségét a Budapest Bank is visszatéríti az ügyfelei részére.

Annyira nem egyszerű

A fenti példák alapján úgy tűnik, hogy több banknál is hosszabb ügyintézés elé néz az, aki most kap észbe, és az emelkedésnek induló törlesztőrészletek láttán szeretne hosszabb kamatperiódusú, vagy esetleg végig fixált jelzáloghitelt felvenni. Ettől függetlenül a lehetőség adott: aki nem szeretne tovább kockáztatni - illetve a pénztárcája is engedi - az megteheti, hogy egy hitelkiváltással akár a futamidő végéig fixáltatja a törlesztőrészletét. Valószínűleg lesznek olyanok, akik meghozzák ezt a döntést, hiszen az új hitelfelvételek terén megfigyelhető tendencia - a fix hitelek arányának már említett emelkedése - arra enged következtetni, hogy a magyarok többsége egyre kevésbé szeretne kockáztatni.