Lehúzás vagy biztos jackpot a hosszú távra fixált kamat?

Ha most akarsz lakást venni hitelből, esetleg kiváltanád meglévő lakáshiteledet egy olcsóbbra, akkor sok fontos kérdés közül az elsővel már rögtön akkor szembesülsz, amikor elkezded nézegetni a különböző ajánlatokat.

Mert az egyik ilyen eldöntendő kérdés, hogy milyen hosszú kamatperiódusú hitelt válassz. A gyakrabban változ(tathat)ó vagy a hosszabb időre fixált kamatozású hitel tűnik számodra előnyösebbnek?

Válasszuk ketté a választ lakásvásárlásra és hitelkiváltásra. Amennyiben hitelt szeretnénk kiváltani, akkor valóban elég azon gondolkodni, hogyan alakulnak a banki ajánlatok és milyen kamatokra számíthatunk a mi hitelünk futamidejével egyező időszakban.

Amennyiben viszont lakást akarunk vásárolni a hitellel, akkor a fentieken túl van egy másik fontos tényező is, az pedig az ingatlanpiac. Kezdjük ezzel!

Akárhova kattint az ember az interneten, mindenhol arról cikkeznek, hogy nagyon megy az ingatlanpiac, tehát az árak emelkednek, az új lakóházak pedig gombaként nőnek ki a földből. Elég ha idekattintunk és rögtön megismerhetjük a GKI piackutatását, mely szerint hét éves csúcson van a lakást vásárolni kívánó háztartások száma, ha pedig megnézzük a Lakás 2017 rendezvény kiállítóinak listáját, akkor arról is meggyőződhetünk, hogy az ajánlatok száma is nagyot növekedett az elmúlt évek szűkös kínálatához képest.

Tehát egyre több új lakás épül, egyre többen szeretnének vásárolni és az állami támogatásokkal (köztük a CSOK-kal) megfejelt hitelezés is beindult. 

A banki ajánlatokat vizsgálva megállapítható, hogy ma a pénzintézetek által preferált ügyletek és ügyfelek esetében elérhető lakáshitel THM-e kettessel vagy hármassal kezdődik. A hosszabb kamatperiódusú hitelek között már jóval kevesebb ilyet találni. Hosszabb kamatperiódusnál többe kerül a finanszírozás, az 5 vagy akár 10 évre előre rögzített kamat nyújtotta kiszámíthatóság előnyeinek még egy fokkal magasabb az ára.

Amennyiben eljutottunk arra az elhatározásra, hogy hitelt veszünk fel, akkor viszont még mindig ott marad a kérdés, hogy változó vagy rögzített kamatozású hitelt válasszunk. Amennyiben érted, hogy mit jelent az, hogy “teljes magyar swappiaci hozamgörbe modell", akkor javasoljuk, hogy kattints ide, ahol a Portfolio szakértői nyújtanak segítséget a döntésedhez.

Amennyiben nem ugrik be azonnal, hogy mit jelent a fenti kifejezés, még mindig nem kell vakon döntened arról, hogy rövid vagy hosszú kamatperiódusú hitelt válassz. A hosszabb kamatperiódusú hitel induló kamata magasabb, mint egy rövid kamatperiódusúé, minél hosszabb időre van rögzítve a kamat, annál többet kell fizetni ezért a nyugalomért. A rövid kamatperiódusú hitel a kezdeti összehasonlításkor mutat alacsonyabb kamatot, de aztán kegyetlenül leköveti az éppen aktuális piaci kamatszint változásait! 

Emiatt igazából a hitel teljes törlesztésének idejére derülhet ki valójában, hogy kinek sikerült jobban eltalálnia az előttünk álló évek és évtizedek kamatmozgásait, melyik döntés bizonyul 10-30 év múlva előnyösebbnek. Visszatekintve a mögöttünk álló 2-3 évtized kamatváltozásaira jelentős mozgást tapasztalhattunk, ezzel is magyarázható, hogy napjainkban a hitelfelvevők jelentős része a mostani alacsonyabb kamatszintet fixáltatja hitelében, hogy számukra az elkövetkezendő 5 vagy 10 éven belül ne okozhasson fejfájást az, amikor esetleg ismét fölfelé lódulna meg a kamat.

A több évre, akár a teljes futamidőre kiterjedő kamatperiódusban fixált kamattal nyújtott hitelnél - függetlenül attól, hogy évek múlva milyen ára lesz majd a finanszírozási forrásoknak - számodra nem változhat a kamat. Ezt a kockázatot is meg kell tehát fizetni a kamatfelár részeként, ha ilyen biztonságos, előre kiszámítható konstrukcióra vágysz.

Alapesetben azt lehetne mondani, hogyha hosszú távon, hiteled teljes törlesztéséig, azaz a futamideje alatt: 

• még további kamatesésre számítasz, akkor érdemes rövid kamatperiódusú, ha pedig 

• kamatemelkedést tartasz valószínűbbnek, akkor meg hosszabb kamatperiódusú hitelt választani.

A mostani kamatszinttől lefelé már alig tud mozdulni, a másik irányban meg szinte végtelen a tér, ennél optimistábban jósolva, vagy az elmúlt évek, évtizedek kamatmozgásait visszanézve kell eldönteni, hogy a számunkra érdekes hosszabb időtávon inkább kamatemelkedésre számíthatunk-e. Persze az sem mindegy, hogy mikor és mennyivel emelkednek a kamatok!

KATTINTS! Milliókkal is ráfizethetünk: fix vagy változó kamatozású hitelt vegyünk fel?

Legfőbb szabályként érdemes figyelembe venni, hogy amikor a jegybank épp nem termékfejlesztésre sarkallja a bankokat, akkor legfontosabb feladata, hogy Magyarországon stabil, 3 százalékos legyen a pénzromlás, tehát az infláció.

A 2017. februári adatok szerint ez nagyjából össze is jött, hisz 2,9 százalék volt az infláció. Amennyiben ez a mutató elszállna (mert mondjuk megugrik az olaj ára), akkor a jegybank kénytelen lesz kamatot emelni, mivel ennek hatására mérséklődik az pénzromlás.

A gazdaságban ugyanakkor a legtöbb mutató összefügg, így nehéz kiemelni néhány körülményt, amelyek alapján közgazdasági alapismeretek nélkül is választ kaphatnánk arra a kérdésünkre, hogy mire számíthatunk rövid, közép és hosszú távon a kamatszintekkel kapcsolatban.

Még egy fontos szempont a hitelfelvevő kockázatviselő képessége. Ha a családi büdzsét tekintve nincs kicentizve a havi törlesztőrészlet megfizetése, a jelenlegi jövedelmek és megtakarítások alapján nem okozna gondot az esetleg megnövekvő havi törlesztés, akkor általános jelleggel elmondható, hogy lehetünk kockázatvállalóbbak. Amennyiben viszont már most látjuk, hogy egy esetleges kamatemelés miatti törlesztőrészlet-növekedés anyagi nehézségeket okozna, akkor biztosan nem érdemes vállalni a gyakran változó mértékű törlesztőrészletből adódó piaci kockázatokat.

Amire mindenképpen érdemes odafigyelni, hogy a hitelező banknál ne legyen irreálisan drága az előtörlesztés. Ugyanis, ha a jövőben megbánnánk eredeti döntésünket, és ezért átállnánk rövid kamatperiódusról hosszabb kamatperiódusú hitelre, vagy éppen fordítva, akkor ezt logikusan kisebb anyagi veszteséggel tehetjük meg olyan konstrukció esetén, ahol alacsonyabb díja van a hitelkiváltásnak.