Frankhitel kiváltási hullám indulhat! Mi kell hozzá?

Pénzcentrum: Milyen esélyekkel indult a változások előtt és mire számíthat márciustól az, aki egy 15 millió forintos lakást kíván megvásárolni?

Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója

Bánfalvi László: Fél évvel ezelőtt még akár a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékének 90%-át is megfinanszírozták a bankok, ennek megfelelően - elegendő igazolt jövedelem esetén - az igénylő akár 1,5 millió forinttal is belevághatott a lakásvásárlásba.

Később az LTV (loan-to-value) arányok tovább szűkültek, a változások előtt devizanemtől függetlenül átlagosan 70% körül alakult a finanszírozási hányad. Márciustól forint alapú hitelek esetén 75%, euró hiteleknél 60%, míg más devizanem - például svájci frank - esetén 45% finanszírozható, lízing konstrukció esetén öt százalékponttal magasabbak ezek az arányok.

A szigorítások következtében jóval magasabb önerő bevonása szükséges, vagy kiegészítő ingatlanfedezetet kell felmutatni.

Pénzcentrum: Hogyan alakult az igényelt hitelek deviza-összetétele?

Bánfalvi László: Korábban a svájci frank alapú hitelek domináltak, majd ezt a szerepet átvették az euró alapú konstrukciók. Megkezdődött az érdeklődés a forinthitelek iránt is, de egyelőre még nem képviselnek markáns részt az összes hitelen belül, bár az intézkedések egyértelműen a forinthitelek felé terelik az ügyfeleket. A szigorítások mellett a jegybanki alapkamat csökkenése is ilyen hatást válthat ki, a forint- és euró alapú hitelek versenyfutása jelenleg is tart.

Pénzcentrum: Az ügyfelek milyen hányada szorulhat ki a lakáshitelezésből, hiszen korábban sem mindenki kért 90% hitelt?

Bánfalvi László: A szigorításokat megelőzően is voltak olyan vásárlók, akik 25-50% önerővel rendelkeztek, de a pontos számokat nehéz megtippelni. Fontos elmondani, hogy kettősség figyelhető meg az önerő mértéke és a vállalható törlesztőrészletek vizsgálatakor. Sokan a forint alapú hitelhez szükséges önerővel rendelkeznek, de az euró alapú hitel törlesztőrészletét tudnák vállalni. Ezek az ügyfelek kénytelenek elhalasztani a lakásvásárlást addig, amíg össze nem gyűjtik a szükséges induló összeget.

Pénzcentrum: Milyen további szigorításokra kell felkészülni júniustól?

Bánfalvi László: A bankok devizanemtől függően úgynevezett hitelezhetőségi limiteket vezetnek be, ami annyit jelent, hogy aki forinthitel esetén 100 ezer forintos törlesztőrészletre lenne hitelképes, az euró alapú kölcsön esetén csak annyi hitelt kaphat, amelynek a havi részlete nem haladja meg a 80 ezer forintot, más devizanem esetén pedig a 60 ezer forintot. Ez a korlátozás is egyértelműen a forinthiteleket részesíti előnyben, ebbe az irányba tereli az érdeklődőket.

Pénzcentrum: A hitelezhetőségi limit bevezetését követően lesz-e értelme fenntartani a bankoknak a svájci frank alapú konstrukciókat?

Bánfalvi László: Ma a legtöbben már levették a palettáról a frankhiteleket, 2-3 olyan pénzintézet maradt, amely kínál ilyen típusú lakáshitel terméket. A kettős korlátozást követően a frankhitelek nagy valószínűséggel kiszorulnak a piacról, de nem szabad elfelejtetni, hogy még 20-25 évig ott lehetnek a bankok portfoliójában. A frankhitelek kiváltása több hullámban történhet meg, az egyiket az euró bevezetése indíthatja el, de addig is sokan megfontolhatják a frankhitelük kiváltását, ha újra megközelíti a 160 forintos szintet az árfolyam. Azok az ügyfelek azonban egyelőre jó ideig nem tudnak szabadulni a frankhitelüktől, akik a vételár 80-90%-át vették fel vagy az ingatlanuk fedezeti értéke a fennálló tartozás összege alá csökkent, mert az új hitelfedezeti szabályok ezt nem teszik lehetővé.

Pénzcentrum: Mit tehetnek azok az ügyfelek, akiknek a fennálló tartozásuk megközelíti az ingatlan értékét?

Bánfalvi László: Ezek az ügyfelek általában nem rendelkeznek megfelelő tartalékokkal, ezért előtörleszteni csak kevesen tudnak, ráadásul ezzel realizálnák az árfolyamveszteségüket. A lakáshitelek 20-30 éves futamideje miatt érdemes türelmesnek maradni és fizetni a havi részleteket, az árfolyam esetleges csökkenésével arányosan majd a havi terhek is mérséklődhetnek. Át kell vészelni ezt a nehéz időszakot és utána fontolóra lehet venni a hitelkiváltást, ha megjelenik egy kedvezőbb konstrukció a piacon. A bankok ugyanakkor többféle lehetőséget is kínálnak a bajba jutott ügyfeleiknek, ezek közé tartozik a tőkemoratórium és a futamidő hosszabbítás.

Pénzcentrum: Mit kell tudni az Otthon Centrum hitelezési üzletágáról?

Bánfalvi László: A hitelközvetítői tevékenység egy évtizedes múltra tekint vissza, jelenleg közel 30 pénzintézettel állunk kapcsolatban. Mára a hitelközvetítői piac meghatározó szereplőjévé váltunk, amit nem csak a bankok felé közvetített volumenre értek. Fokozott hangsúlyt helyezünk az előszűrésre, így a közvetített hitelportfoliónk minősége általában kedvezőbb a piaci átlagnál.

Ezt a szintet és ezt a minőséget kívánjuk fenntartani még akkor, ha ez azzal jár, hogy néhány érdeklődőnek nemet kell mondanunk. Ez az üzletfilozófia a céget és a bankokat is védi, egyikünknek sem érdeke olyan hitelek kihelyezése, melyek visszafizetésére kevés az esély. A fő hangsúlyt továbbra is a lakáscélú hitelekre helyezzük, emellett a komplex pénzügyi tanácsadás megvalósításán dolgozunk. A hiteltermékek skálája jelentősen kibővült az elmúlt évek során, így lehetőség van nálunk személyi hitelek és autófinanszírozási hitelek igénylésére is.

Pénzcentrum: Hogyan változtak az ügyféligények az elmúlt időszakban?

Bánfalvi László: Korábban hajlamosan voltak az ügyfelek tovább nyújtózkodni, mint ameddig a takarójuk ér, mára óvatosabban vesznek fel hitelt az emberek. Sokan az irodáinkban szembesülnek a lehetőségeikkel és ahelyett, hogy túlvállalnák magukat, inkább egy fél szobával kisebb lakást vesznek, vagy későbbre halasztják a lakásvásárlást.

Pénzcentrum: Mennyi hitelt vesznek fel átlagosan az ügyfeleik?

Bánfalvi László: Az elmúlt években átlagosan 8 millió forintot igényeltek az ügyfeleink, a válság és a szigorúbb hitelezési rendszer következtében ez 6 millió forintra csökkent. A fővárosban az átlag felett igényelnek 1,5-2 millió forinttal, vidéken pedig - az alacsonyabb ingatlanárak miatt - körülbelül ennyivel kevesebb is elég a lakásvásárláshoz.

Pénzcentrum: Ki választ bankot, az ügyfél, vagy Önök?

Bánfalvi László: Amennyiben egy ügyfél több bank kritériumainak is megfelel, akkor a különböző ügyféligények szerint tovább próbáljuk szűkíteni a kört, a tanácsadóink vázolják az egyes konstrukciók előnyeit illetve hátrányait, a végső szót azonban az ügyfél mondja ki. Sokan csak a havi törlesztőrészletet nézik, pedig jelentős összeget tehetnek ki az induló költségek is. Mindenki számára fontosak az akciók, egy-egy ilyen banki kedvezménycsomaggal akár 100 ezer forintot is spórolhatnak az ügyfelek. Összességében a havi részlet és a THM a meghatározó, de más szempontokat is figyelembe kell venni. Ha egy ügyfél tudja, hogy 2-3 év múlva vissza fogja fizetni a hitelt, akkor érdemes olyan konstrukciót választani, amely kedvező előtörlesztési díjakkal rendelkezik. Mindezek ellenére vannak olyan ügyfelek, akik negatív tapasztalatokra tettek szert valamelyik bank kapcsán, ezért akkor sem választják őket, ha náluk találtuk a legkedvezőbb ajánlatot.

Pénzcentrum: Hogyan lehet 30 pénzintézettel fenntartani a kapcsolatot?

Bánfalvi László: Néhány évvel ezelőtt aki 3-4 bankkal szerződésben állt, az a hiteligénylők 99%-ának talált megoldást. Mára a helyzet megváltozott, a piac hónapról hónapra változik, az egyik negyedévben az egyik bank csúcsokat dönt, a következő negyedévben a sor végén kullog. Nekünk folyamatosan a legjobb ajánlatokat kell közvetíteni az ügyfeleink felé, amihez elengedhetetlen, hogy ennyi piaci szereplővel álljunk kapcsolatban.