Lakáshitel: a legrosszabb még hátravan?

Miről is van szó?

Korábban meglehetősen részletesen beszámoltunk a másodlagos jelzáloghitel konstrukciókról, így most mindössze röviden tekintjük át, mit is jelent az ilyen típusú hitelfelvétel és milyen tényezők befolyásolják az ügylet hosszabb távú sikerét.

A gyakorlatban arról van szó, hogy felveszünk egy egyszerű lakáshitelt, ebből vásároljuk meg a kiválasztott ingatlanunkat. Ha minden jól megy, az évek múlásával folyamatosan törlesztjük ezt a hitelt, adósságunk így csökken, így egyre nő az ingatlanban saját tulajdonunk aránya. Ha ehhez még azt is hozzávesszük, hogy az adott lakás jó esetben az évek múlásával felértékelődik, akkor láthatjuk, hogy home equity-nk meglehetősen gyorsan szép méretűre hízhat, ha az ingatlanpiac megy és rendesen törlesztünk.

Ebben az optimális helyzetben magától értetődő, hogy ha újabb hitelre van szükségünk, akkor ezen megnövekedett "saját tulajdon" terhére vehetünk fel szabad felhasználású jelzáloghitelt. Mivel az elsődleges zálogjogosult az eredeti lakáshitelt folyósító bank, így a szabad felhasználású (vagy esetlegesen ingatlancélú) hitelt nyújtó bank csak a második helyet foglalhatja el a zálogjogosultak rangsorában. Ebből adódik, hogyha bármi probléma akad az adós fizetőképességével, akkor először a másodlagos jelzáloghitelt folyósító hitelintézet szorul. Épp ez történt és történik a tengerentúlon...

A helyzet súlyossága

Mielőtt felvázolnánk, mi is a konstrukciók legnagyobb hibája, keltsük fel egy kicsit az érdeklődést a probléma súlyosságát leíró adatok közül néhánnyal! 2008 év végéig a szakértők várakozása szerint az USA-ban mintegy 700 ezer másodlagos hitel jut el az ingatlan árverezés fázisába, mert a hitelfelvevők nem tudják fizetni a megnövekedett terheket. (A tehernövekedés okairól később emlékezünk meg.)

Az ingatlanpiaci lassulás hatása a másodlagos piacot hatványozottan érinti, ezt jelzi az is, hogy 2006 negyedik negyedévében a törlesztési késedelemben lévő másodlagos hitel-adósok aránya 13,3%-os volt, míg az elsődleges jelzáloghiteleknél ez a ráta csak 2,6%-os.

Mi a probléma?

A legnehezebb helyzetben azok vannak, akik változó kamatozás mellett vettek fel hitelt, a kamatok emelkedése ugyanis megdobta a havi törlesztő-részleteiket. Mindez önmagában nem jelentett volna megoldhatatlan problémát, amennyiben ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan értéke nőtt volna, akkor könnyen megoldható lett volna a refinanszírozás, a valóságban azonban az a kellemetlen helyzet állt elő, hogy a kamatemelkedéshez a lakásárak megtorpanása, egyes régiókban pedig csökkenése társult.

Magától értetődik, hogy a kamatcsökkenések és az ingatlanpiac szárnyalásának időszakában felrobbant a másodlagos jelzáloghitel piac, hiszen az olcsó forrásra éhes fogyasztók nyitottak voltak a lehetőségekre, a bankok pedig értelemszerűen összecsaptak az ügyfelek tömegeiért. Sok szakértő szerint a buborék kialakulása már elég hosszú ideje látszik, az igazán óvatos szereplők ezért nem nagyon súlyoztak rá a másodlagos piacra.

Ilyen óvatos szereplőből azonban meglehetősen kevés lehet, mivel az elmúlt két hónap során csaknem 40 pénzügyi szolgáltató ment tönkre az USA-ban a másodlagos hitelek miatt és várhatóan több bank áll majd elő egyszeri hatalmas leírásokkal.

A változó kamatozású hitelt felvevők értékben a piac 7%-át teszik ki, ám ha figyelembe vesszük, hogy a piac mérete 10 ezer milliárd dolláros, láthatjuk, hogy komoly összegekről és sok emberről van szó.

Mi lesz az ingatlanpiaccal?

Szakértői prognózisok szerint a kialakult helyzet korántsem vezethet az amerikai ingatlanpiac összeomlásához, bőven elegendő lesz ugyanis a kereslet az árverésre bocsátott ingatlanok felszívásához.

A jelzáloghitelek iránti szezonálisan kiigazított kereslet a tavaly augusztusi mélyponthoz képest mára 10%-kal nőtt, mely rásegíthet a piaci pörgésre a forgalmas tavaszi időszakban. A helyzetet tovább javíthatja, hogy a munkahelyek száma folyamatos növekedést mutat a tengerentúlon, historikus adatok igazolják ugyanis, hogy az ingatlanpiaci mélypontok szorosan összefüggnek a foglalkoztatottság csökkenésével.

A piacon az elsődleges finanszírozás megléte miatt sem kell aggódni, továbbra is lehet ugyanis hitelből lakást venni, a másodlagos szegmens problémái egyelőre nem gyűrűztek át érezhető mértékben a többi területre.

Lesz még rosszabb? Az igazi feketeleves...

A jelenlegi helyzetben számos szakértő arra figyelmeztet, hogy a másodlagos piaci lufi kipukkadását követően számíthatunk még meglepetésekre az ún. "Alt. A" piacról, mely tulajdonképpen a jövedelemigazolás nélküli hitelek piacát takarja.

Ez a szegmens még a másodlagos területnél is dinamikusabban nőtt és jellege miatt a "hazudós kölcsön" megbélyegzést kapta, arra utalva, hogy az ingatlan fedezete mellett gyakorlatilag bárki kaphatott hitelt, bármilyen jövedelem "bevallásával". Fontos tudni, hogy a 2004-2005-ös ingatlanpiaci boom idején ezek a hitelek jelentős szerepet játszottak a kereslet felfutásában, a fedezet leértékelődése azonban nem sok jót vetít előre, ismerve, hogy kik választották ezt a hiteltípust.

2005-ről 2006-ra az "alternatív igazolást igénylő" hitelek volumene 28%-kal emelkedett az Egyesült Államokban, míg ugyanezen időszak alatt a másodlagos jelzáloghitelek volumene a 2005-ös csúcsról 4%-kal csökkent az Inside Mortgage Finance adatai szerint. A növekedés hátterében természetesen az állt, hogy a bankok olykor már nem éppen racionális kockázatot is felvállaltak, hogy ne maradjanak ki a robbanásszerű növekedésből. A pénzintézetek részéről nyilvánvalóan az volt a koncepció, hogy az ingatlanok felértékelődése gyógyírt jelenthet az esetleges problémákra.

Mivel utóbbi nem következett be, sokak szerint a dinamikusabb növekedést produkáló szegmens összeomlása is gyorsabb lehet majd mint a másodlagos piacé. Ez a pesszimistább szakértők szerint maga után vonhatja, hogy kevesebb lakáscélú hitel kerülhet folyósításra, mely a kereslet csökkenésén keresztül csökkentőleg hathat az ingatlanárakra, beindítva a lefelé irányuló spirált.

A hitelintézetek elsősorban attól tartanak, hogy az "Alt. A" hiteleket felvevők körében túlsúlyban vannak a befektetési céllal vásárlók, akik a nehéz időkben könnyebben hanyagolják a fizetést, mint a terhelt ingatlanban lakók. A nemfizetési ráta a jövedelemigazolás nélküli hitelek esetében 1,5%-os (ez a 60 napnál hosszabb késedelmet jelenti), míg a másodlagos szegmensben 7,5%-ot tesz ki. Az első arányszám minden bizonnyal emelkedni fog, ám a legtöbb piaci szereplő szerint ekkor sem éri majd el az utóbbi szintjét.

A fent vázolt trendek mindenképpen a hitelelbírálás szigorodásához vezethetnek, visszaszorulhatnak a 0% önerős konstrukciók, valamint előtérbe kerülhet a jövedelem-alapú hitelminősítés. A szigor magával vonja az ingatlanpiaci keresletet támasztók forrásainak szűkülését, így végeredményben az árakban is éreztetheti hatását. Könnyen lehet persze, hogy a töretlen bővülés szép meséje véget ért és jelenleg nem történik más, mint a reális kockázatok beárazódása, hiszen most már az ügyfélhajhászás helyett a portfolió minőségére kell koncentrálniuk a bankoknak.