Pofátlan lakásárak a budai luxuskerületekben

Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros budai oldalán fekvő kerületeinek ingatlanpiacát. Az elemzéshez összesen közel ötvenezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. A Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009. második negyedéve és 2010. utolsó negyedéve között az egyes kerületekben.

Hogy részletesebb képet festhessünk az egyes kerületekről három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel az egyes kerületekben.

XI. kerület

Ingatlanpiaci szempontból a XI. kerület egy nagyon izgalmas és sokszínű terület. A sokszínűség elsősorban a kerület nagyságából adódik, melyben szinte minden árszegmensben lévő ingatlan megtalálható; egészen a 6 millió forintos értékhatártól az 500 milliós luxuskategóriáig - mondja Dienes László, az Otthon Centrum XI. kerületi Franchise Partnere.

Az elmúlt egy évben a XI. kerület piaca a válság ellenére sem mutatott olyan mértékű túlkínálatot, mint a főváros más kerületei. Az újépítésű ingatlanokból az idei évre már némi hiány mutatkozik, a kisebb méretű, másfél-két szobás, jó minőségű lakásokból lényegesen többet is el lehetne adni. Összességében a kerület piaca kiegyensúlyozott, a kereslet és a kínálat arányban van - osztja meg tapasztalatait Dienes.

A XI. ker.-ben ugyanúgy, mint a főváros egyéb kerületeiben a kis értékű, 10-12 millió forint körüli lakások továbbra is igen keresettek és ezen ingatlanok értékesítése sem okoz nagy gondot. Szintén ugyanez mondható el a drágább, 25-35 millió forint körüli ingatlanok piacáról is, viszont ezek esetében már az elhelyezkedés és a szobaszám meghatározó jelentőséggel bír - mondja a szakértő. A kimondottan nagy értékű, 80-150 millió forint közötti ingatlanok piaca azonban jóval lassúbb, csak kisebb számú érdeklődőt mozgat meg. Amennyiben a méret szerinti keresletet vesszük górcső alá, akkor elmondható, hogy az 50 négyzetméter alatti, illetve a 75 négyzetméter feletti alapterületű ingatlanokra mutatkozik a legnagyobb érdeklődés.

A szakértő elmondása szerint a kerületben található, kimondottan zöldövezeti területek azok, melyek nagy előnnyel indulnak a piacon. Ugyanakkor nem elhanyagolható az a vásárlóerő sem, akik az egyetemek közelsége miatt akár befektetési, akár végfelhasználói céllal jelenik meg a kerületben, ugyanis az egyetemek közelsége biztos értékesítési lehetőséget rejt magában. Érdekesség, hogy a panellakások, például Kelenföld, Gazdagrét, Őrmező, és kimondottan a panelprogramban részt vevő társasházak is közkedvelt és keresett ingatlantípusok. Továbbá megállapítható, hogy a presztízs értékű területek továbbra is igen népszerűek, értékállóságuk miatt kedvelt vásárlási célpontok.

Értékesítés szempontjából a jó ár-érték arányban lévő ingatlanok igen forgalomképesek. A nagy kihívást elsősorban a távfűtéses lakások jelentik, függetlenül attól, hogy panel, vagy téglaépítésű ingatlanról beszélünk. A másik ingatlantípus, mely szintén nehezen értékesíthető, amelyben a tulajdonos olyan beruházásokat valósított meg, amelyet a vevők nem tudnak és nem is akarnak megfizetni.

XII. kerület

Budapest XII. kerülete, vagyis a hegyvidék esetében is elmondható az a főváros majdnem egészére jellemző általánosság, hogy állandó túlkínálat jellemzi a piacot, azonban pillanatnyilag a kínálati és keresleti árszint nem ugyanott helyezkedik el - mondja Szathmáry Zsolt, az Otthon Centrum XII. kerületi Franchise Partnere.

A szakértő elmondása szerint általában a csendes helyen fekvő, zöldövezeti mellékutcák a legfelkapottabbak, azonban egyre inkább tendencia, hogy inkább az ár alapján döntenek az ügyfelek és kompromisszumként a háttérbe szorul az elhelyezkedés. Természetesen nem meglepő, hogy az ügyfelek a meghatározott keretükből a lehetőség szerinti legnagyobb alapterületű ingatlant kívánják többnyire megvásárolni.

A kerületben jellemzően a 25 millió forintos értékhatár alatt, illetve a 40-60 millió forint közötti ingatlanokat keresik a potenciális vásárlók. A keresett alapterület szerint is két kategóriát lehet megállapítani; ezek az 50-75 négyzetméter közötti, illetve a 100 négyzetméter feletti lakások - mondja Szathmáry.

Míg könnyen megforgathatóak a jó ár érték arányú, zöldövezetben fekvő, jó tájolású, csendes, erkélyes, garázsos, és természetesen a piaci ár alatt kínált lakások, addig nehéz dolga van azoknak a tulajdonosoknak, akiknek ingatlana nagy forgalmat bonyolító útvonalak mentén fekszik, mivel ezek csak nehezen értékesíthetőek. Ugyancsak gondot okoz a szuterén, magas emeleti és lift nélküli lakások értékesítése is, illetve azok az ingatlanok se könnyen találnak gazdára, melyek rosszállapotú társasházban helyezkednek el - osztotta meg tapasztalatait Szathmáry.

Tűz és víz

Ha megvizsgáljuk a kínálati árak tekintetében legolcsóbb XI. és a legdrágább II. kerületek átlagár eltéréseit lakásméret szegmensenként akkor megállapíthatjuk, hogy a két budai kerület közötti árszínvonalak különbségét a kis és közepes lakások árai okozzák. A nagylakás árak közötti különbségek jelentősen nem játszanak szerepet. Az is könnyedén megállapítható, hogy a két kerületben a közepes méretkategóriába sorolt lakások árai közelednek egymáshoz.

Öt kerület, egy trend

Az eredmények azt mutatják, hogy az összes vizsgált budai kerületben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak.

Az is általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 első és harmadik negyedéve közötti időszakban érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedésnek indultak. A trendet jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között.