Íme a fővárosi kerület, ahol 645 ezret drágult 2,5 év alatt a lakások négyzetméterára

Meglehetősen változatos képet mutat a budapesti újlakás-piac, ami nem is csoda, tekintve, hogy olyan változások történtek, amelyekre évek óta nem volt példa. Már az idei év elejére rányomta a bélyegét a kedvezményes, 5 százalékos lakás-áfa megszüntetése, most pedig tovább borzolja a kedélyeket a nemrég beharangozott kedvezményes rozsdaövezeti áfa okozta kivárás. És akkor még nem is beszéltünk a jövő januártól érvényes, szigorúbb épületenergetikai követelményekről, vagy az évet sok szegmensben bőven lenullázó koronavírus-járványról, ami a vásárlók számát erőteljesen visszavetheti.

Így nem véletlen, hogy a lakáspiaci elemzők is igencsak változatos jövőt festenek, de a többség inkább recessziót prognosztizál. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint például nagyjából hat évvel vetette vissza a fővárosi újlakás-piacot a jelenlegi gazdasági helyzet; míg Varga Dénes, az Építési Piaci Prognózis vezető elemzője szerint az idei évben nagy valószínűséggel 25 százalékkal csökkenhet az átadott lakóingatlanok volumene 2019-hezképest. A közgazdász épp ezért is hangsúlyozza, hogy a lakáspiaci stabilitást nem lehet pusztán befektetői célú vásárlókra alapozni. Ehelyett a nem megfelelő lakásban élő, vagy lakással nem rendelkező családok fizetőképességét kell erősíteni.

Abban viszont szinte minden lakáspiaci elemző egyet ért, hogy bár az idei évben jött folyamatok erősítik a trendet, ugyanakkor az évente épített új lakások számának csökkenése, a lakáspiaci élénkítési kísérlet kifulladása, illetve a koronavírus járvány okozta gazdasági válsághelyzet nélkül is várható volt. Ezeket a jeleket már néhány negyedéve a rendelkezésre álló lakáspiaci statisztikákon is nyomon követhetjük: a Pénzcentrum most az egyik legnagyobb, az Eltinga és az Ecorys által évek óta készített, mára több mint 22,5 ezer új építésű budapesti lakást számláló adatbázisból probálta meg kihámozni, mi is a helyzet.

Honnan jutottunk el idáig?

A Pénzcentrumon lassan 5 éve folyamatosan górcső alá vesszük a Budapesti Lakáspiaci Riport negyedéves, új építésű lakásokat listázó adatsorát - a legutóbb publikált, 2020 II. negyedéves adatokról például az "Ilyen lakásokat vesznek Pesten a dúsgazdag magyarok: ezeknek semmi sem drága?" c. cikkünkben olvashatsz. Alábbiakban viszont az elmúlt 2,5 évet összesítettük, hogy megtudjuk, milyen trendet törhetnek derékba az idei évben jött gazdasági- és kifejezetten ingatlanpiaci folyamatok. Először is érdemes szemügyre venni, mit mutat a "nagyátlag": nos, mint látható, az új építésű lakások átlagos ára már 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett. Íme:

Természetesen érdemes a várost jóval közelebbről is megvizsgálni, hiszen a lakáspiaci mutatók egészen drasztikus kilengést is képesek produkálni. Az például már évek óta egyértelműen kivehető, hogy Buda és Pest viszonylatában, a Duna árban is komoly vízválasztó. Az elmúlt 2,5 évben az átlagosan 135 ezer forintos árdifferencia a csúcson meghaladta a 180 ezer forintot is, míg a legközelebb egymáshoz a budai és pesti kerületek átlagára 2018 II. negyedévében volt, akkor alig több mint 86 ezer forint volt a különbség. Emellett jól látható az is, hogy míg a pesti kerületek átlagára már 2019 III. negyedévében elkezdett gyengélkedni, addig a budai oldalon töretlen volt az áremelkedés, 2020 II. negyedévében is inkább stagnálásnak nevezhető a minimális visszaesés.

Az igazi érdekességek persze akkor tárulnak elénk, ha még ennél is erősebb nagyítót veszünk elő, és kerületi bontásban kezdjük el szemügyre venni az elmúlt 2,5 év átlagárait. Ehhez alábbi infografikánkon, a könnyebb ábrázolhatóság érdekében, árszínvonal alapján 4 csoportba osztottuk a budapesti kerülteket. Először is nézzük a listavezetőket, ahol már jó ideje 1 millió felett jár a négyzetméterár. Noha a budai oldal előnye egyértelmű, a kerületi bontás viszont mégis azt mutatja, hogy egy pesti kerület viszi a prímet a fővárosi új építésű lakások piacán.

Az elmúlt 2,5 évben annak ellenére is jócskán felülmúlta átlagáraival az V. kerület a többi listavezetőt, hogy még komolyabb áresés is megfigyelhető volt a belvárosban. Kérdés persze, meddig tart az előnye, mert a XII. kerület elképesztő áremelkedést produkált, az elmúlt 2,5 évben majdnem 650 ezer (!) forinttal lett drágább a Hegyvidéken egyetlen négyzetméter. Egyébként épp a két listavezető kerületnek tűnik már csak tartósnak az áremelkedése, a többi egymillió feletti kerület fajlagos árán már látszik a korrekció.

A kerületi bontást vizsgálva, bár már jóval visszafogodtabb árszínvonal mellett, de jól elkülönül a 3., 8., 9., 11., és 13. kerület, amelyekben a 2,5 évvel ezelőtti 700 ezer körüli fajlagos árról mára már-már az egymilliót közelíti az átlagos négyzetméterár. Nagy kérdés persze, elérhetik-e egyáltalán, hiszen szinte az összes kerületben stagnálás, illetve óvatos visszaesés figyelhető már meg az utolsó két negyedévben (leszámítva a 13. kerületet, de ott is járt már magasabban az átlagár, 2019 utolsó negyedévében, ráadásul nem is kicsivel).

KATT! Új otthont keresel? A finanszírozáshoz nézz körül kalkulátorunkban!

Vizsgálatunk szerinti 3. árkategóriában is ez a helyzet egyébként, a 10. és 14. kerületeket leszámítva, a 4., 15., 16., és 22. kerületekben már 2019 utolsó negyedéve óta a stagnálás az úr. Érdekesség ugyanakkor, hogy míg a vizsgálatunk szerinti első 3 árszegmensbe tartozó kerületeknél már stagnálás vagy visszaesés figyelhető meg az idei évben, addig a legalacsonyabb árszegmensbe tartozó kerületeknél (17., 18., 19., 20., 21., 23.) még felfele mentek az árak idén is (leszámítva a 21. kerületet).

Végezetül érdemes még megnézni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzését is: a lakások méretének növekedésével ugyanis nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint ugyanaz a helyzet, mint 2,5 évvel ezelőtt, azaz amíg a legkisebb garzonlakásoktól, az egy-másfél szobás, maximum 60 négyzetméteres lakásokon át, egészen a 61-80 négyzetméteres otthonokig folyamatosan csökken a négyzetméterár, addig 80 négyzetmétertől fordul a kocka. És leszámítva néhány negyedévnyi zavart (2019Q4-ben a garzonok fajlagos ára megelőzte a legnagyobb méretkategória átlagárát; 2019Q4-ben a garzonok ára ki is pukkant, míg a 81-100 négyzetméteres otthonok ára belőtt a 2. helyre) egyértelműen kijelenthető, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának.